Анатолий Григоренко: «Красноярск никогда столько не строил»

прогнозы

И строители, и власти Красноярска пребывают в состоянии эйфории: никогда еще за все время существования города темпы строительства здесь не были столь высокими. Только в прошлом году красноярские застройщики ввели в эксплуатацию более 650 тыс. кв. м жилья, что является абсолютным рекордом для строительной отрасли города. Из этого состояния участников рынка не способны вывести даже последние инициативы государства, фактически поставившие крест на долевых схемах финансирования жилья, а также изменение порядка получения участков земли под застройку. Как утверждает глава департамента градостроительства администрации Красноярска Анатолий Григоренко в интервью корреспонденту „Ъ“ ОЛЬГЕ КОРАБЛЕВОЙ, строительный рынок города становится более цивилизованным: застройщики используют все более прозрачные схемы привлечения финансирования и готовы заниматься самыми разными проектами — от возведения коттеджных поселков до строительства современных бизнес-центров.

— Как сейчас можно охарактеризовать положение в строительной отрасли Красноярска?

— Сейчас эта отрасль в Красноярске очень бурно развивается. Как известно, по итогам прошлого года Красноярск занял первое место среди всех городов России по количеству возводимого жилья на душу населения. В прошлом году на 917 тыс. жителей введено в эксплуатацию 655 кв. метров жилья — 0,72 метра на человека. Это на сегодня самый высокий показатель в России среди городов краевого, республиканского, областного подчинения. Кроме того, Красноярск достиг абсолютного лидерства среди городов республиканского, краевого подчинения по темпам ввода жилья. Мы даже обогнали города-полуторамиллионники, такие как Нижний Новгород, Новосибирск, Екатеринбург. Более того, Красноярск никогда не строил столько, как сейчас. Сравните: если в доперестроечные годы в стране строили 80 млн квадратных метров ежегодно, то сейчас — 40. А в Красноярске в 80-е годы строилось 450 тыс. квадратов, теперь — больше 600. И поэтому мы можем сделать вывод: наши объемы позволяют держать стабильным уровень цен.

— Тем не менее динамика цен в Красноярске примерно такая же, как и в других крупных городах страны — стоимость жилья вырастает на процент в неделю…

— Я могу отметить одно: за последние полтора года — весь 2005 год и половина 2006-го — серьезного изменения цен на рынке жилья не произошло. Безусловно, есть реакция на инфляционные процессы, и есть рост цен на жилье в центральной части города. С одной стороны, это происходит за счет роста благосостояния граждан. С другой стороны, растет цена на площади первых этажей домов: увеличивается количество предпринимателей, которые могут себе позволить смену павильона на стационарное помещение. Тем более что администрацией города уже почти три года ведется работа по уменьшению количества павильонов в Красноярске. И если предприниматель хочет развивать свой бизнес, то он вынужден вкладывать деньги в недвижимость, строительство собственных помещений. Здесь, кстати, тоже предложений не столько, сколько бы хотелось.

— И какой, по данным вашего департамента, сейчас спрос на рынке недвижимости?

— Примерно 60% населения хотело бы улучшить свои жилищные условия. Но есть факторы, которые этому мешают. Например, пока у нас не развиты институты ипотечного кредитования. Во-первых, народ еще не совсем принимает ипотеку. Во-вторых, есть и финансовая проблема: зарплата в конвертах, маленькая «белая» зарплата, что мешает предъявить доходы банкам и получить кредит.

— Но банки и краевой фонд жилищного строительства говорят, что выдают ипотечные кредиты очень активно…

— В прошлом году было выдано около 500 ипотечных кредитов, а только за первое полугодие этого года — уже 660. Количество людей, которые хотят принять участие в ипотечных программах, растет даже не в геометрической прогрессии. Смотрите: если в этом году будет построено 12–15 тысяч квартир (800 тыс. кв. метров), то 3–4 тысячи — это достаточно серьезный процент. Чем больше будет рыночных механизмов приобретения жилья для той части населения, которая не может купить квартиру сразу или участвовать в долевом строительстве, ожидая сдачи дома, тем спрос будет больше.

А спрос будет расти. Ведь развивается национальный проект «Доступное жилье», где государство выступило гарантом для населения в вопросах ипотечного кредитования. Кроме того, государство обязало органы местной власти заниматься инженерным развитием территории. Мы рассчитываем, что нам нужно выйти в ближайшие годы на объем ввода жилья из расчета 1 кв. метр на человека, то есть для Красноярска — около 920 тыс. кв. метров ежегодно. Я думаю, что для нас это реальная задача.

