Из застройщиков выжимают сроки
Объемы взысканий за срыв сдачи жилья растут
Группа «Самолет», один из крупнейших девелоперов в России, первой в отрасли публично назвала сумму штрафов за срыв сроков сдачи новостроек: она увеличилась в первой половине 2024 года вдвое, почти до 8 млрд руб. Правительственные моратории на оплату застройщиками неустоек не спасают от роста финансовых санкций.
Фото: Артемий Шуматов, Коммерсантъ
Фото: Артемий Шуматов, Коммерсантъ
Как обнаружил “Ъ” в отчетности ГК «Самолет» по МСФО, застройщик в январе—июне 2024 года выплатил покупателям квартир 7,9 млрд руб. «вознаграждения в виде штрафов за нарушения сроков по вводу объектов в эксплуатацию». Это вдвое больше, чем за аналогичный период прошлого года.
Доля общей суммы финансовых санкций в выручке компании (170,8 млрд руб.) не превышает и 5%, но она почти в полтора раза больше чистой прибыли (4,7 млрд руб.).
По данным единой информсистемы «Наш.Дом.РФ», ГК «Самолет» за все время работы сдала 346 домов, из которых 120, то есть 34%, с задержкой. Сейчас на этапе строительства у компании 293 дома, из которых 65 (22%) строятся с опозданием. В компании не ответили на запрос “Ъ”.
Рост неустойки у «Самолета» произошел несмотря на введенный властями мораторий на взыскание покупателями штрафов с застройщиков. Первоначально он был принят в 2020 году из-за пандемии, затем возобновлен весной 2022 года из-за западных санкций, затем продлен до июня 2023 года. С марта 2024 года мораторий был введен вновь: его действие должно закончиться в декабре этого года.
По идее, из-за мораториев размер штрафных санкций должен сокращаться. Но застройщики накапливали обязательства за периоды, когда не действовал мораторий, поясняет руководитель юридического агентства «Кучембаев и партнеры» Алмаз Кучембаев.
Проблема актуальна и для других девелоперов.
По данным «Наш.Дом.РФ», группа ПИК Сергея Гордеева за все время работы сдала с задержкой 60 домов из 610, ЛСР Андрея Молчанова — 71 из 353, ГК ФСК Владимира Воронина — 49 из 169, Setl Group — 20 из 377, «Брусника» — 22 из 98. За последний год более трети нового жилья в стране не было сдано в срок, отмечает руководитель портала «Единый ресурс застройщиков» Кирилл Холопик. «Как показывает опыт, при значительном срыве первоначального срока сдачи дома окончания стройки придется ждать в среднем двадцать с половиной месяцев»,— добавляет он.
В «Бруснике» сообщили, что выплаты дольщикам за передачу ключей позже срока по объектам, сданным в 2022–2023 годах, в первом полугодии 2024 года сократилась на треть год к году, до 3 млн руб. В Setl Group уверяют, что все дольщики получают ключи согласно установленным срокам. Публичные застройщики, включая ПИК, ЛСР, «Эталон», «Инград» и «Пионер», не раскрывают объемы выплачиваемых покупателям штрафов. Компании не предоставили эти данные и по запросу “Ъ”. В Минстрое РФ не ответили на запрос “Ъ”.
Суммы зависят от длительности просрочки и могут достигать до 15% от стоимости квартиры, оценивает президент ГК «Основа» Александр Ручьев. Если несколько лет назад размер взыскиваемой неустойки был на уровне 30% от заявленной покупателем суммы, то сегодня — 50–60%, отмечает замруководителя юридического департамента ГК «Гранель» Максим Деев.
Причину регулярных срывов застройщики объясняют внешними факторами.
Например, сейчас большой дефицит рабочей силы на стройках, а также заметно упало качество проектирования, говорит Александр Ручьев. Девелоперы сильно зависят от смежных отраслей, в том числе монополистов, которые могут подвести по срокам, добавляет Кирилл Холопик.
Несмотря на действие моратория, власти продолжают оказывать дополнительную поддержку застройщикам, особенно после отмены части программ льготной ипотеки. Так, с 1 сентября 2024 года снижен размер штрафов при нарушении обязательств перед покупателями жилья с текущих 50% от обговоренной сторонами суммы до 5%. Размер неустойки дольщику за задержки застройщиком сроков устранения недостатков в квартире теперь будет начисляться из расчета 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ в день, хотя ранее был 1%. Кроме того, в принятом пакете поправок для застройщиков снижается денежная ответственность за низкое качество строительных работ. Первый заместитель председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев (соавтор этих поправок) поясняет, что изменения направлены на исключение двойной ответственности в рамках сферы действия профильного закона 214-ФЗ и закона «О защите прав потребителей».
После завершения срока действия мораториев объем неустоек может возрасти, ожидает Александр Ручьев. Но застройщики смогут существенно сократить свои издержки на выплату штрафов, что, в свою очередь, приведет к ухудшению качества построенных объектов, полагает основатель «Базис недвижимости» Артем Глухих.