Сговор дороже денег

Сговор дороже денег

        На минувшей неделе Федеральная антимонопольная служба начала проверку застройщиков Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга на предмет возможного ценового сговора. Проверка была начата по представлению Генпрокуратуры РФ. Большинство опрошенных "Деньгами" экспертов и участников рынка уверены, что сговор застройщиков не только не существует, но и теоретически невозможен. Тем не менее затеянная прокуратурой проверка может иметь далеко идущие последствия.

Начать следует с того, что за прошедший календарный год цены на жилье в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге выросли в среднем вдвое. Это знаменательное само по себе явление было отягощено некоторыми сопутствующими обстоятельствами. Во-первых, ценовая планка годичной давности многим уже тогда казалась задранной сверх меры. Во-вторых, именно год назад начались скандалы, связанные с обманутыми дольщиками, но, несмотря на это, народ ринулся скупать квартиры на ранних стадиях строительства с удвоенной энергией. И наконец, именно в течение этого года приоритетный нацпроект "Доступное и комфортное жилье — гражданам России" должен был, по задумке идеологов, вступить в фазу "практической реализации". Вместо этого, как назло, жилье становилось с каждым месяцем все менее доступным. Таким образом, цены на жилую недвижимость доросли до большой политики.
       На встрече с членами Общественной палаты 4 июля этого года вице-премьер РФ Дмитрий Медведев, ответственный за реализацию нацпроекта "Доступное жилье", заявил с видимым возмущением: "Если не брать перегретые рынки, на которых существует картельный сговор производителей, комфортное жилье может стоить от $300 до $500". Заметим, что о картельном сговоре он заявил как о чем-то само собой разумеющемся. Названные им цифры (в десять раз ниже существующих на рынке) прозвучали как приговор.
       3 августа руководитель столичного стройкомплекса Владимир Ресин выступил с нехарактерным для него заявлением: "Я настаиваю на том, что цены на жилье бизнес-класса бешеные и совершенно неоправданные. Просто в Москву кинулась вся Россия за покупкой жилья и создала ажиотаж. Я не могу командовать строителями, я всего лишь рекомендую остановить цены". Прежде он всегда утверждал, что цены диктуются рынком, и советовал не откладывать покупку квартир, потому что дальше будет еще дороже.
       7 августа на пресс-конференции, посвященной Дню строителя, вице-губернатор Петербурга Александр Вахмистров предложил потенциальным покупателям жилья не приобретать квартиры на волне ажиотажа, а подождать два месяца. То есть фактически призвал жителей северной столицы к бойкоту производителей жилой недвижимости.
       11 августа Генпрокуратура РФ заявила о своем поручении ФАС организовать проверку строительных организаций на предмет возможного ценового сговора. При этом в заявлении отмечается: "Из выступлений руководителей строительного комплекса г. Москвы следует, что цены на вновь возводимое жилье явно завышены". Прокурорская пресс-служба могла бы быть повнимательнее и не ограничиваться одними только "руководителями строительного комплекса г. Москвы". Ошибку исправил генпрокурор Юрий Чайка, который заявил через три дня, что основанием для начала проверки стали высказывания "ряда руководителей правительства РФ и представителей властей Москвы и Санкт-Петербурга".
       Наконец, 15 августа спикер Совета федерации Сергей Миронов заявил, что решением проблемы могло бы стать создание государственной строительной компании, которая будет формировать цены на рынке. "Выполняя поставленные государством задачи по нацпроекту 'Доступное жилье', государственная строительная компания должна предлагать квартиры по реальным ценам, включающим в себя себестоимость и фиксированную норму прибыли",— сказал господин Миронов.
       Невооруженным глазом видно, что эти выступления выстраиваются в одну логическую цепочку. Конечно, у меня нет оснований утверждать, что высшие госчиновники действовали по единому плану или, боже упаси, "сговорились". Но, по крайней мере, сговор между собой строителей трех крупнейших регионов России выглядит куда менее вероятным.
