«В Москве возникают локальные центры притяжения»

В Москве начался бум строительства офисов. О том, зачем в сегмент коммерческой недвижимости приходят застройщики жилья, рассказал заместитель генерального директора по девелопменту Level Group Александр Меркулов.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

— По данным департамента экономической политики и развития Москвы, за последний год в столице стали строить в полтора раза больше офисов, чем в прошлом году. В настоящее время всего в работе у девелоперов 402 проекта коммерческой недвижимости. Что заставляет вас верить в долгосрочную востребованность офисов в условиях такого бума стройки? Не будут ли все эти офисы простаивать через семь или восемь лет?

— Наращивание темпов строительства коммерческой недвижимости во многом связано с трендом на полицентричность, который задают правительство Москвы и Сергей Собянин. За последние годы город сделал значительные инвестиции в развитие транспортного каркаса: метро, электропоездов, автомобильных дорог, трамваев. Это повысило транспортную доступность отдаленных от центра районов, сделав их привлекательными для создания там мест приложения труда, в том числе офисов. Поэтому увеличение объемов строительства выглядит логично: в рамках освоения новых районов там возникают локальные центры притяжения с офисами и торговлей. Я верю, что качественные офисные здания транспортно доступных местах в Москве не будут пустовать.

— Сейчас десятки тысяч людей по всей планете работают удаленно. Не приведет ли это к отмиранию офисов как явления?

— Я так не считаю. Готовясь войти на рынок коммерческой недвижимости, мы в Level Group изучили вопрос удаленного формата работы. Согласно нашим исследованиям, в Москве тренд на дистанционную работу выражен не так сильно, как в регионах. Возьмем для примера сферу IT. Мы провели опрос и выяснили, что в 39% случаев респонденты работают удаленно в регионах и только в 10% случаев — в Москве. Часто на удаленную работу нанимают сотрудников, живущих в других городах. Если же человек живет в столице, то для бизнеса удобнее, чтобы он находился в офисе.

В некоторых случаях удаленная работа создает сложности — например, если компания масштабирует бизнес и постоянно погружает новых людей в свою бизнес-культуру.

В таких обстоятельствах гораздо проще применять офлайн-инструменты через общение с коллегами и наставниками.

Безусловно, времена пандемии подтолкнули к развитию среды для дистанционной работы — теперь практически у каждой компании появились онлайн-инструменты. Но, по нашим наблюдениям, это не заменяет, а дополняет офисную составляющую: в офисе теперь можно проводить не пять дней в неделю, а три или два, но приезжать все равно нужно как минимум для регулярных планерок и совещаний. Это не просто рассуждения — в Москве сейчас высокий спрос на офисы: вакансия на историческом минимуме.

— Вы сами видите этот спрос?

— Разумеется. В качестве примера приведу наш первый проект в сфере коммерческой недвижимости — бизнес-центр Level Work Воронцовская. Мы видим большой интерес к нему, хотя анонсировали проект только в марте 2024 года и сейчас находимся на самой ранней стадии его реализации. Проектная документация сейчас проходит экспертизу, а мы начали подготовительные работы по расчистке площадки. Я уверен, что дальше мы будем наблюдать ежемесячное увеличение интереса и, как следствие, конвертацию этого интереса в большое количество сделок. На старте такие проекты имеют еще и инвестиционную привлекательность: цены ниже, и есть возможность получения гибких условий по рассрочке.

— Остались ли вообще в Москве незанятые участки земли, подходящие для строительства новых бизнес-центров? И могут ли они быть интересны девелоперам?

— Такие места есть, в основном за Третьим транспортным кольцом. Благодаря возросшей транспортной доступности теперь подобные локации представляют собой гораздо больший интерес, чем десять лет назад.

— Насколько для офисов сейчас критична локация?

— Она критична, но это другое понимание критичности по сравнению с тем, к которому привык рынок пять-десять лет назад. В тот момент можно было говорить только о деловом центре «Москва-Сити» и районах вблизи станций метро «Павелецкая» и «Белорусская». Это сложившиеся деловые районы, которые всегда востребованы. Однако в плане транспорта сегодня эти локации уже ни в чем не выигрывают.

Центральная часть города по-прежнему считается престижной для размещения штаб-квартир крупных компаний, но многие, напротив, готовы двигаться в более отдаленные районы, чтобы не переплачивать за локацию.

Поэтому сегодня критична близость к метро и станциям МЦД, МЦК.

— Что еще, кроме локации, влияет на востребованность офисного центра?

— Качество архитектурных решений и инфраструктура самого бизнес-центра: она должна давать возможность решать бытовые вопросы на месте. Важны и видовые характеристики. Офисное здание должно учитывать совокупность разных факторов, связанных с качеством среды. Снова приведу вам результаты нашего исследования: 25% сотрудников, работающих на удаленке, готовы вернуться в офис, если в зданиях будут бонусы для персонала: тренажерный зал, бассейн, массаж и прочее. В то же время повышение оклада мотивирует меньшую долю работников — только 19% опрошенных.

