Петербургский рынок насчитывает десятки типов домов, среди который и старый фонд, и 137-я серия, и "сталинки", и "хрущевки", и "корабли", и множество новых строящихся проектов. Во всем этом разнообразии разбирались ПАВЕЛ НИКИФОРОВ и МИХАИЛ БИМОН.
По данным Городского управления инвентаризации и оценки, жилой фонд Петербурга на начало 2006 года составляет 45 927 строений общей площадью 102,4 млн кв. м; 54,4% всех городских домов — каменные. Из этих зданий каждое четвертое — старый фонд. Каждое второе — "панель".
Вечный кирпич
Технология кирпичного домостроения одна из самых консервативных. Но, по мнению специалистов, она и впредь не потеряет актуальности, поскольку позволяет возводить современные многоэтажные дома и работать над эксклюзивными проектами в историческом центре Петербурга. К домам старого фонда относят все объекты дореволюционной и значительную часть объектов довоенной постройки, поэтому данный класс жилья очень неоднороден. В него входят и бывшие доходные дома с коммунальными квартирами без ванных или с ванной на кухне, и объекты, прошедшие капитальный ремонт, утратившие исторический декор (лепнина, камины и т. п.), в которых можно найти квартиры типовых планировок, и дома в элитных зонах, где большая часть квартир выкуплена состоятельными владельцами. Реконструированные квартиры в историческом центре города до настоящего времени занимают значительную долю рынка элитного жилья, хотя по многим параметрам (особенно по техническому оснащению) старый фонд уступает новым элитным объектам. На цену квартир в старом фонде оказывает влияние большое количество факторов. Например, "видовая" квартира в фасадной части дома может стоить дороже такой же квартиры во втором-третьем дворе в несколько раз.
Массивные кирпичные сталинские дома строились с конца 1930-х до середины 1950-х годов. В классических "сталинках" высокие потолки (3-3,2 м), просторные комнаты и кухни. Площади квартир различны, в зависимости от назначения дома. В домах для партийных работников площади и планировки вполне элитные, в рядовых — площадь квартир меньше и планировки типовые. Сталинские квартиры, как правило, двух-трехкомнатные; однокомнатные и четырехкомнатные встречаются значительно реже.
Эволюция кирпичных домов после середины 1950-х выглядит следующим образом: "хрущевки", "старый кирпич", "брежневки", "новый кирпич". Кирпичные дома конца 1950-х — начала 1960-х годов по планировкам идентичны панельным "хрущевкам": маленький метраж, смежные комнаты, совмещенный санузел. Но высота потолков больше, чем в панельных домах, — 2,8 м. Построены эти дома достаточно добротно и располагаются в престижных зонах (Московский и Кировский районы, Черная речка), поэтому пользуются неплохим спросом. В дальнейшем площадь квартир увеличивалась, смежные комнаты и совмещенные санузлы уходили в прошлое. В домах появились лифты, кладовки, просторные ванные и другие улучшения.
В настоящее время домов, целиком построенных из кирпича, становится все меньше в связи с появлением новых технологий и ужесточением требований к теплоизоляции. Все большее распространение получают комбинированные конструкции. Во внутренних перегородках кирпич часто заменяют газобетоном или пазогребневыми плитами. В несущих конструкциях кирпич также иногда уступает место железобетону, а особенно часто — монолитным плитам. Сегодня кирпичные дома занимают 25-27% рынка строящегося жилья против 31-32% панельных. И те и другие уступают кирпично-монолитным объектам, занимающим около 40% первичного рынка.
Многообразная панель
Обеспечив небывалые масштабы жилищного строительства в 1960-1970-е годы, панельное домостроение пережило жестокий кризис в 1990-е.