       
Участники рынка и аналитики единодушно утверждают, что ценовой сговор застройщиков — вещь даже теоретически невообразимая. "Отдельные компании могут иметь такие соглашения, но чтобы вообще все — это нонсенс! — утверждает руководитель аналитического отдела компании "Новая площадь" Дмитрий Попов.— А кроме этого, прошу иметь в виду, что новостройки занимают менее 50% от всего рынка жилья — львиная доля приходится на сделки вторичного рынка, где сговор невозможен даже в теории". "Ценовой сговор на московском строительном рынке, где действует более 100 девелоперов, невозможен,— говорит руководитель коммерческого департамента компании "КВ Инжиниринг" Георгий Кузин.— Скорее крупные застройщики могут действовать в рамках единой политики. Но крупнейшие застройщики не определяют рынок. На долю трех крупнейших застройщиков массового жилья приходится всего около 10% рынка. Российский рынок недвижимости не является олигополией, сегодня это классический капиталистический конкурентный рынок".
       Председатель Ассоциации строителей России Николай Кошман уверен, что рост цен имеет под собой объективные основания и ни в коем случае не является результатом сговора. "Я готов доказать с документами в руках, что обременения по отдельным объектам доходят до $1000 за квадратный метр,— утверждает господин Кошман.— И при этом — рост цен на стройматериалы, увеличение тарифов, неоправданно высокая плата за подключение к сетям... Это может привести к уничтожению малых и средних компаний. Рынок ограничить нельзя. Хотите, чтобы цены были ниже,— надо сократить обременения. А так получается, что нас, строителей, делают крайними".
       Директор департамента маркетингового анализа компании "Масштаб" Наталья Чукаева обращает внимание на то, что и риэлтеров винить в росте цен нельзя: "Агентства недвижимости способны повышать цены на 3% в месяц максимум в течение трех месяцев за счет активной PR-компании, но риэлтерам это необходимо только в периоды стагнации, чтобы расшевелить рынок и увеличить темпы продаж, а не на активном рынке, когда растут и спрос, и цены".
       Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, считает, что рост цен — вполне естественное явление на фоне снижения предложения квартир при растущем спросе. "Объем предложения в Москве этим летом снизился на первичном рынке почти вдвое, на вторичном — почти на треть,— говорит господин Ковалев.— Доля социального жилья в общем объеме предложения возросла до 40-45%, в то время как в 2005 году она составляла около 30%. Социальное жилье не попадает в коммерческий оборот, так как распределяется между очередниками. Доля инвестиционных покупок на рынке жилья возросла до 30% против 10-15%, которые были в 2005 году. На мой взгляд, мысль о сговоре является беспочвенной. В ситуации ажиотажа, царящего на рынке, застройщики оглядываются друг на друга и выставляют одинаково высокие цены. Какой смысл застройщику терять прибыль, выставляя квартиры по ценам ниже рыночных?"
       "Сущности не следует умножать без необходимости",— утверждал средневековый философ Уильям Оккам. Иными словами — не стоит искать сложное объяснение там, где достаточно простого. В данном случае превышение спроса над предложением на рынке жилья вызывало такой рост цен, которого невозможно было бы достигнуть никакими картельными соглашениями. Рискну предположить, что и Дмитрий Медведев, и Юрий Чайка хорошо знакомы с "бритвой Оккама". Другое дело, что прокурорско-фасовская проверка все-таки необходима, несмотря на очевидное отсутствие ценового сговора. Просто у нее иная сущность.
       
Высокие цены на жилую недвижимость мешают осуществлению нацпроекта "Доступное жилье". С точки зрения отвечающих за нацпроект чиновников, эту ситуацию надо изменить. Или по крайней мере найти виноватого. По их мнению, ссылки на законы рынка и превышение спроса над предложением звучат крайне неубедительно. На "перекупщиков" и "спекулянтов" много не спишешь: любые спекуляции тоже ведь подчиняются рыночным законам. Качественными козлами отпущения могут быть только сами застройщики, а обвинить их, строго говоря, можно только в одном — в картельном сговоре.
