элитная недвижимость
В Красноярске нет элитного жилья — в этом сходятся почти все операторы рынка, работающие в краевом центре. То, что принято считать и называть таковым, попадает скорее в категорию «жилье повышенной комфортности». Однако по прогнозам экспертов, ситуация в корне изменится в самое ближайшее время. Первые шаги уже сделаны: в городе активно развивается строительство загородных коттеджей VIP-класса. Застройщики говорят, что вслед за этим «элита» начнет появляться и в городской черте.
В Красноярске нет элитного жилья — в этом сходятся почти все операторы рынка, работающие в краевом центре. То, что принято считать и называть таковым, попадает скорее в категорию «жилье повышенной комфортности». Однако по прогнозам экспертов, ситуация в корне изменится в самое ближайшее время. Первые шаги уже сделаны: в городе активно развивается строительство загородных коттеджей VIP-класса. Застройщики говорят, что вслед за этим «элита» начнет появляться и в городской черте.
В России у понятия «элитное жилье» нет конкретного определения, хотя четкие критерии «элитности» давно сложились в мировой практике, говорят эксперты. Там подобное жилье принято делить на три категории: «люкс», класс А и класс В. К примеру, элитное жилье класса А — это дом, в котором не больше 40 квартир, причем на одной площадке не может располагаться более двух. Этот стандарт включает в себя охраняемый двор, парковку, магазины, салон красоты, тренажерные залы, расположенные поблизости, и другую аналогичную инфраструктуру.
Некоторое представление об элитности выработалось в последние годы в Москве. Рублевка, пожалуй, один из ярких примеров. Квадратные метры в этом районе — это отдельное, автономно существующее и защищенное от вмешательств извне пространство: индивидуальные дома с независимыми коммуникациями, со своей социальной инфраструктурой (поликлиниками, детскими садами, магазинами, ресторанами), чаще организованные по принципу закрытых поселков.
Что такое элитное жилье в Красноярске — сказать пока трудно. «Если в Москве это понятие давно устоялось, — говорит директор информационной компании «Сибирский дом» Александр Шляхин, — у нас же оно очень размытое, и зачастую то жилье, которое по московским меркам нельзя отнести даже к категории С, наш застройщик пытается выдать за элитное». «Понятия об элитности формируются отдельно в каждой территории, исходя из ее географического положения, исторического опыта, облика города, — считает директор АН «РЖИЦ» Константин Колос. — Они, безусловно, будут иметь какие-то общие моменты, но мерить по одним и тем же критериям, скажем, Москву и Красноярск не стоит».
С точки зрения Красноярска, элитное жилье сегодня — это кирпичный или монолитный дом, расположенный в центре, Академгородке — самом экологически чистом районе города или в «районе будущего» — Взлетке. Площадь такой квартиры варьируется. Если раньше понятие элитности связывали с габаритными квартирами (не менее 250–300 кв. м), то теперь от этого стали отходить. Квартира площадью 100–150 кв. м, при соответствии всех прочих параметров без труда попадет в разряд «элиток». Среди других параметров жилья, которое сейчас принято называть элитным, — высота потолка не менее 3–3,30 м, обязательное наличие подземной стоянки, охраняемой территории и консьержа.
Еще один безусловный показатель жилья класса VIP — его цена, которая просто обязана быть высокой. Самым дорогим районом Красноярска по-прежнему остается центр города, по разным оценкам стоимость элитного по красноярским меркам жилья колеблется здесь от 40 до 55 тыс. рублей за кв. м. Чуть «дешевле» Взлетка и Академ — от 30 до 40 тыс. рублей за кв. м. По словам специалистов рынка недвижимости, элитное жилье — одна из самых стабильных в плане цен категорий. Здесь стоимость квадрата может вырасти в двух случаях. Во-первых, если будет происходить общий рост цен на жилье. Во-вторых, если на красноярском рынке «элиток» появится принципиально новый, не виданный ранее продукт, который, соответственно, и стоить будет иначе.