История панельного домостроения в России начинается с жилищного кризиса 1950-1960-х годов. В городах активно строились новые заводы, работать на которых приезжали люди из сел. Поэтому требовалось резко увеличить объемы строящегося жилья. Сделать это позволила именно индустриальная технология панельного домостроения, при которой практически все конструктивные элементы, детали панельного здания изготавливаются в заводских условиях. На стройплощадке происходит лишь их монтаж. В Петербурге "панель" можно разбить на три класса: "хрущевки"-"брежневки", "старая панель" и "новая панель"
"Хрущевки" и "брежневки" — первое поколение серийных панельных домов. Серий достаточно много, основные — ГИ, ОД, 507-я, 502-я и 335-я. Потребительские качества квартир в этих домах невысокие. Все дома пятиэтажные, с низкими (2,5 м) потолками, совмещенным санузлом. Лифта и мусоропровода нет. Площадь квартир небольшая, кухни — всего 5-6 кв. м, комнаты от 6 кв. м. Несмотря на недостатки, "хрущевки" пользуются спросом благодаря расположению в обжитых районах с развитой инфраструктурой. Низкая стоимость малогабаритных одно-двухкомнатных квартир привлекает к ним небогатых покупателей и участников обменных цепочек. "Брежневка" — термин размытый. Иногда им называют те же "хрущевки", чтобы не отпугивать покупателя, иногда применяют ко второму поколению панельных домов. Такие квартиры имеют раздельный санузел, дома высотой до семи этажей оснащены мусоропроводом, лифтом. Больше всего "хрущевок" и "брежневок" в Московском, Кировском и Калининском районах.
"Старая панель". Под этим названием объединяются панельные дома конца 1960-х — начала 1980-х годов. Дома в основном 9-10-этажные. Все они имеют мусоропровод, лифт. Площадь квартир и кухонь в них больше, чем в "хрущевках". "Старая панель" пользуется спросом как жилье эконом-класса, но спрос этот снижается: новые объекты задают новый стандарт качества жилья.
504-я серия. Первые представители этой серии — типичные "хрущевки". В дальнейшем серия была модернизирована и как серия 504Д строилась до конца 1980-х годов. Квартиры небольшие, хорошими планировками не отличаются: распространены односторонние со смежными комнатами. Площадь кухни — около 7 кв. м. Дальнейшее усовершенствование — серия 504Д-2 приближается уже к следующему поколению панельных домов. Дома этой серии строились почти во всех спальных районах, наибольшее количество — в Выборгском, Приморском, Красногвардейском и Невском.
602-я серия. Основным недостатком этой серии является кухня, зажатая между наружной стеной и блоком санузла. Г-образная форма неудобна и скрадывает достаточно большую площадь (7-9 кв. м) кухни. Много домов этой серии построено в Калининском, Невском, Фрунзенском районах.
606-я серия. Из всей "старой панели" 606-я серия самая лучшая, отличается рациональными планировками, относительно просторной кухней (8-9 кв. м), хорошей теплоизоляцией. Лестничная площадка на 6-7 квартир позволяет оборудовать отдельный тамбур (на три квартиры). Большинство этих домов являются жилищно-строительными кооперативами, поэтому неплохо сохранились. На рынке недвижимости квартиры 606-й серии ценятся выше, чем другие "панельки".
"Корабль". 600-я серия строилась в 1970-х годах по чехословацкому проекту. Характерная особенность — широкие, во всю стену, окна, за которые серия и получила свое название. На кухне и в некоторых комнатах окна расположены выше, чем в других. Как показала жизнь, такие архитектурные изыски не очень подходят для российского климата. Летом в "кораблях" жарко, зимой холодно. Большинство "кораблей" девятиэтажные, но встречаются 12- и даже 15-этажные дома. Площадь кухни — 6,3-6,5 кв. м, коридоры тесные, а вот комнаты довольно просторные. В однокомнатных квартирах, как правило, нет лоджий. В трехкомнатных встречаются смежные комнаты. Есть модифицированные "корабли" с размером кухни до 9 кв. м. Большим спросом "корабли" не пользуются, однокомнатная квартира в них стоит практически столько же, сколько в "хрущевке", двух-трехкомнатные — несколько дороже за счет большей площади. Основные районы застройки 600-й серии — Кировский и Красносельский.
"Новая панель". Панельные дома постройки с середины 1980-х годов и до настоящего времени. Обладают хорошими характеристиками: большие комнаты, прихожие и кухни, кладовые, поперечное расположение ванных, потолки высотой до 2,7 м.