— Компании постепенно уходят от использования схемы долевого строительства, привлекая крупные кредиты для комплексного жилого домостроения. Как, по-вашему, насколько эффективней такая схема для строителей, и сможет ли это снизить риски для конечных покупателей нового жилья?

— Конечно, ведь если человек приобретает квартиру с уже зарегистрированным правом собственности, это снимает все риски. То, что компании начали брать объемные кредиты, — это следствие принятия новых законов. Это хороший знак, поскольку таким образом финансовые механизмы приобретают более цивилизованный вид. Сейчас многие компании — «Монолитхолдинг», «Сибагропромстрой», «Сибиряк» — берут такие кредиты. Дело в том, что механизмы ипотеки предусматривают наличие готового жилья, и компании работают на этот рынок— выставляют на продажу квартиры, а не долевое строительство.

— Эти программы в основном касаются многоэтажного строительства. А будет ли развиваться в Красноярске строительство индивидуального жилья? Есть ли смысл вообще развивать строительство таунхаусов?

— Безусловно. Индивидуальное жилье имеет не меньше прав, чем многоэтажное. Сейчас в стадии строительства находится 1200 индивидуальных жилых домов, и уже в этом году будет введено в эксплуатацию около 70 тыс. кв. метров. Но проблема индивидуального жилищного строительства заключается в том, что построенные в 90-х годах коттеджи оказались не обеспеченными коммуникациями. В свое время государство заявило о развитии индивидуального строительства, но тогда не было денег. Из-за постоянного бюджетного кризиса мы и сейчас не можем вкладывать достаточно средств в развитие инженерных коммуникаций, социальной инфраструктуры, и это делается только за счет инвесторов. А это может себе позволить не каждый застройщик. Таким образом у нас затянулось развитие таких районов, как Славянский, Кузнецовское плато, Нанжуль (Солнечный). Где-то эти проблемы были частично решены, а где-то нет.

Сто застройщиков — это сто проблем, точнее, триста: вода, электроснабжение, теплоснабжение. Администрация города считает, что схема индивидуального строительства должна быть такой — сначала жилье должно быть построено, а потом продано. Тогда будут и инженерные коммуникации, и архитектурная концепция, и обустройство.

— Как это будет выглядеть на практике?

— Мы будем выставлять под застройку индивидуальными домами единый участок для юридических лиц — строительных компаний, а компания уже будет организованно строить: проводить коммуникации, заниматься обустройством.

— В Красноярске есть застройщики, которые смогут реализовать такие проекты?

— Уже развивается проект «Инком-Сосны», есть компания «Исток-92». В этом году на аукцион будут выставлено еще 4–5 га земель для индивидуального строительства.

— Мэрия начала выставлять на торги участки, отведенные под строительство, совсем недавно. Насколько успешно, по вашему мнению, работает этот механизм?

— У государства была задача — исключить субъективизм при распределении земли под строительство. У нас задача — обеспечить застройщика площадками, чтобы у него была перспектива работы не менее 3 лет. Считается, что это субъективно.

Но у нас нет проблем с аукционами. Уже было проведено несколько торгов. К сожалению, это не удешевляет стоимость строительства. Стоимость земельного участка составляет от 8 до 15–20 млн рублей, раньше этих затрат в себестоимости строительства просто не было. Были отчисления в администрацию города, в фонды, но они никогда не составляли больше 8% от сметной стоимости строительства. При продаже земельных участков сумма превышает этот процент. Но это увеличивает поступления в бюджет.

— Сейчас распределяются в основном новые участки под строительство. Но у красноярских строительных компаний есть и предложения, связанные с реконструкцией микрорайонов старой застройки. В Красноярске есть барачное жилье, и двухэтажное, и ветхое, в том числе хрущевки. Что будет с ними?

— С хрущевками пока ничего. Прежде всего мы должны решить проблему деревянного барачного, двухэтажного жилья. Это проблема очень тяжелая и сложная. Муниципального ветхого жилого фонда в Красноярске — около 300 тыс. кв. метров. Это и районы правобережья (улица Вавилова), и Николаевка, и историческая часть города. Эта задача была приоритетной, и, распределяя участки под новое строительство, мы следили за тем, чтобы расселялось и ветхое жилье, и чтобы компании имели выгоду от этого. Где-то мы сносили муниципальное жилье, где-то частную застройку.