При этом все красноярское элитное жилье можно разделить на две группы. Первая — это масштабные жилые комплексы с большой придомовой охраняемой территорией. К такому стандарту относится в центре города — «Лендер», на Взлетке — «Ковчег» и «Городок». Вторая группа — это дома, построенные и заселенные по так называемому клубному типу, когда жителей дома в прямом смысле слова можно пересчитать по пальцам. К таким домам относится строение на Марковского, 19 и рассчитанный всего на 7 хозяев комплекс «Боярин», который находится рядом с «Питерским мостиком». С небольшой оговоркой к «клубным» домам можно причислить и расположенный недалеко от краевой администрации жилой комплекс на Красной Армии, 18, который насчитывает 48 хозяев.
Однако сами застройщики уверены, что понятие «элитности» складывается из более длинного ряда составляющих. Это всегда комплекс показателей, а не наличие трех-четырех параметров. «Дом в центре города, построенный по индивидуальному проекту, в котором нет, скажем, подземной парковки, уже нельзя отнести к элитному жилью», — говорит один из красноярских риэлтеров. «То, что мы подразумеваем под этим понятием, — это большие квартиры, кирпичный дом и в лучшем случае консьерж внизу. На мой взгляд, элитное жилье — это, прежде всего, социальная и инженерная инфраструктуры объекта. Это географическая расположенность, наличие огороженной территории, охраны, транспортных развязок, — говорит директор по развитию компании «Культбытстрой» Антон Глушков. — Сегодня говорить о полном наборе всех необходимых показателей мы просто не можем».
Такого же мнения придерживается и генеральный директор строительной компании «Монолитхолдинг» Мамед Абасов. «Понятие «элитное жилье» начинается с подъезда к дому. Не может элитный дом стоять среди трущоб в труднодоступном месте или в микрорайоне с изношенными коммуникациями. Там должен быть хороший двор, развитая инфраструктура торговли и услуг — магазины, тренажерные залы и прочее. В городе Красноярске есть примеры комплексного подхода к решению таких проблем, и, на мой взгляд, необходимо более эффективно обмениваться опытом, накопленным ведущими компаниями краевого центра. Вместе с тем до уровня по-настоящему элитного жилья мы пока еще не доросли». Ни один из домов Красноярска «не добирает» до понятия элитного жилья одного, а чаще — нескольких показателей. Скажем, одна из самых известных красноярских «элиток» — дом на Дубровинского, 100. Здание расположено в центре города, с прекрасным видом на Енисей, однако дом многоквартирный, на площадке находится по 3–4 квартиры, а это уже не есть элитность. Кроме того, двор вокруг дома очень маленький и никак не огорожен от внешнего мира. Или дом «Боярин» — 9-этажное сооружение, построенное по принципу «одна квартира — один этаж — один владелец». Однако считать «Боярин» на все 100% элитным нельзя хотя бы потому, что буквально в нескольких метрах от него идет строительство. Шум, гам, грязь сопровождающие этот процесс, — это уже не элита.
В поиске территорий
Можно назвать несколько причин, по которым в Красноярске пока нет элитного в настоящем смысле этого слова жилья. Одна из самых главных — отсутствие места для строительства. Элитное жилье — это по определению жилье, расположенное в центре города, а с площадями в центре в Красноярске, как известно, проблемы. «По моему мнению, сегодня построить элитное жилье в центре просто невозможно. Недостижим объем необходимой социальной инфраструктуры: наличие огороженной территории, парковки, транспортных развязок, расположенных в непосредственной близости объектов соцкультбыта, — говорит Антон Глушков. — Нет необходимых площадей, а те, что есть, — обходятся очень дорого из-за сноса. Чтобы окупить большую затратную часть, цена на конечный продукт должна быть просто непомерной».
По словам Александра Шляхина, получить участок под строительство в центре города всегда было очень сложно. В случае, если же сделать это удастся, в нагрузку застройщик принимает еще и старые сети и коммуникации, которые надо реконструировать, огромные затраты по сносу ветхих строений, что потребует немалых вложений.