Серия 504Д-2. По сравнению с серией 504Д существенно увеличен размер кухни (11,5-13,5 кв. м) и общая площадь (особенно у однокомнатных квартир), появилась вторая лоджия, тамбур для стиральной машины. Но построено таких домов было немного, почти все они расположены в микрорайоне Каменка (Приморский район).
Серия 606М. Ее отличие от предшествующих 606-х — увеличенная площадь комнат. Домов серии 606М много в Приморском, Выборгском и Красногвардейском районах. Строительство 606-й серии продолжается и сейчас, правда в меньших масштабах. Небольшая общая площадь квартир и рациональные планировки позволяют серии удерживаться на позициях качественного жилья эконом-класса.
Серия 600.11. Является модернизированной версией "корабля". Модернизация избавила ее от многих недостатков. Исчезли широкие окна, квартиры стали более просторными, увеличилась площадь коридора и кухни (до 8,5-10 кв. м). Расположение ванной стало поперечным, что позволяет свободно установить стиральную машину. В целом квартиры достаточно добротные и пользуются хорошим спросом. Из недостатков можно отметить доставшуюся от "корабля" слабую звукоизоляцию. Характерными внешними особенностями являются ступенчатый фасад и Г-образные окна на кухне. В начале 1990-х годов, после ухода с рынка большей части ДСК, серия 600.11 на несколько лет заняла лидирующие позиции в панельном домостроении. Сейчас продолжает лидировать в эконом-классе.
137-я серия. На рынке типового жилья 1980-1990-х годов 137-я серия — это брэнд. Квартиры в 137-й серии очень популярны. Они стоили, да и сейчас стоят дороже, чем жилье в домах других серий, даже при близких характеристиках. Первые дома (конец 1970-х) по метражу и характеристикам квартир не слишком отличались от серии 606М. Зато в них появились грузовой лифт и просторный холл на первом этаже, а высота зданий увеличилась до 12 этажей. Классическая 137-я серия строилась с начала 1980-х годов. Кухни во всех квартирах от 10 до 12 кв. м (иногда до 15 кв. м), ванные поперечные, просторные прихожие и комнаты, паркетные полы. Лестничные марши отделены от основной площадки переходом через балкон. Высота зданий — 12-16 этажей. В 1990-х годах из-за экономических проблем объемы строительства 137-й серии существенно сократились, но после модернизации проекта 137-я серия снова вышла на рынок и сейчас прочно занимает позиции панельного жилья среднего класса.
121-я серия. Производится Гатчинским ДСК более 40 лет. Изначально дома были пятиэтажными и строились в городах и поселках Ленинградской области. В Петербурге было построено небольшое количество 9- и 10-этажных домов этой серии. После акционирования комбината на производстве были введены современные технологии, и сейчас 121-я серия занимает хорошие позиции на рынке панельного домостроения Санкт-Петербурга.
Агрессивный монолит
Монолитное домостроение — технология не новая. Принцип заливки бетонных смесей в заранее смонтированный арматурный каркас при использовании опалубки был запатентован в Германии уже в 1920-е годы. Но еще пару десятилетий назад в нашей стране эту технологию применяли исключительно при возведении промышленных сооружений либо жилых многоэтажных зданий в особо сложных геологических и сейсмических условиях.
При монолитном домостроении несущую функцию выполняет каркас из монолитного железобетона. Ограждающие конструкции выполняются из кирпича, а чаще из кирпича и утеплителя (газобетон, пенобетон, минеральная вата, пенополистирол и т. п.). Такая технология получила широкое распространение, и сейчас по ней строятся как дома эконом-класса с малогабаритными квартирами, так и элитные объекты в историческом центре.
В последние годы на российском рынке строители пытаются адаптировать также и технологии следующих поколений, например каркасное домостроение. Во всем мире около 80% домов строится по каркасным технологиям, когда основой возводимого здания служат не внешние и внутренние стены, а жесткая рамная конструкция — каркас. Между элементами каркаса укладывается так называемый стеновой материал. Но если за рубежом каркасное домостроение используется уже лет тридцать, то в России домов, построенных по "продвинутой" технологии, считанные единицы. В основе каркасного домостроения — промышленное производство. Каркасные конструкции делают на заводе, а на строительной площадке их остается лишь собрать.