Фасадный инцидент
Когда необходимо согласование магазинных вывесок на жилых домах
На фасадах большинства жилых домов есть вывески магазинов, но не все знают, какие из них должны обязательно согласовываться с собственниками квартир. Важно различать, что является рекламной конструкцией, а что обязательным по закону информированием, и в каком случае за вывеску можно требовать плату. «Ъ» вместе с юристами разобрался в этом вопросе и значении прецедента, недавно созданного Верховным судом в деле с магазином «Пятерочка».
Фото: Виктор Коротаев, Коммерсантъ
Фото: Виктор Коротаев, Коммерсантъ
Является ли вывеска торговой точки рекламой, могут ли предприниматели устанавливать ее без разрешения и бесплатно — таким вопросом задаются многие собственники помещений в многоквартирных домах (МКД). Ответить на него непросто, для этого нужно знать закон и правоприменительную практику, которая периодически меняется. Последним значимым событием, которое может развернуть ситуацию в пользу жильцов и не допустить злоупотреблений со стороны бизнеса, стало решение Верховного суда РФ (ВС) в споре управляющей домом компании со структурой X5 Group.
Битва за фасад
Конфликт случился в Краснодаре из-за вывески магазина «Пятерочка» площадью 40 кв. м. Управляющее этими супермаркетами ООО «Агроторг» (входит в X5 Group) разместило конструкцию между первым и вторым этажами МКД. Управляющая домом компания ООО «Территория комфорта» посчитала, что размещение вывески должно быть согласовано общим собранием собственников помещений с последующим заключением договора на установку и эксплуатацию, чего сделано не было.
Урегулировать спор в претензионном порядке не удалось, и УК подала иск в арбитражный суд Краснодарского края, потребовав демонтировать рекламную конструкцию. «Агроторг», в свою очередь, заявил, что не является надлежащим ответчиком, так как согласовал размещение конструкции с собственницей арендуемого магазином коммерческого помещения в МКД и с городским департаментом архитектуры и градостроительства. Не согласилось предприятие и с тем, что вывеска, «содержащая информацию о виде деятельности», является рекламой.
Суд занял сторону «Агроторга», отметив, что «спорная конструкция содержит указание на коммерческое обозначение» и размещена непосредственно над помещениями, в которых располагается торговая точка.
Кроме того, вывеска «ориентирует потребителя о месте нахождения, наименовании магазина и не содержит конкретных указаний на товар». Учел суд и согласование конструкции с местным органом власти и общераспространенность указателей с таким содержанием. Обжаловать это решение в апелляции и кассации не удалось — судебный акт остался без изменений.
Не согласившись с выводами трех арбитражных инстанций, УК обратилась с жалобой в ВС. В ней компания отметила, что для законного размещения вывески магазину недостаточно иметь договор аренды с собственником нежилого помещения. Фасад дома относится к общему имуществу всех владельцев помещений, а Жилищный кодекс РФ (ЖК) не позволяет «одному собственнику нарушать аналогичные права других собственников, противопоставляя свой интерес интересам всех остальных», настаивал заявитель. В обращении также были ссылки на правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, запрещающие «крепление к стенам зданий различных растяжек, подвесок, вывесок, указателей, установку кондиционеров и спутниковых антенн без соответствующего разрешения».
К тому же, по мнению УК, «спорная конструкция является рекламной, поскольку адресована неопределенному кругу лиц, направлена на привлечение внимания потребителей» к магазину, использующему коммерческое обозначение «Пятерочка». Вопреки доводам ответчика, указывал истец, спорная вывеска не является обычной информационной, поскольку не содержит сведений, подлежащих размещению по закону «О защите прав потребителей». Эти доводы заинтересовали ВС и спор передали в экономколлегию.
По воле собственников
По итогам рассмотрения дела экономколлегия ВС отменила решения нижестоящих судов, дав важные разъяснения для аналогичных ситуаций. ВС указал, что «объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам, если это не нарушает права и законные интересы» граждан и организаций. Решение этого вопроса, в свою очередь, относится к компетенции общего собрания собственников, согласно ст. 44 ЖК.
При этом в случае «передачи в пользование отдельных частей дома и заключения, например, договора пользования его наружной стеной для размещения рекламы» стороной соглашения признаются все сособственники общего имущества в доме. То есть необходимо «неукоснительное соблюдение процедуры обязательного согласования со всеми собственниками помещений в многоквартирном доме либо с уполномоченной на решение таких вопросов управляющей компанией», подчеркнул ВС.
Кроме того, экономколлегия отметила, что вывеска не обязательно должна являться рекламной, чтобы ее установку нужно было согласовывать и платить собственникам за ее размещение на фасаде дома. Единственное исключение сделано по закону «О защите прав потребителей» для информационных вывесок (табличек), которые должны содержать сведения о наименовании, месте нахождения и режиме работы организации. За размещение таких табличек платить не нужно, поскольку их наличия требует закон.
Для того чтобы определить, является ли конструкция информационной, нужно учитывать требования, установленные в конкретном населенном пункте местными властями. Иными словами, «размещение информационных табличек не может быть произвольным, поскольку их вид и размер регламентирован», указал ВС.
В рассматриваемом случае городской думой Краснодара была установлена максимальная площадь поля информационной таблички — не более 0,2 кв. м, а для групповой информационной таблички площадь поля каждого элемента должна быть не более 0,2 кв. м. В то же время спорная вывеска занимала более 40 кв. м, но нижестоящими судами «соответствие спорных конструкций установленным публичным требованиям по размещению информационных табличек не проверялось».
