С вступлением в силу федерального закона №214 "О долевом строительстве" строители оказались в ситуации, когда по старым договорам долевого участия они работать уже не могут, а по новым правилам не хотят. В этих условиях одни из них по-прежнему пытаются работать с дольщиками, другие — ищут альтернативные источники инвестиций.
С вступлением в силу федерального закона №214 "О долевом строительстве" в апреле 2005 года "долевка", по которой в России строилось 90-95% жилья, официально перестала существовать. Но прошло больше года, а ни одна из крупных строительных компаний так и не заявила о реализации проекта по новым правилам. "Наша компания использовала схему долевого участия физических лиц в финансировании строительства. Данная схема в большей степени удовлетворяла интересы строителей и в меньшей — дольщиков. Закон №214 направлен на защиту интересов людей, участвующих в долевом строительстве. На практике же данный закон не работает в силу того, что не соответствует реалиям строительного рынка и не учитывает интересы строительных компаний. Это привело к возникновению различных схем по обходу новой требований закона и к еще большей незащищенности людей, желающих вложить свои денежные средства в жилищное строительство", — уверен Валерий Кравцов, генеральный директор компании "Еврострой".
"Строители используют любые законные лазейки, чтобы не работать по закону, поэтому договоров долевого участия по новым правилам сейчас в Петербурге заключается крайне мало", — говорит заместитель директора АН "Бекар" Леонид Сандалов. "Наиболее популярная схема — заключение предварительного договора. Один намеревается продать. Другой намеревается купить. Но деньги — вперед", — поясняет господин Сандалов. "Мы заключаем как договоры предварительной купли-продажи, так и договоры долевого участия. Любой из вариантов возможен. Важно отметить, что все схемы, которые мы используем, находятся в правовом поле, и мы работаем в рамках действующего законодательства", — уверен директор по маркетингу и продажам "Стромонтажа" Андрей Кучмин. "Сегодня мы используем, на наш взгляд, наиболее доступную для покупателей схему финансирования — рассрочку до конца строительства. Поскольку реальной альтернативы долевому строительству не существует и, что еще хуже, ее появления не предвидится, покупка квартир в рамках совместного инвестирования средств позволяет покупателям решать свои жилищные вопросы", — считает Дмитрий Васильев, финансовый директор ЗАО "ЮИТ Лентек".
Эксперты, опрошенные Ъ, уверены, что процесс долевого строительства должен контролироваться государством. "Во всех цивилизованных странах строительство ведется на кредитные деньги. Поскольку наш строительный рынок не прозрачен, получить кредит в банке строительной компании сложно. Но если уж государство дает строительной компании право привлекать деньги дольщиков, оно должно контролировать этот процесс. Например, если застройщик сорвал сроки сдачи дома, договор аренды земельного участка с ним расторгается, стройка передается другому", — уверен Леонид Сандалов.
"У нас разработана стратегия взаимодействия с банками, предусматривающая постепенный переход к финансированию за счет заемных средств и продажам квартир на этапе завершения строительства. Это увеличит стоимость квартир, но и уменьшит риски конечного покупателя. Правда, до тех пор пока наша компания не перейдет на полное самофинансирование всех строек, мы будем обращаться к долевым схемам", — говорит генеральный директор ЗАО "Строительное объединение "М-Индустрия" Матвей Закашанский. По данным экспертов, сейчас стоимость банковского кредита для строителей составляет около 12-16%. Кроме того, строительные компании могут воспользоваться услугами фондового рынка — например, выпустить облигационный заем. Так, в конце июля "ЛенспецСМУ" удачно распространило второй облигационный заем на 1,5 млрд рублей под 11,6% годовых. По словам вице-президента холдинга "Эталон-ЛенспецСМУ" Антона Евдокимова, средства облигационного займа будут использованы для приобретения новых земельных участков под жилищное и коммерческое строительство. Ее примеру собираются последовать еще две компании — "Петербургская недвижимость" и "М-Индустрия". Размещения их бумаг пройдут в середине-конце августа.
АННА ТЕМКИНА