Квадраты дорожают без спроса

Несмотря на завершение программы льготной ипотеки и общее снижение спроса на жилье, в Сочи, как самом крупном курорте черноморского побережья России, сохраняется многолетний тренд — цена недвижимости растет, отмечают эксперты. По их оценкам, сейчас средняя стоимость «квадрата» в новостройках составляет порядка 450 тыс. руб., к концу года она увеличится примерно на 5%. Этому, в частности, будет способствовать применение альтернативных механизмов продаж от застройщиков. На рынке вторичной недвижимости цены также показывают стабильный рост на фоне снижения ликвидных объектов и других факторов.

После 1 июля 2024 года в связи с завершением действия программ льготного ипотечного кредитования рынок первичного жилья в Сочи, как и по всей стране, находится в режиме адаптации к новым реалиям, отмечают аналитики девелопера AVA.

«В июне 2024 года на рынке недвижимости Краснодарского края, и в частности Сочи, наблюдался ажиотажный спрос, который сопровождался ростом стоимости квартир, а ключевые девелоперы отмечали увеличение количества сделок. У многих застройщиков был зафиксирован наибольший объем продаж за весь 2024 год. При этом в сравнении с началом года продажи в сегменте первичной недвижимости продемонстрировали трехкратный рост — порядка 316%»,— говорит коммерческий директор AVA Тамара Коломийцева.

По итогам первого полугодия 2024 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках Сочи составила порядка 410 тыс. руб.— на 4,5% больше, чем в начале года, и на 23% с лишним больше, чем в июне 2023-го, следует из аналитического обзора, подготовленного департаментом курортной недвижимости Ricci | Жилая недвижимость.

По словам госпожи Коломийцевой, в июле последовал ожидаемый спад темпов реализации, который спровоцировал некоторую стагнацию. Однако существенного снижения стоимости квартир на первичном рынке курорта не наблюдается.

По данным сообщества независимых брокеров города Сочи, недвижимость на курорте продолжит дорожать, в том числе из-за дефицита предложений, который обусловлен объявленным в 2021 году мораторием на строительство.

«Сейчас на первичном рынке средняя стоимость находится в пределах 480–500 тыс. руб. за квадратный метр в сегменте жилых комплексов и от 800 тыс. до 1 млн руб. в сегменте апартаментов и гостиничных номеров. Рост цены в этом сегменте может быть в пределах 3–5%. На вторичном рынке ситуация в целом за семь с половиной месяцев этого года не изменилась. Цены показывают стабильный рост на 3–4% в месяц. Так, с июня по август стоимость выросла на 10 тыс. руб. за квадратный метр и составляет в среднем по городу 310–315 тыс. руб. Она сохранится в ближайшие месяцы»,— говорит инвестиционный управляющий и эксперт по недвижимости сообщества независимых брокеров города Сочи Иван Мязин.

Аналитики девелопера AVA прогнозируют, что цены на «вторичку» в Сочи продолжат расти и сокращать отставание от новостроек.

«Так, в конце июня 2024 года средняя стоимость вторичной недвижимости оценивалась в 324,3 тыс. руб./кв. м, а в начале августа составила уже 351 тыс. руб./кв. м. Таким образом, цена жилья на вторичном рынке за этот период увеличилась на 8%. Ожидается, что осенью цены на вторичную недвижимость также будут увеличиваться, но менее быстрыми темпами — 5–7%»,— считает госпожа Коломийцева.

Эксперты отрасли отмечают, что осенью, после периода адаптации, на первичном рынке Сочи начнется постепенный рост стоимости квадратного метра жилья. Этому будут способствовать обновленные ипотечные продукты, разработанные девелоперами совместно с банками-партнерами (краткосрочная субсидированная и траншевая ипотеки), а также программы рассрочки и сезонные акции.

Осторожно, скидки

Сооснователь агентства недвижимости «Надежный дом» в Сочи Мария Старосветская предупреждает, что на вторичном рынке Сочи существует значительное количество неликвидного жилья, часто имеющего юридические проблемы: «Цены на такую недвижимость падают. В то же время владельцы качественной и законной недвижимости чаще предпочитают отложить продажу до стабилизации ситуации на рынке. Однако те объекты, которые все же выходят на рынок по адекватным ценам, продаются очень быстро».

С тем, что ситуация на вторичном рынке в Сочи достаточно противоречива, согласны и в агентстве недвижимости «Городской риэлторский центр». Там полагают, что этой осенью в среднем можно рассчитывать на скидки 5–7%.

