Без льгот не растет
Аналитики прогнозируют падение спроса на ипотеку и в 2025 году
Высокие ставки на рынке и окончание льготных программ, доступных массовым категориям заемщиков, скажутся на ипотеке и в 2025 году. Эксперты полагают, что слова главы Сбербанка Германа Грефа, предрекшего рынку пару лет «болезни», начнут сбываться. В частности, в агентстве НРА прогнозируют, что в 2025 году выдачи ипотеки составят около 4 трлн руб., что ближе к объемам 2020 года (4,4 трлн руб.).
Фото: Анатолий Жданов, Коммерсантъ
Фото: Анатолий Жданов, Коммерсантъ
Рейтинговое агентство НРА предоставило “Ъ” прогноз по ипотечному рынку, согласно которому объемы выдачи ипотеки в 2025 году составят 1 млн кредитов на 3,8–4,2 трлн руб. Из них объем выдач «рыночной» ипотеки — около 1,68 трлн руб., льготной — около 2,5 трлн руб. Это также существенно ниже объема рекордного 2023 года, когда было предоставлено 2 млн кредитов на 7,8 трлн руб. «На середину августа 2024 года ставки стали носить заградительный характер»,— отмечают в НРА. По данным АО «Дом.РФ», средние ставки по ипотеке достигли 20,83–20,87% годовых.
В июле этого года была завершена запущенная в 2020 году одна из самых массовых госпрограмм на жилье в новостройках под 8%, доступная широкой категории заемщиков. Это вкупе с высокими рыночными ставками уже негативно сказалось на объемах бизнеса: выдачи по ипотеке, согласно статистике Frank RG, в июле упали на 55% (до 350 млрд руб., cм. “Ъ” от 6 августа). «Поскольку сокращение количества льготных программ и ужесточение их условий пришлось на период высоких процентных ставок, вызванных ужесточением ДКП ЦБ, мы ожидаем существенного снижения спроса на ипотечное кредитование. Потребители, особенно в крупных городах, испытывают существенный дискомфорт»,— констатируют в НРА. По оценке агентства, «в таких жестких условиях либо заемщики будут стараться сократить ежемесячный платеж за счет увеличения сроков ипотеки (что не всегда возможно и увеличивает риски как для заемщика, так и для банка), либо большую часть вторичного рынка составят сделки, связанные с продажей существующего жилья для приобретения квартир большей площади со сравнительно небольшой доплатой, частично за счет ипотеки».
Агентство прогнозирует, что размер ипотечного портфеля банков на конец 2024 года с учетом секьюритизации составит около 19,5–19,6 трлн руб., а к концу 2025 года может снизиться до 19 трлн руб.
«Рост портфеля в 2024 году в основном вызван рекордными выдачами в первом полугодии на фоне ажиотажного спроса на семейную и обычную льготные ипотеки. В 2025 году мы полагаем, что все же новые выдачи не будут в полной мере "перекрывать" погашения и размер портфеля будет незначительно сокращаться»,— отмечает управляющий директор рейтинговой службы НРА Сергей Гришунин.
По его словам, данный прогноз агентство считает «более оптимистическим». Он базируется на следующих посылках: семейная ипотека не будет досрочно прекращена и ее условия существенно ужесточены; рынок недвижимости продолжит функционировать в условиях высоких ставок; прогноз ключевой ставки будет соответствовать базовому прогнозу Банка России; введенные контрциклические надбавки и макропруденциальные меры воздействуют на ипотечное кредитование умеренно и будут отсутствовать значимые «черные лебеди», перечислил эксперт.
Герман Греф, глава Сбербанка, 3 июля:
«Мы поболеем пару лет на рынке ипотеки... Болеть будем все вместе. Будет нарушаться доступность жилья, девелоперам будет тяжело ... и банкам будет непросто».
Также в прогнозе заложено предположение того, что в 2025 году могут быть запущены профессиональные и территориальные льготные ипотеки, что также поддержит рынок. «Если они не будут запущены, прогноз выдач может быть снижен на 5–7%»,— уточнил господин Гришунин. Ранее в конце августа глава комитета ГД по финрынку Анатолий Аксаков сообщал, что в России могут появиться четыре новые льготные ипотечные программы, которые могут быть рассчитаны на молодых специалистов.
Оценки аналитиков на 2025 год ниже ожиданий ЦБ. В августе директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ Александр Данилов предполагал, что в 2025 году объемы выдач ипотеки могут составить 4,8–5,8 трлн руб. ЦБ в июле понизил прогноз по росту ипотечного кредитования на 2025 год с 10–15% до 8–13%.
За 2024 год к началу августа уже выдано 792 тыс. ипотек на 3,2 трлн руб., свидетельствуют данные ЦБ. Старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова ожидает, что по итогам года совокупный объем выдач может достичь 3,7 трлн руб., при этом выдачи во втором полугодии «будут заметно отставать» от первого. В НРА оценки несколько выше: по итогам 2024 года выдачи составят почти 4,8 трлн руб.