инициатива
Как стало известно Ъ, в Федеральной службе исполнения наказаний (ФСИН) разработана программа вывода следственных изоляторов (СИЗО) из исторических городских центров. Почти треть из 211 городских тюрем ФСИН готова отдать инвесторам в обмен на строительство на окраинах городов новых СИЗО, отвечающих евростандартам. Однако предложения ФСИН встретили весьма умеренный интерес инвесторов. Проблема в том, что построить тюрьму дороже, чем офис экстра-класса, а памятники архитектуры, в которых сейчас в основном сидят заключенные, можно только реконструировать, но не сносить.
Как рассказал Ъ руководитель пресс-службы ФСИН Александр Сидоров, его ведомство готово передать инвесторам около 70 СИЗО, находящихся в зонах исторической застройки российских городов. Взамен ФСИН предлагает построить новые изоляторы, соответствующие европейским стандартам. Сейчас уже ведутся переговоры с инвесторами о передаче помещений петербургских "Крестов" и московской "Бутырки". ФСИН также рассматривает возможность переселения "Матросской Тишины" (о "Лефортово" пока речи не идет), Екатеринбургского СИЗО, изоляторов в подмосковных городах Сергиев Посад, Коломна, Егорьевск.
"Законодательно принятый у нас лимит площади в СИЗО — это 4 кв. м на человека, что соответствует европейским нормам,— пояснил господин Сидоров.— По факту же — 3,4 кв. м в среднем по стране, а в Москве и Петербурге — значительно меньше. Например, в 'Бутырке' общая площадь камер — 5,3 тыс. кв. м, в них размещается 2670 человек, то есть получается меньше 2 кв. м на человека". По словам Александра Сидорова, Совет Европы уже выдал рекомендацию увеличить лимит до 7 кв. м, наверняка в ближайшем будущем это станет требованием. Поэтому основным условием ФСИН для инвесторов, интересующихся "Крестами" и "Бутыркой", станет строительство СИЗО, в котором можно разместить такое же количество заключенных при лимите 7 кв. м на человека.
Чтобы получить 3,4 га в центре Москвы, где стоит "Бутырка", инвестору придется построить новое здание общей площадью около 130 тыс. кв. м с площадью камер не менее 18 тыс. кв. м. Тюремный евростандарт предполагает наличие бытовых удобств, систем видеонаблюдения, ряд других требований. "По нашим подсчетам, стоимость квадратного метра современного СИЗО превышает цену офиса класса А и сопоставима с ценой элитного жилья,— говорит Александр Сидоров.— Каждый такой проект — это сотни миллионов долларов. Однако переговоры по 'Крестам' находятся в завершающей стадии, активно ведутся по 'Бутырке'". Господин Сидоров отказался назвать инвесторов, отметив лишь, что это иностранные компании, которые рассматривают создание на месте СИЗО торгово-культурно-развлекательных комплексов.
Участники рынка недвижимости рассматривают такие проекты как очень затратные, хотя и не исключают успеха подобных начинаний. "Как ни странно, здания тюрем функционально наиболее подходят для гостиниц,— говорит заместитель гендиректора ООО 'Охта Групп Девелопмент' Константин Ковалев.— Естественно, проект реконструкции 'Крестов' будет весьма затратным, но похоже, что рост цен на недвижимость делает финансово эффективными даже такие сложные проекты. Тем более что с точки зрения девелопмента месторасположение объекта идеальное: вид на воду, наличие крупных транспортных магистралей". "Подобные здания лучше всего подходят для развлекательных комплексов наподобие музея ужасов London Dungeon,— считает директор по развитию компании Swiss Realty Group Илья Шершнев.— При хорошем пиаре такие проекты могут стать прибыльными. Но, конечно, для офисного или жилого строительства эти площадки не подходят".
Проблемой как "Крестов", так и "Бутырки" с точки зрения девелопмента является то, что они памятники истории и архитектуры. При реконструкции необходимо сохранить внешний облик, а значит, невозможно значительно увеличить площадь зданий. "Мне кажется, реализация проекта реконструкции 'Крестов' натолкнется на много препятствий,— считает Георгий Рыков, гендиректор компании 'Бестъ. Коммерческая недвижимость'.— В частности, у инвесторов будут сложности с оформлением земли, которая находится в пользовании Минюста, но в собственности Минимущества. На местном уровне это не решить. Проект имеет шанс на реализацию, только если его будут лоббировать федеральные власти". Впрочем, такая поддержка уже есть: источники в администрации Петербурга сообщили Ъ, что проект реконструкции "Крестов" курирует лично губернатор Валентина Матвиенко.