Земля с комплексами

У землевладельцев, зарабатывающих на продаже своих участков застройщикам, появился серьезный конкурент в лице властей различного уровня, привлекающих девелоперов в комплексное развитие территорий. В первой половине 2024 года доля таких проектов в общем объеме инвестиций в площадки выросла год к году более чем в семь раз, до 19,5%, а объем сделок — в 12 раз. Компаниям выгоднее приобретать земли таким образом, поскольку они выставляются на аукцион со всей разрешительной документацией по ценам ниже рыночных.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Согласно исследованию консалтинговой компании Ricci, с которым ознакомился “Ъ”, в январе—июне 2024 года объем заключенных проектов комплексного развития территорий (КРТ) по всей России вырос год к году в 12 раз, до 51,3 млрд руб. Их доля в общем объеме инвестиций в площадки под девелопмент также заметно увеличилась — на 19,5% против 2,6% годом ранее, уточнили аналитики.

Механизм КРТ, предполагающий реновацию больших территорий в кооперации властей и девелоперов, запущен в 2020 году. Наиболее активно такие проекты реализуются в Москве, где, по данным стройкомплекса столицы, на разных стадиях проработки находятся 236 программ КРТ, в которые вошло более 3,1 тыс. га. На стадии реализации уже более 70 таких проектов суммарно на 1,8 тыс. га, подсчитал директор департамента девелопмента земли Nikoliers Тимур Рывкин. Так, «Инград» по такой программе строит 550 тыс. кв. м на 22 га в промзоне «Братцево» на севере Москвы, «Главстрой» — 610 тыс. кв. м в Кунцево на западе столицы.

В целом по России в 76 регионах в активной разработке для комплексного освоения находятся 15,6 тыс. га с градостроительным потенциалом 108 млн кв. м, из которых 78,4 млн кв. м жилья, сообщал в июле 2024 года Минстрой РФ.

Для некоторых субъектов страны и городов КРТ определено как основной механизм для развития строительства. Об этом, например, заявляли власти Кемеровской области и Воронежа.

На практике, которую уже реализовали власти Москвы, процедура выглядит так: чиновники составляют список неэффективно используемых земель, выдают всю разрешительную документацию на проект, включая объемы разрешенного строительства и условия подключения к коммунальным сетям. В случае отказа собственников площадок или недвижимости, находящихся на арендованных участках, чиновники выкупают их и выставляют на аукцион. Таким образом владельцы земель или прав на долгосрочную аренду участков лишаются возможности самостоятельно продать свои активы застройщикам, констатирует руководитель направления земельных активов и девелопмента IBC Real Estate Дмитрий Шелковский.

Но для девелоперов такой формат более понятен, отмечает партнер Ricci Петр Виноградов.

При покупке площадки на свободном рынке придется заплатить 400 млн руб. за 1 га, а за право на участие в проектах КРТ — в среднем 36 млн руб. за 1 га, поясняет замдиректора департамента стратегического консалтинга RRG Иван Подкова.

Более того, говорит гендиректор ГК «РКС Девелопмент» Станислав Сагирян, застройщикам выгоднее дождаться, когда их площадки будут включены властями в список территорий, требующих комплексного освоения, чтобы без лишних проволочек получить все разрешения на строительство. Интерес застройщиков к проектам КРТ, в частности в Москве, связан с дефицитом площадок под застройку, добавляет заместитель руководителя коммерческого департамента West Wind Group Марина Гостева.

Впрочем, у комплексного развития территории есть свои недостатки для застройщиков. Сроки реализации таких проектов фиксированы, и падение спроса на недвижимость не освободит девелопера от обязанности закончить его вовремя, отмечает заместитель гендиректора BM Group Вадим Котяев. Кроме того, добавляет управляющий партнер IPM Consulting Анастасия Владимирова, подобные проекты масштабны и затрагивают интересы многих лиц, поэтому может возникнуть масса правовых нестыковок. Это, по ее словам, повлияет на сроки их реализации, например, из-за судебных тяжб, инициированных собственниками объектов на застраиваемых территориях.

София Мешкова