С другой стороны, площади для строительства есть, например, на Взлетке, однако там еще не сложилась необходимая для «элитки» инфраструктура. Мамед Абасов: «Скажем, мы построили дом на Молокова, который по многим параметрам может претендовать на элитарность: подземный паркинг, системы безопасности, внутренние дворы. Но его нельзя назвать элитным жильем по той простой причине, что в микрорайоне недостаточно развита социальная инфраструктура — рядом нет школ, детских садов, магазинов».
Еще одно препятствие для развития в Красноярске «элитки» — спрос на подобное жилье. По оценкам специалистов, он, безусловно, есть, но его никак нельзя назвать ажиотажным — не более 5–7% от общего спроса. Гораздо большей популярностью у потребителя сейчас пользуется жилье так называемого среднего класса. Антон Глушков: «Рынок на сегодня таков, что большим спросом пользуется массовое социальное дешевое жилье. Кстати, приобретается оно не только для улучшения жилищных условий инвестора, но и как средство сбережения».
За городской чертой
Однако, по прогнозам экспертов, в ближайшее время спрос на элитное жилье вырастет. «Можно с уверенностью сказать, что сегмент элитарного жилья в Красноярске вырастет, — говорит директор компании «Инком-Сосны» Александр Горностаев. — В Москве все начиналось с того, что построили сначала один хороший дом, потом построили коттедж. По анализам нашей корпорации, продажи элитного жилья с каждым годом резко возрастают. У людей есть деньги, и они хотят жить лучше». Это же подтверждает и старший администратор АН «Аревера» Людмила Лазарева: «Спрос, безусловно, будет развиваться. Сейчас в Красноярске много приезжих из Москвы, представителей российских и мировых компаний, которые могут позволить себе приобрести дорогое жилье. Они уже имеют представление о том, что такое элита, и предъявляют определенные требования к жилью здесь».
При этом в Красноярске пока нет застройщиков, специализирующихся на строительстве элитного жилья. Однако в ближайшее время и в этом направлении стоит ожидать определенных сдвигов и перемен. «На сегодняшний момент маленьким и средним строительным организациям очень сложно конкурировать с крупными. Единственный шанс для них остаться на рынке — это найти свою нишу. Таковой вполне может стать элитное жилье, — говорит Антон Глушков. — Этот сегмент гораздо сложнее, он требует детального комплексного подхода и гораздо более серьезной работы с инвестором. Как раз небольшие организации могут себе это позволить».
По мнению экспертов, строительство элитного жилья в Красноярске будет развиваться в двух направлениях. Первое — строительство домов в городе. Самыми перспективными в этом смысле являются Взлетка и Академгородок. Второе — строительство загородных коттеджных поселков. Определенные шаги в этом направлении уже сделаны. Сейчас полным ходом идет работа по возведению коттеджного комплекса «Сосны». Реализует этот проект компания «Инком-Сосны», филиал московской корпорации «Инком-Недвижимость» — крупнейшего в России застройщика коттеджных поселков. Как рассказал „Ъ“ Александр Горностаев, ожидается, что окончательно строительство 59 коттеджей площадью от 350 до 750 кв. м завершится в 2007 году, первая очередь будет сдана уже в этом. Каждый коттедж в «Соснах» — это индивидуальная разработка. По словам застройщика, жильцы поселка будут обеспечены всей необходимой инфраструктурой: планируется возведение ресторана, магазина, контрольно-пропускного пункта. Позаботились даже о таких мелочах, как прачечная, автомойка и автомастерская. По словам Константина Колоса, популярность коттеджных поселков в Москве возросла тогда, когда стоимость жилья VIP-класса в городе превысила стоимость загородных построек. Не исключено, что то же самое произойдет и в Красноярске. По крайней мере, на начальном этапе квадратный метр в «Соснах» стоит меньше (от 33 тыс. руб. за кв. м), чем «квадрат» в центре города. По мнению Мамеда Абасова, коттеджное строительство может стать своеобразной лакмусовой бумажкой, которая покажет, насколько востребовано сегодня в Красноярске жилье VIP-класса.