Безымянная высота

Листая рекламные проспекты строящихся коттеджных поселков, впору задаться вопросом: а есть ли жизнь за пределами Рублевки и Новой Риги? И получить ответ: да, есть немного — в районе Дмитровки и Калужского шоссе. Все остальные направления представляются сплошными белыми пятнами на подмосковной карте домов бизнес-класса. Обозреватель "Ъ-Дома" АНДРЕЙ ВОСКРЕСЕНСКИЙ выяснил, что это не совсем так, посетив только что пущенный в продажу поселок на южном направлении между Симферопольским и Новокаширским шоссе.

Дорога на юг

Меня вообще удивляет, почему ближний к Москве треугольник между Симферопольским (трасса "Крым") и Новокаширским ("Дон") шоссе не привлекает пристального внимания девелоперов. Все-таки в наше время транспортная доступность становится одним из главных факторов, а эти две автомагистрали — самые лучшие и самые "беспробочные" в ближнем Подмосковье. Раскрученное риэлтерами Новорижское шоссе, кстати, на порядок хуже. Оно более загружено, а кроме того, "ужимается" до двух полос уже на 30-м километре, тогда как два вышеназванных шоссе имеют три полосы до 50-60 км.

Если разобраться, окажется, что единственное реальное преимущество Новой Риги — нечто именуемое "престижностью". Согласимся, престижное расположение — обязательная составляющая дорогого жилья. Но для бизнес-класса престижное соседство только повод взвинтить цену. Именно поэтому на Новой Риге с $1 млн делать просто нечего. А вот в новый поселок без названия, который строится сейчас на Симферопольском шоссе, с такой суммой заглянуть стоит.

Я специально выехал в самый что ни на есть час пик — пятница, 18.00. И сразу за МКАД пришлось помучиться в пробке: там случились две аварии подряд. От случайностей, конечно, никто не застрахован, но даже с учетом этого я проехал 19 км за 22 минуты. Примерно столько же в это время добираются от МКАД до дома жители Южного Бутова. Сразу за стадионом для картинга — поворот под эстакаду, и еще 1,5 км до места назначения. По дороге, кстати, два симпатичных прудика — в одном народ купался, в другом рыбачил. Как потом выяснилось, рыбалка там платная, что, конечно, является плюсом для будущих обитателей поселка.

Последние полкилометра по обе стороны от дороги густой лес (береза, сосна, осина, орешник). В лесу скрывается и стройплощадка — надо признаться, неожиданный антураж. Гендиректор компании-застройщика Андрей Филимонов пояснил, что деревья вырубаются только на самом пятне застройки каждого дома и подъездных путях, остальное остается нетронутым. Ну в реальности, конечно, все происходит не так — надо же будет и коммуникации тянуть, и создавать какие-то общественные зоны, но какие-то кусочки леса все-таки останутся. По крайней мере, три уже построенных дома стоят в тени деревьев.

Соседи из администрации

Площадь поселка разбита на 22 участка. Земля как таковая не продается, и цена сотки не выставляется. Покупателю предлагается выбрать один из участков (от 11,7 до 22,08 сотки) и затем проект дома. Всего проектов шесть (280 кв. м, 369, 396, 435,510 и 547). Причем самый маленький дом "привязан" только к трем самым маленьким участкам, на остальных можно выбирать или из средних домов, или больших. Например, на участке 18,56 сотки можно заказать 369-метровый, 396-метровый или 435-метровый дом. А на соседнем 20-соточном — 435,510 или 547 кв. м. Такой жесткой привязки конкретного проекта к конкретному участку я, признаться, прежде не встречал. Она, пожалуй, излишняя.

Все дома кирпичные, с железобетонным фундаментом и крышей из металлочерепицы. Архитектурный облик незатейлив, но дома функциональны. Мне кажется, напрасно застройщики и риэлтеры изначально не определились с названием поселка (в рекламных проспектах он именуется просто "поселок класса premium"). Из-за этого чувствуется некая безликость. Тем более что место это все-таки медвежий угол: поблизости никаких других поселков нет. Что, конечно, само по себе преимущество, по крайней мере временное. Впрочем, благодаря наличию всего шести типовых проектов строительство поселка завершится уже в следующем году.