Думаю, это свидетельствует о том, что современные офисы должны находиться в многофункциональных местах. Теперь это не просто бизнес-центр с офисами разного формата, но еще и торговая галерея, и фитнес-зал, и клиника с отдельным входом. И все это должно быть в транспортной доступности. Так, Level Work Воронцовская находится в 150 метрах от станции метро «Воронцовская».

— Не отпугивает ли потенциальных пользователей офисов близость к тем же торговым площадкам? Не каждому понравится, что по зданию, в котором он работает, ежедневно будут проходить тысячи людей.

— Эту проблему можно полностью решить грамотной планировкой офисного комплекса. Например, наш проект, по сути, состоит из двух блоков: есть высотная часть, в которой находятся офисы, и малоэтажная часть с ритейлом. Для сотрудников компаний-клиентов предусмотрен отдельный лифтовый холл с входной группой, не пересекающейся с торговой галереей напрямую. То есть в зону бизнес-центра можно будет попасть, минуя всю торговую галерею, а значит, не нужно будет там толкаться с посетителями.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Для торговой галереи также предусмотрен отдельный корпус с собственным входом. На самом деле, разделение на два блока делается не только ради комфорта людей. Дело в том, что конструкции офиса и торгово-развлекательных площадок отличаются. Высота этажей спортивной инфраструктуры в два-три раза превышает высоту офисов.

— Можно ли назвать трендом сочетание офисных и торгово-развлекательных площадок?

— Да, этот тренд есть, и он устойчивый. Взгляните на классические торговые центры в 30, 40, 50 тыс. квадратных метров, которые были созданы в Москве за последние годы — их можно пересчитать по пальцам. Гораздо больше форматов, когда торговый центр, рестораны и фитнес-центры размещаются в компактных пространствах площадью до 10 тыс. кв. м в зданиях, предназначенных для бизнес-целей.

Я вижу перспективу в строительстве подобных деловых зданий, и лично мне она нравится. В итоге ты создаешь не просто деловой центр, а настоящую точку притяжения. Она получается направленной не только на внутренний трафик, но и на внешних потребителей: на жителей соседних домов и на тех, кто проходит мимо по пути к метро.

— Вернемся к качеству зданий, ведь оно тоже влияет на спрос. Многое зависит от инженерной составляющей, которая долгие годы сильно зависела от поставок из стран, которые ввели санкции против России. Как вы решаете этот вопрос?

— Что касается бизнес-центров, то нет никаких критичных позиций в инженерных системах, которые невозможно было бы импортозаместить. Например, лифтовое оборудование. После ухода европейских компаний стали недоступны популярные модели лифтов, но вместе с тем фокус рынка моментально переместился на Китай. Первые годы эксплуатации показывают, что китайские лифты по техническим характеристикам не уступают европейским. При этом по эксплуатационным возможностям они сейчас гораздо более привлекательны, так как для них есть гарантийный сервис.

Еще один пример из инженерных систем — технологические решения, с которыми соприкасается пользователь бизнес-центра. Это системы управления доступом, климатом, светом, инженерными системами, так называемый «умный дом». Раньше предпочтения отдавались европейским и американским компаниям. Теперь вместо них работают китайские — по техническим возможностям они не уступают, а в чем-то даже превосходят ранее популярные продукты.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

— Почему их не использовали прежде?

— Европейские и американские бренды первыми заняли этот сегмент. Теперь же произошла рокировка: освободившиеся ниши охотно заняли другие производители, для которых российский рынок раньше был закрыт. Хорошая аналогия — автомобильный рынок, где китайские бренды также занимают место западных. То же самое происходит во многих технологических нишах.

— А что насчет стройматериалов? Они тоже из Китая?

— На строительные материалы санкции повлияли не очень сильно: нет ничего такого, что невозможно было бы найти на российском или азиатском рынках.

Если говорить про бетон, арматуру, песок, щебень, газобетонный блок, то с ними никогда не было проблем: в России их производят более чем достаточно.

Другая история с фасадными облицовочными материалами, окнами, светопрозрачными конструкциями, профильными системами. Здесь традиционно пользовалась популярностью европейская продукция, однако освободившиеся ниши заняли производители из России и ближнего зарубежья.

Мы, например, в большинстве проектов, в том числе в Level Work Воронцовская, для светопрозрачных фасадов будем применять отечественные системы. Они не уступают по качеству европейским, дешевле и доступнее. При этом мы не видим дефицита ни с точки зрения качества, ни с точки зрения разновидности.

— Вы назвали близость к метро преимуществом для бизнес-центра. Насколько это усложняет и удорожает процесс строительства? Ведь конструкция здания требует учитывать специфику и, например, заботиться о снижении уровня вибрации.