       Начальник управления ФАС по контролю в области недвижимости, локальных монополий и ЖКХ Михаил Евраев утверждает, что цены на жилую недвижимость завышены как минимум в два раза. "В дальнем Подмосковье квартиры в панельных домах продаются по цене от $800, и при этом застройщики получают прибыль,— говорит чиновник.— Мы считаем, что разница с Москвой в цене на земельный участок составляет $400-450. В таком случае справедливая рыночная цена в Москве для типового дома — от $1300 за квадратный метр. Это более чем в два раза дешевле нынешнего среднего уровня". Однако, критикуя московских застройщиков, господин Евраев оговаривается: "Само по себе установление цены намного выше себестоимости не является нарушением законодательства. Если бы какая-то компания занимала хотя бы 35% регионального рынка, мы, в соответствии с законом, могли бы пытаться доказать ее доминирующее положение, а затем злоупотребление этим положением. Но таких строительных компаний ни в одном регионе нет. Только в случае, если мы докажем ценовой сговор, возможно установление предела цен на жилье и предписание о перечислении в бюджет незаконно полученного дохода. В настоящее время мы начинаем анализ этого рынка. Ценовое соглашение может быть установлено на основании анализа динамики цен и одновременности этой динамики у крупнейших строительных компаний".
       А теперь давайте представим себе на минутку, что ФАС все-таки устанавливает факт ценового сговора застройщиков. Оставим за скобками вопрос о том, насколько справедливо будет такое решение, и о том, что его наверняка оспорят в судах различных инстанций (хотя "Евроцемент Груп", например, судился с ФАС около года и почти довел дело до относительно мягкого мирового соглашения). Просто представим, что все застройщики построились в шеренгу и снизили цены, например, до $1300 за метр. Да хоть до $2000. Что будет дальше?
       "Теоретически, конечно, можно ввести норму рентабельности и установить верхний ценовой предел,— говорит вице-президент по строительству компании "Интеко" Олег Солощанский.— Но это будет иметь только одно следствие — перетекание прибыли в карманы перекупщиков". "Я думаю, менее чем за день все будет сначала продано, а затем перепродано по рыночной цене,— говорит Дмитрий Попов из "Новой площади".— В общем, цена в итоге для большинства все равно останется рыночно обоснованной, то есть на том же уровне, что и сейчас. Просто добавится новое звено в цепочке сделок в виде первых счастливчиков, купивших квартиры по сниженным ценам. Фиксированная верхняя планка цен приведет только к тому, что все будут де-юре укладываться в заданную цену, а разницу между рыночной и административно установленной ценой оформлять: для первичного рынка — в виде страховок, услуг и еще у кого на что фантазии хватит; для сделок со вторичкой, как и сейчас,— деньгами под расписку, вне договора купли-продажи квартиры".
       "В принципе на цены можно влиять административными методами, но это, вероятнее всего, не улучшит ситуацию, а скорее наоборот: любое административное вмешательство на нестабильном рынке влечет за собой негативные последствия,— рассуждает Наталья Чукаева из компании 'Масштаб'.— Практически все административные методы, которые используются сейчас, как раз ведут к повышению цен, а не стабилизируют рынок. Дело в том, что у нас в стране государство пока не научилось правильно действовать в условиях рынка — власти мыслят в категориях плановой экономики, которая уже устарела, пытаются вмешиваться в рынок. Но рынок можно только регулировать и давать ему возможность развиваться естественным образом".
       В общем, резюме получается следующее. Никакого картельного соглашения, скорее всего, не существует, но ФАС теоретически может его "установить". После этого она может ограничить цены, а застройщики — теоретически — ее послушаться. Но даже и в этом случае искусственно сдержать цены не удастся. Так из-за чего же сыр-бор? Не из-за той ли "государственной строительной компании", создать которую чрезвычайно оперативно предложил спикер Совета федерации?