При этом, согласно протоколу общего собрания, собственники помещений в этом МКД проголосовали за возмездное предоставление общих площадей в пользование через заключение договоров аренды с УК. Это, по мнению экономколлегии, означает, что собственники рассчитывали на размещение подобных конструкций за плату, но их волю не учли. Теперь дело направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд Краснодарского края, который должен учесть выводы ВС.
Не путайте рекламу с информацией
Юристы говорят о распространенности дел, связанных с размещением вывесок предприятий, находящихся в МКД на фасаде или иных элементах такого дома. «Споры о законности такого размещения возникают между собственниками помещений (их интересы представляют УК или ТСЖ) и размещающими вывески бизнесменами. Бывают дела и с участием местной власти, требующей демонтажа рекламной вывески, тогда такой спор попадает в суд или в антимонопольный орган»,— уточняет советник адвокатского бюро БВМП, зампредседателя комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере ЖКХ Сусана Киракосян.
Руководитель направления правового сопровождения споров в сфере ЖКХ и управления недвижимостью юридической группы «Яковлев и партнеры» Сергей Сергеев напоминает, что закон «О рекламе» не распространяется на вывески, информационные таблички о юридическом лице и графике его работы, а также на указатели, не содержащие сведений рекламного характера.
Для того чтобы отличить рекламную вывеску от нерекламной, надо обратиться к закону о рекламе.
Так, рекламой признается информация, позволяющая четко обозначить, индивидуализировать конкретный объект рекламирования, выделить его среди однородных товаров и сформировать к нему интерес в целях продвижения на рынке, в том числе в случае размещения такой информации на рекламных конструкциях.
Сусана Киракосян выделяет три ключевых критерия для различия рекламных и нерекламных конструкций. «Во-первых, целью информационной вывески не является формирование или поддержание интереса к ее правообладателю, его товарам, работам, услугам. Она несет исключительно информационную функцию для извещения неопределенного круга лиц о фактическом местонахождении организации, ее наименовании, виде деятельности и месте входа»,— указывает госпожа Киракосян.
Второй критерий, по ее словам, это добровольный или обязательный характер волеизъявления: «Деятельность по распространению рекламных данных носит исключительно добровольный характер, тогда как сообщать о наименовании, виде деятельности и графике работы требует закон».
Наконец, третий критерий — место и способ размещения. Уличная информационная вывеска с наименованием компании указывает ее местонахождение или обозначает точку входа в помещение (магазин), поясняет Сусана Киракосян. Рекламная же конструкция может быть размещена и в другом месте.
Однако «на практике долгое время представители местной власти не вникали в то, о какой вывеске (информационной или рекламной) идет речь, требуя безусловного согласования или демонтажа», говорит госпожа Киракосян. В судах тоже не было единого подхода по спорам о вывесках, признает она: «Суды либо делали вывод, что любая вывеска, размещенная с использованием общего имущества МКД, требует согласия собственников, либо отмечали, что информационная вывеска обязательна и не требует дополнительных согласований».
Параметры разумности
Теперь же благодаря позиции ВС практика может прийти к единообразию, считают юристы. Главный вывод, по словам ведущего юриста Enforce Law Company Владислава Стрелкова, в том, что согласование требуется всем рекламным конструкциям и иногда даже информационным вывескам, если они превышают установленные местными властями параметры, причем собственники вправе взимать плату за их размещение. Учитывая, что площадь спорных конструкций «Пятерочки» в Краснодаре «существенно превышала предельные размеры», господин Стрелков прогнозирует, что иск УК при новом рассмотрении дела будет удовлетворен.
Вместе с тем стоит учитывать, что единых параметров для информационных вывесок нет. Требования к ним каждый муниципалитет устанавливает самостоятельно, в некоторых случаях утверждают даже «шаблоны дизайн-проектов информационных конструкций», отмечает господин Сергеев.
Позиция ВС, по сути, «ориентирует владельцев помещений в МКД действовать разумно при размещении информационных вывесок, не злоупотребляя их размерами», резюмирует Сусана Киракосян, а «разумными будут считаться пределы, определяемые местными (муниципальными) правилами благоустройства».
Решение ВС по делу «Пятерочки» может способствовать «увеличению количества споров по поводу вывесок на фасадах домов и взыскания платы за их размещение», предполагает Владислав Стрелков. Сергей Сергеев считает, что платность использования фасадов является нормой. «За размещение всех рекламных вывесок и билбордов, которые вы видите на жилых домах в центре столицы, рекламодатель платит большие деньги. Например, размещение одной наружной рекламной конструкции на крыше "сталинки" на Кутузовском проспекте стоит около 8 млн руб. в год. Причем порой эти деньги являются предметом охоты для недобросовестных лиц и не всегда доходят до собственников помещений в доме, в моей практике есть такие случаи»,— рассказывает господин Сергеев.
«Моя рекомендация всем заинтересованным лицам — если хотите что-то "прилепить" на фасад МКД, позаботьтесь о согласовании»,— заключает Сергей Сергеев. Для того чтобы соблюсти требования закона, избежать потенциальных конфликтов и необходимости каждый раз проводить собрание собственников, Сусана Киракосян рекомендует закрепить правила размещения вывесок (кроме информационных табличек) в договоре управления МКД, определить условия возмездности и уполномочить, например, УК на заключение и контроль за договором, обозначив цели, на которые будут тратиться собранные средства.