В итоге в прошлом году удалось переселить 392 семьи. А в этом году их будет 80. Тогда это было сделано за счет краевой программы переселения из ветхого жилья, в этом году мы не получаем оттуда ни копейки и финансируем расселение только за счет средств городского бюджета. На 80 миллионов рублей построили 2 подъезда, в этом году эти квартиры сдадим. А для того чтобы решить эту задачу, нужен весь годовой бюджет Красноярска — 12 млрд рублей.

— В последнее время строительные компании обратили внимание на сектор нежилой недвижимости, и сразу несколько застройщиков начали работу над проектами крупных офисных центров. У вас нет опасения, что уже через несколько лет рынок ими переполнится?

— Нет, мы не боимся, что рынок «упадет». Бюджетные деньги мы в это не вкладываем, средствами населения не распоряжаемся. Этот рынок саморегулируемый: сейчас есть спрос на офисы, значит, они строятся. Если они не будут востребованы, бизнес просто перестанет вкладывать в это деньги. Сейчас, по оценке риэлтеров, есть серьезные проблемы с офисными помещениями, потребность в них достаточно большая.

— В мае «Монолитхолдинг» представил архитектурный проект переноса административно-делового центра города — «Красноярск-Сити». Насколько он необходим городу?

— Проект «Красноярск-Сити» мне лично нравится. Если бы было принято решение о переезде краевой администрации в новый центр, как планировалось еще в советское время, то это бы значительно разгрузило центр города. Следом переехали бы всевозможные краевые и федеральные структуры. Предыдущим проектом это и предусматривалось, но прошло 15 лет, ситуация изменилась. Но перспектива переселения все-таки есть.

Там есть свободные площади, достаточные для размещения этого количества офисных зданий, есть незавершенное здание самой администрации. С ним рядом уже строится здание краевого пенсионного фонда, готовится к строительству здание «Ванкорнефти». Должен сказать, что объекты инфраструктуры этого общественного центра проектируются и сейчас: в этом же районе предусмотрено строительство Ледового дворца (конкурс на реализацию проекта спортивного сооружения объявлен в июле. — „Ъ“). А для того чтобы начать этот проект, необходимо только одно — совместные усилия власти и бизнеса.

Кроме «Красноярск-Сити» для этой площадки есть еще готовый проект детальной планировки этого района под названием «Слобода Весны»: он включает и офисные здания, и жилую застройку. Если не будет принято решение о переносе центра и строительстве «Красноярск-Сити», то будет реализовываться этот проект. Что происходит в строительной отрасли Красноярска В Красноярске работают более ста застройщиков, из которых наиболее крупными являются «Альфа», «Культбытстрой», «Монолитхолдинг», «Омега», «Сибагропромстрой», «Сибиряк», «Стройтехника», которые осуществляют возведение жилых домов, а также коммерческой недвижимости и зданий промышленного назначения. При этом застройщики из других регионов и стран в Красноярске практически не представлены: из иногородних фирм крупные проекты осуществляют турецкая Yenigun (торгово-развлекательный центр «Огни» на Стрелке) и «Инком-Недвижимость» (ее дочерняя компания «Инком-Сосны» возводит элитный коттеджный поселок в пригороде Красноярска). Всего в прошлом году в Красноярске было сдано в эксплуатацию более 200 объектов коммерческой недвижимости общей площадью 80 тыс. кв. м, а также 121 жилой дом общей площадью 655 тыс. кв. м. По отношению введенных площадей к количеству жителей Красноярск по итогам 2005 года вышел на первое место среди всех региональных центров в России. По абсолютному значению построенного жилья Красноярск занял третье место в стране, уступив только Москве и Санкт-Петербургу. В 2006 году в Красноярске планируется сдать до 900 тыс. кв. м жилья, из которых 125 тыс. кв. м уже было сдано в течение первых семи месяцев текущего года (что на 290% больше, чем за аналогичный период прошлого года). По данным администрации Красноярского края, главным фактором роста темпов жилищного строительства в крае стало развитие схем банковского кредитования под покупку жилья. В Красноярске выдачей кредитов на покупку жилья занимаются практически все работающие здесь банки. Лидером является Сбербанк, который выдал в 2005 году 3,2 млрд руб. жилищных кредитов, а в 2006 году намерен нарастить портфель этих кредитов до 5 млрд руб. Заметную роль также начала играть и программа получения кредитов, реализуемая государственным Агентством по ипотечному и жилищному кредитованию (в крае его агентом является государственный Красноярский краевой фонд жилищного кредитования). В 2005 году через него было выделено лишь 142 кредита, однако уже в 2006 году фонд намерен выдать более 1,5 тыс. кредитов на срок до 27 лет, при этом ставка кредитования составляет от 12%.