       
Вообще говоря, участники рынка вполне благожелательно комментируют идею Сергея Миронова, хотя с существенными оговорками. "Идея неплохая, здравая,— говорит Георгий Кузин из "КВ Инжиниринг".— Только возможность ее воплощения в России под большим вопросом. В СССР были государственные строительные компании, они осваивали бюджетные средства, качество строительства было крайне низким, новые прогрессивные технологии не применялись, сроки срывались, воровство было безумное. Скорее, нужно организовать частно-государственное сотрудничество, когда государство инвестирует в инфраструктуру, а частные фирмы инвестируют в строительство жилья, увеличивая предложение на рынке, уменьшая цену. Государству не нужно строить самому, а нужно создать условия".
       "Госкомпания вполне исполнимое предприятие,— говорит Олег Солощанский.— Но только в том случае, если от этого увеличится емкость рынка услуг. Если нет, это бессмысленно. Надо создавать дополнительные объемы, а не перетягивать на себя уже существующие".
       Но штука в том, что как раз для создания дополнительных объемов госкомпания совершенно не нужна. Ведь наверняка Сергей Миронов не имел в виду строительство еще одного завода железобетонных изделий или создание еще одной подрядной монтажной организации. Государственная строительная компания может взять на себя только одну функцию — заказчика-инвестора жилищного строительства. Причем речь идет не о строительстве социального жилья, поскольку с этой функцией прекрасно справляются муниципальные власти. В Москве, например, по городскому заказу строятся типовые дома по фиксированной цене — в среднем 30 тыс. руб. за квадратный метр. И подрядчики работают по этой цене, еще и в очередь выстраиваются. Нет, государственная строительная компания с "фиксированной нормой прибыли" нужна именно для инвестирования в строительство коммерческого жилья, которое в таком случае вроде бы должно стоить значительно меньше: например, $1300 "по Евраеву" или даже $300-500 "по Медведеву". Однако мы уже договорились, что насильственная фиксация цен не приведет ни к чему, кроме кратковременных спекуляций и перетекания прибыли в карманы перекупщиков.
       И вот тут-то начинается самое интересное. Создание одной госкомпании наряду с тысячами частных ситуации не изменит. А вот если она появится вместо них — вполне может и изменить. Ничего фантастического в таком предположении нет. Для этого не надо ни у кого ничего отбирать, достаточно просто обеспечить государственному инвестиционному монстру победу на аукционах по распределению стройплощадок. Это задача технически вполне исполнимая — надо лишь не допускать к участию реальных конкурентов и выставить в качестве соперника фиктивную фирму, чтобы аукцион состоялся в соответствии с законом. А вскоре можно допускать к участию наиболее проверенные компании, готовые играть по установленным правилам.
       Правда, и в этом случае цены сразу не упадут, если, конечно, не запретить свободную куплю-продажу квартир. Но это даже и к лучшему: сверхприбыли, которые будет получать госкомпания вместо частников, помогут ей укрепиться, встать на ноги и уверенно овладеть рынком. Потом она сможет увеличить долю панельного жилья экономкласса (в Москве такое сейчас на продажу почти не строится) и за счет этого снизить среднюю цену квадратного метра. Еще одна мера — высокий налог на перепродажу недвижимости, она эффективна в борьбе с инвестиционными покупками квартир и поможет сбить спрос. Кроме того, рынок недвижимости подвержен цикличности, и со временем цены если не упадут, то стабилизируются сами собой, без всякого внешнего воздействия. Это также можно будет поставить в заслугу госкомпании и нацпроекта "Доступное жилье". А высокорентабельный рынок жилой недвижимости перейдет под контроль государства. Чем он, собственно говоря, лучше (или хуже) нефтяного?
АНДРЕЙ ВОСКРЕСЕНСКИЙ