«Однако на практике ситуация гораздо сложнее. В некоторых случаях удается получить дисконт до 25%, в то время как в рамках других сделок никаких уступок не происходит. Все зависит от мотивации продавцов, состояния объекта и индивидуальных потребностей участников сделки»,— говорит генеральный директор агентства недвижимости Юлия Усачева.

По мнению эксперта, основные факторы, влияющие на готовность продавцов к уступкам,— их личные обстоятельства. Например, инвесторы, которые приобрели объекты несколько лет назад, уже получили значительную прибыль и поэтому чаще готовы к торгу. Наибольшие скидки можно наблюдать у собственников, планирующих переезд в другие регионы, где цены на недвижимость ниже. Эти продавцы готовы быстрее заключить сделку, что способствует более гибким условиям продажи. Однако в случаях, когда продажа связана с необходимостью погашения долгов или невозможностью выплачивать ипотеку, продавцы менее склонны к значительным уступкам.

В целом эксперты сходятся во мнении, что, несмотря на наличие отдельных горящих предложений и скидок, говорить о значительном падении цен на рынке недвижимости Сочи пока не приходится. Во многом это обусловлено высоким туристическим потоком и инвестиционной привлекательностью курорта.

Сочинская «элитка» обгоняет московскую

Среди российских городов Сочи прочно удерживает позиции лидера рынка элитной недвижимости по стоимости за «квадрат», обгоняя московские показатели.

По данным NF Group, сегодня средняя стоимость «квадрата» составляет более 2 млн руб. и в сравнении с прошлым годом выросла на 10%. В то время как в Москве «элитка» выросла лишь на 7% в деньгах.

По мнению эксперта рынка недвижимости, коммерческого директора завода малых архитектурных форм «Новалур» Арсения Киселева, Сочи остается в топе городов мира с самым дорогим элитным жильем, наряду с Монако, Гонконгом, Нью-Йорком и Сингапуром.

«Рост стоимости квадрата привел к уменьшению количества сделок, в июне этот показатель просел на 24% к июню 2023-го. При этом в денежном выражении продажи упали не так значительно, всего на 5%. Отмечу, что элитный сегмент недвижимости менее подвержен влиянию ключевой ставки ЦБ и изменению условий ипотеки. Если спрос продолжит снижаться и будет оказывать все большее давление на цены, возможно их незначительное снижение»,— полагает он.

Подогревая интерес

Ограничения на ипотечные программы отразились на спросе. Спад на первичном рынке недвижимости Сочи достигает 21%, в ИЖС — 19%, меньше пострадал сегмент вторичного рынка и составил всего 11,2%, подсчитали в сообществе независимых брокеров города Сочи.

Эксперты прогнозируют, что для стимулирования спроса застройщики будут незначительно, но повышать стоимость квадратного метра и активизировать альтернативные механизмы продаж, создавая искусственный спрос, а также наращивать рекламную активность до тех пор, пока ЦБ не утвердит ипотечный стандарт, считают эксперты.

«В ответ на новые условия застройщики начали предлагать различные финансовые инструменты, такие как рассрочка и субсидирование ставок, чтобы сделать покупку недвижимости более доступной для тех покупателей, кто не может воспользоваться льготными программами ипотеки, такими как семейная и ИТ-ипотека»,— говорит Мария Старосветская.

Эксперт полагает, что следует также учитывать, что в Сочи значительная часть строительства направлена на коммерческую недвижимость, в частности апартаменты, для которых ипотека и до повышения ставки не была особо привлекательной. Тем не менее для покупателей жилой недвижимости, использующих семейную или ИТ-ипотеку, условия практически не изменились.

«Краткосрочно рынок замер в ожидании реакции банков, но уже спустя две-три недели мы увидели, что рынок жилой недвижимости стал развиваться более динамично, в то время как рынок коммерческой недвижимости, напротив, охладился из-за роста ставок по ипотеке. На мой взгляд, в ближайшее время стоит ожидать дальнейшей стагнации в сегменте коммерческой недвижимости и оживления в сфере жилой недвижимости»,— считает Мария Старосветская.

Застройщики не допустят осеннего «ценопада», считает Арсений Киселев, а, скорее, поставят часть проектов на паузу, будут сокращать предложение, пока спрос и покупательская способность не сбалансируются с текущим уровнем цен.

«По нашим прогнозам, спрос останется выше, чем в 2021 и 2022 годах. Аналогично и с ценами»,— резюмирует господин Киселев.

Оксана Горячева