Впрочем, один известный объект неподалеку (в 6 км) имеется — это "оздоровительно-производственный комплекс 'Бор' при управлении делами президента Российской Федерации". Не надо думать, что мимо нашего поселка класса premium будет каждый день шастать президентский кортеж (да оно и к лучшему). "Бор" — это просто дорогой пансионат, в котором может отдохнуть любой желающий. Но вся необходимая для жизни и отдыха инфраструктура там имеется — рестораны, спортивные залы, бани-сауны, пляжи на берегу речки, косметический салон, медицинский центр и т. д. Господин Филимонов заверил меня, что с руководством "Бора" достигнута договоренность: все жители поселка получат пропуска на территорию пансионата и смогут воспользоваться благами цивилизации — за обычную плату, разумеется. Понятно, что для поселка бизнес-класса из 22 домов собственная социальная инфраструктура — вещь неподъемная и неокупаемая, так что соседство с "Бором" весьма кстати. При этом надо отдавать себе отчет, что 6 км — это все же не шаговая доступность. То есть семилетний ребенок может добраться до теннисного корта только на папиной или маминой машине, а в будний день под присмотром гувернантки ему придется довольствоваться качелями.

Безопасность обещают полную, возможно, с привлечением службы безопасности того же "Бора". Однако я на месте продавцов давал бы покупателю не устное обещание, а схему постов и системы видеонаблюдения. Это все же не Жуковка, кругом глухие леса (насколько они вообще могут быть глухими в ближнем Подмосковье).

А вот цены, безусловно, вписываются в нишу бизнес-класса. В среднем $1760 за квадратный метр (сюда включены и земля, и коммуникации), то есть значительно дешевле "панельки" в соседнем Подольске, не говоря уж о Москве. Это если говорить о квадратном метре, а полная цена дома без внутренней отделки — $0,5-1 млн. На мой взгляд, совершенно точное соотношение цены и качества.

Коттеджный поселок без названия

Расположение Симферопольское шоссе, 19 км от МКАД

Общая площадь 5 га

Площадь участков 11,7-22,08 соток

Тип застройки Кирпичные коттеджи

Площадь домов 280-510 кв. м

Цена земли Земля не продается

Цена дома $1800/кв. м

Водопровод Центральный

Канализация Центральная

Газоснабжение Центральное

Отопление Газовое

Начало строительства 2006 год

Срок сдачи поселка 2007 год

Инвестор-застройщик "Вид-Девелопмент"

Риэлтер "Сити-XXI век"

Характеристики поселка

Положительные Лесное окружение, хорошая транспортная доступность, сжатые сроки строительства, оптимальное соотношение цены и качества

Отрицательные Отсутствие социальной инфраструктуры в шаговой доступности, жесткая привязка проекта к участку, скромный архитектурный облик, отсутствие проработанной схемы безопасности

Конкуренты о проекте

Анастасия Варечкина, управляющий директор компании "АксионБКГ":

— Я думаю, этот проект может быть вполне живым. Я иногда не могу понять, чем привлекают людей Ленинградское и Дмитровское направления — эти магистрали всегда "стоят", а по Симферопольскому и Новокаширскому шоссе можно ехать. Этот фактор сейчас приобретает все большее значение. Но этот проект нужно правильно преподнести. Предпочтения покупателей не всегда рациональны, есть масса вопросов, связанных с имиджем. Если создатели поселка смогут найти какую-то свою изюминку и грамотно преподнести ее покупателям, объект продастся быстро и хорошо.

Мария Литинецкая, руководитель департамента загородной недвижимости Blackwood:

— Для строительства поселков бизнес-класса по Симферопольскому и Новокаширскому направлениям есть факторы, как способствующие, так и препятствующие этому. Известно, что есть намерение областной администрации развивать эти направления и выводить большое количество земель из сельхозназначения. Пропускная способность трасс велика. Цены на землю здесь низкие относительно других направлений при аналогичном качестве. Наконец, конкуренция на этом направлении пока невелика. Отрицательные факторы — неразвитая инфраструктура в городах-спутниках Москвы на данном направлении и высокие затраты на освоение земель. По Симферопольскому шоссе сейчас продается порядка 11 поселков, из них к бизнес-классу можно отнести 5 поселков. В пределах 15 км от МКАД цены на коттеджи в охраняемых поселках по Симферопольскому шоссе составляют $500 тыс.--1 млн".

Олег Маринин, управляющий сетевым проектом "Витро":

— По природному, историческому и эстетическому потенциалу южное направление по-своему уникально. Кстати, на территории Подольского района планируется создание искусственного моря в ближайшие два-три года.

Мне кажется, что у этого направления большие перспективы — уже сейчас оно активно застраивается поселками бизнес-класса. Хорошее месторасположение земельного участка, интересная и продуманная концепция поселка, развитая инфраструктура смогут привлечь потенциального покупателя. Подобные предложения на рынке загородной недвижимости являются абсолютно конкурентоспособными".