— Специфика действительно есть. Например, стройплощадка бизнес-центра Level Work Воронцовская находится в 40 метрах от тоннеля метро. Это достаточно комфортное расстояние, но на этапе проектирования все равно требовались расчеты взаимного влияния. То есть мы просчитывали не только, как метро может повлиять на конструкцию бизнес-центра, но и как конструкция бизнес-центра может повлиять на метро. Для исключения негативных факторов в подземной части бизнес-центра предусмотрена конструкция, которая минимизирует вибрации от метро.

— В торговой галерее Level Work Воронцовская предусмотрено естественное освещение. Это решение продиктовано бизнес-причинами или эстетическими соображениями? И для чего бизнесу тратиться на усложнение и удорожание проекта?

— Безусловно, сделать красивые светопрозрачные потолки, зенитные фонари намного дороже, чем бетонную плиту. И дело не только в материалах: нужно думать о том, как отвести воду, куда с кровли перенести инженерное оборудование. В помещении будет больше солнечного света, а значит, увеличивается нагрузка на кондиционирование всего пространства. Зато эффект от нахождения в пространстве, где много естественного света, по нашим ощущениям, быстро окупит эти инвестиции. Посетителям захочется сюда возвращаться, бизнес получит увеличенную рентабельность за счет того, что людям будет приятно находиться в таком пространстве.

— Насколько это уместно для района? Ставили ли вы себе задачу вписать Level Work Воронцовская в окружающую среду?

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

— Мы такую задачу себе ставили. Но главное, что такую задачу сейчас ставит перед всеми застройщиками и правительство Москвы. К счастью, сейчас на всех уровнях есть понимание: архитектура каждого проекта должна не просто быть выразительной, но и украшать город. В последние годы объекты становятся все более интересными и гармоничными, появляются разные инструменты выразительности: парящие фасады, нестандартные решения по террасированию, разнообразные патио, балконы.

Архитектуру нашего офисного центра мы продумывали с учетом посадки здания в окружающую застройку. Одно из особенностей места: архитектура района сформирована только отчасти. В скором времени здесь появятся новые здания, и эти проекты мы также учитывали в ходе работы над Level Work Воронцовская.

— Зачем в принципе Level Group переходит из хорошо знакомого жилого сегмента в коммерческую недвижимость?

— Чтобы диверсифицировать бизнес, мы выходим на новые рынки, например в офисный сегмент. Но и про жилье не забываем: Level Group продолжит строить жилые комплексы и продавать квартиры. А чтобы сохранить прежние продажи, мы пытаемся действовать осознанно и сделать наши дома более доступными для покупателей. Для этого работаем с себестоимостью, чтобы иметь возможность снизить цену. И получается, например, мы запустили кампанию: сейчас некоторые предложения идут с 30–35-процентной скидкой. Для нас это определенная потеря в прибыльности на квадратный метр, но за счет мер по сокращению цен мы сохраняем объем сделок и плановый объем прибыли необходимыми для нас.

— Означает ли это, что маржинальность коммерческих проектов должна оказаться выше?

— Мы рассчитываем на примерно сопоставимую маржинальность. Простая логика: мы не открываем новый сегмент, а работаем в сегментах, где уже работают конкуренты. Соответственно, нет предпосылок для того, чтобы в одной отрасли, в девелопменте, какие-то отдельные сегменты сильно отличались от других по экономическим показателям.

— Будет ли Level Group и дальше идти в направлении коммерческой недвижимости? Если да, то какие проекты еще в работе?

— О новых проектах говорить пока рано, но мы точно не ограничимся одним и будем наращивать долю в коммерческом сегменте. Полагаю, для этого есть хорошая перспектива благодаря тренду, заданному правительством Москвы. Столицу планируется развивать как полицентричную и комфортную среду для жизни. Новые офисы и технопарки формируют места приложения труда, во многом способствуют развитию города. Потенциал для роста здесь есть у всех игроков.

— Представители девелоперского бизнеса часто говорят о кадровом голоде. Ощущаете ли вы этот кадровый голод и каков ваш рецепт борьбы с ним?

— Безусловно, мы тоже видим дефицит подготовленных кадров на всех уровнях: от руководящих позиций до рабочих на стройках наших партнеров и подрядных организаций. В последнее время мы со своей стороны начали уделять повышенное внимание работе с университетами, которые готовят профильные кадры. Для этого у нас есть стажерские программы для студентов старших курсов нескольких вузов.

Сегодня в Level Group работает более 70 студентов старших курсов — стажеров. Они официально трудоустроены на стартовых позициях в разных подразделениях компании. В прошлом году таких стажеров было 40, а в следующем году хотим увеличить их число — более 100. По статистике более 60% человек после годовой стажировки, заканчивая учебу и получая диплом, одновременно и закрепляется на постоянных рабочих местах в нашей компании. Они начинают карьеру как полноценные инженеры и менеджеры в разных департаментах.

Интервью взял Антон Погорельский