Разрешите завершить

Верховный суд (ВС) решит, можно ли завершить строительство здания на участке, если назначение земли было изменено и уже не допускает размещения таких объектов. Речь идет о спортивно-развлекательном комплексе в Ленинградской области, который застройщик не успел возвести в срок. Муниципальные власти не разрешили ни достроить комплекс, ни реконструировать его в магазин, соответствующий измененным правилам. Арбитражные суды поддержали местную администрацию, но по жалобе предприятия спор передали в экономколлегию ВС. Компания настаивает, что вправе достроить комплекс, если объект не создает угрозу людям или окружающей среде. Юристы рассчитывают на разъяснения ВС и считают высокими шансы застройщика на победу.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

ВС рассмотрит спор ООО «Эсна» с администрацией Заневского городского поселения Всеволожского муниципального района Ленинградской области о возможности завершить строительство на земле, у которой изменился вид разрешенного использования (ВРИ). Речь идет об участке площадью 7500 кв. м, относящемся к «землям населенных пунктов», вид разрешенного использования на 2012 год — «для строительства зданий спортивно-развлекательного комплекса». В 2012 году муниципалитет сдал эту землю в аренду «Эсне» для проведения инженерных изысканий и проектирования, а в июле 2016 года выдал компании разрешение на строительство упомянутого комплекса сроком на год.

Но возвести здание до июля 2017 года «Эсна» не успела. В декабре 2017-го компания зарегистрировала право собственности на недострой готовностью 85% площадью 1451 кв. м. В 2018 году администрация перезаключила с «Эсной» договор аренды участка под строительство того же комплекса, позднее сроки аренды были увеличены до 2024 года.

Однако продлить компании разрешение на строительство муниципалитет отказался со ссылкой на поправки 2018 года в городские Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), которые изменили ВРИ земли, больше не позволяя размещение на ней спорткомплекса.

Компания оспорила отказ в арбитражном суде Санкт-Петербурга и Ленинградской области, но ее иск был отклонен. Апелляция и кассация такое решение поддержали. Все три инстанции сочли действия местных властей законными и соответствующими новым правилам землепользования. Кроме того, по мнению судов, компания может решить вопрос в административном порядке через обращение в комиссию по подготовке ПЗЗ за изменением ВРИ спорной земли.

Застройщик с такими выводами не согласился и подал жалобу в ВС. Во-первых, «Эсна» обратила внимание, что предлагала местным властям изменить цель аренды участка и выдать ей разрешение на реконструкцию недостроенного комплекса в магазин — такой вид использования земли отвечал новым требованиям градостроительного регламента. Однако «органы муниципальной власти не приняли положительного решения ни по одной инициативе», а суды сочли отказы правомерными, говорится в жалобе.

Во-вторых, компания указала, что земля предоставлена ей в аренду именно для строительства спортивно-развлекательного комплекса и отказ в выдаче разрешения на его достройку нарушает ее права. «Законным способом использования спорного объекта незавершенного строительства является завершение его строительства», что «невозможно без получения разрешения», отметила «Эсна» со ссылкой на ч. 21 ст. 3 закона о введении в действие Земельного кодекса. Застройщик добавил, что по ч. 8 ст. 36 Градостроительного кодекса земля и недострой, параметры которых не соответствуют правилам застройки, «могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом», если это не опасно «для жизни или здоровья человека, окружающей среды и культурного наследия». По этим доводам дело передали в экономколлегию ВС, заседание назначено на 15 октября.

Стабильность и гарантии

ВРИ земли устанавливают муниципальные органы применительно к каждой территориальной зоне в составе ПЗЗ подведомственной территории, он влияет как на кадастровую стоимость, так и на правовой режим использования, поясняет руководитель проектов «ЮрТехКонсалт» Анастасия Лысенко. В принципе, внося изменения в ПЗЗ, органы власти должны были учесть «не только документы территориального планирования, но и текущий статус участков по сведениям из ЕГРН и материалам из информационных систем градостроительной деятельности», указывает партнер юрфирмы CLS Елена Степанова. Вместе с тем, по ее мнению, во время подготовки новых правил застройщик и сам мог напомнить о своем строящемся объекте и предложить внести соответствующий ВРИ участка.

Партнер юрфирмы Vegas Lex Игорь Чумаченко отмечает, что ситуация неординарная, поскольку изменения ПЗЗ произошли во время строительства. При этом, если имеется разрешение на строительство, то даже после смены ВРИ участка застройщик вправе достроить объект, говорит госпожа Лысенко. Но если срок разрешения истек и не был продлен, продолжать стройку уже нельзя, уточняет она: «Строительство без разрешения влечет административную ответственность и риск признания объекта самовольной постройкой с последующим обязанием его снести».

Что касается варианта с реконструкцией недостроя в магазин, по мнению юристов, отказ администрации вполне правомерен. Елена Степанова объясняет, что «ни арендатор, ни арендодатель не могут в одностороннем порядке изменить ВРИ участка, установленный при предоставлении земли по публичной процедуре для целей строительства конкретного объекта недвижимости».

При этом юристы считают высокими шансы компании на то, что ВС позволит ей достроить комплекс и обяжет администрацию продлить разрешение.

Игорь Чумаченко считает, что в таких условиях «застройщик вправе завершить строительство», так как цель регулирования — «обеспечить стабильность ранее сложившихся земельных и имущественных отношений». По Градостроительному кодексу достраивать нельзя, если объект создает угрозу для людей, природы или объектов культурного наследия, но если такая опасность в суде (в том числе по заключению экспертизы) не установлена, то строительство является законным, уточняет господин Чумаченко.

Доводы муниципальных властей Анастасия Лысенко находит «формальными, не отражающими стремление разобраться в ситуации и помочь предпринимателям». Она отмечает, что «компания предпринимала различные действия по надлежащему оформлению завершения строительства», но ни администрация, ни суды «не указали конкретных причин, по которым это невозможно».

По мнению Игоря Чумаченко, доводы застройщика также усиливает позиция Конституционного суда РФ (КС) от 26 марта 2020 года, который признал, что возможность изменения местными властями зонирования территорий и градостроительных регламентов «должна быть уравновешена необходимыми гарантиями» для лиц, законно получивших права на землю до этих изменений. Последние, указал КС, «вправе рассчитывать, что их правовой статус, неразрывно связанный с правовым режимом земельных участков, будет уважаться государством».

Анна Занина, Ян Назаренко