Фото: ПАВЕЛ СМЕРТИН
|
"Нужно уметь договариваться" |
— Насколько серьезны сейчас риски в строительном секторе с точки зрения выполнения инвесторами взятых на себя обязательств? Что делает правительство Москвы, чтобы не повторилась ситуация с обманутыми соинвесторами?
— Мэр Москвы Юрий Михайлович Лужков поставил задачу решить проблему обманутых соинвесторов до конца 2008 года. И эта задача будет решена четко, в установленные сроки. Все две тысячи соинвесторов получат новые квартиры или, если они этого захотят, им будут возвращены деньги. В Комплексе архитектуры, строительства, развития и реконструкции города работает комиссия по проверке выполнения контрактов на реализацию инвестиционных проектов по строительству жилых домов в Москве. На заседаниях комиссии детально рассматривается ситуация с каждым из объектов, строительство которых по вине инвесторов не было закончено в срок. В работе комиссии принимают участие представители департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города, департамента муниципального жилья, управления по экономической безопасности города, заместители префектов административных округов столицы по строительству и даже судебные приставы. Кроме этого, на заседаниях комиссии присутствуют представители инициативных групп обманутых соинвесторов, деятельность комиссии освещают приглашенные на заседания журналисты. Ситуация с проблемными объектами рассматривается также на совещаниях у заместителей руководителя департамента градостроительства и в префектурах.
Правительство Москвы ни в коем случае не допустит, чтобы ситуация с обманутыми соинвесторами повторилась. Сейчас внедряется проект типового договора для соинвесторов, который служит основой для аналогичных разработок в других регионах. Вводятся банковские гарантии для компаний, привлекающих средства населения. Создается открытый для ознакомления реестр строительных компаний и других деловых партнеров правительства Москвы, в котором будут содержаться исчерпывающие данные о том, как они выполняют свои инвестиционные обязательства.
Все строительство в Москве ведется исключительно на конкурсной основе. К конкурсам допускаются только те компании, которые обладают всеми необходимыми ресурсами и опытом работы для того, чтобы точно в срок выполнить взятые на себя обязательства.
Могу сказать, что сейчас по всем проблемным объектам ведется работа, все они находятся под контролем. Проведена инвентаризация, составлены графики ввода. Некоторые уже сданы, остальные достраиваются.
— В том числе и те, которые связаны с явным криминалом — мошенничеством, двойными продажами?
— Такими занимаются следственные и судебные органы.
— Каковы ваши оценки дефицита жилплощади в Москве и потенциала дальнейшего роста цен на жилую недвижимость? Все эксперты утверждают, что предложение жилья сокращается, особенно в разряде экономкласса. Возникает ощущение, что застройщикам и риэлтерам просто нечего предложить потенциальным покупателям...
— Это не так. Москва как сдавала порядка 5 млн. кв. м жилья в год, так и будет сдавать. Другое дело, и здесь вы правы, что растет доля социального жилья. Сейчас такого почти половина. Это гораздо больше, чем пять лет назад.
И действительно, индустриальное домостроение нацелено в первую очередь на решение социальных задач. В коммерческом строительстве преобладает индивидуальное домостроение. Если же говорить о реальном дефиците жилья, в Москве он очень велик. В очереди на получение бесплатной квартиры в городе стоят почти 200 тыс. семей. Город строил, строит и будет строить для них бесплатное жилье. Кроме этого, за счет бюджета мы строим новые дома для молодых семей, жителей сносимых ветхих домов и пятиэтажек, по программе социальной ипотеки. Жилищные условия хотели бы улучшить и многие московские семьи, которые не попадают под категорию льготников. Кому-то хочется съехаться, кому-то разъехаться, кому-то нужна дополнительная комната и так далее. Но при том уровне цен, который есть сейчас, большинство из них, даже с учетом ипотеки, не имеют возможности докупить нужные квадратные метры. При отсутствии спроса со стороны реальных конечных покупателей — тех, кому квартира нужна не как вложение денег, а как место жительства, цены на недвижимость должны остановиться. Их нормальная динамика должна идти вровень с уровнем инфляции в стране.
— Правильно ли я понимаю, что доступное жилье — это то, которое строится в рамках городских программ, например, по социальной ипотеке? Говорить же о доступности коммерческого жилья не приходится...
— Конечно, в первую очередь доступное жилье — это социальное. Мощным подспорьем федеральному проекту стала программа социальной ипотеки, действующая в столице с прошлого года. Нам уже удалось добиться существенного снижения размера первоначального взноса за жилье, приобретаемое при помощи этого механизма. В перспективе — снижение процентной ставки по кредитам до 6-7% годовых. Если говорить о конкретных цифрах, то могу сказать, что в целом в 2006 году для выполнения жилищных программ планируется построить более 1 млн кв. м под переселение жителей из сносимых пятиэтажек и ветхих домов, 400 тыс. кв. м — очередникам, 300 тыс.— на социальную ипотеку, которой смогут воспользоваться примерно 5200 семей, и еще 270 тыс.— на программу "Молодой семье — доступное жилье".
Что же касается коммерческого жилья, оно доступно для тех, кому заработки позволяют. Если наши люди будут получать за свой труд столько же, сколько за рубежом, а цены будут на уровне мировых или чуть меньше, это будет доступное жилье.
— Рассматривается ли вопрос о снижении доли города в строительных проектах, учитывая, что обременения при точечной застройке значительно возрастают?
— За счет доли города Москва строит социальное жилье и решает другие необходимые социальные вопросы. Поэтому городские власти заинтересованы в получении от инвесторов реальной стоимости за предлагаемые площадки. Эта цена учитывает все обременения, которые присутствуют на участке. Так что доля города, определяемая департаментом экономической политики и развития Москвы, разумна. В торгах побеждает тот, кто предлагает городу наилучшие условия реализации проекта. Были случаи, когда на аукционах инвесторы, имеющие особый интерес к участку, поднимали его стоимость на десятки процентов.
— Как вы относитесь к тому, что московские застройщики жилья экономкласса все больше строят за пределами города, прежде всего в Подмосковье?
— Сегодня строительные компании Москвы строят в Подмосковье порядка 2 млн. кв. м. Еще около 800 тыс. кв. м они возводят в других регионах России. И будут строить за пределами Москвы еще больше. Это нормальный процесс. Это реальный вклад Москвы в реализацию программы "Доступное и комфортное жилье — гражданам России".
— Планируется ли освоение новых районов для массовой застройки? На каких площадках будет вестись муниципальная застройка?
— В ближайшие годы массовая застройка будет вестись в Кожухове, районе Косино-Ухтомский, Марфине, Бутове, Некрасовке, Молжанинове, Солнцеве и микрорайоне Северный.
В связи с возрастающим дефицитом свободных территорий для застройки разработаны новые подходы к перспективам развития города, которые в первую очередь связаны с решением задачи изменения структуры использования городских площадей. Резервов для строительства у города достаточно. Это и реорганизация промзон, и комплексная реконструкция районов сложившейся застройки, и снос и расселение пятиэтажек первого периода индустриального домостроения и ветхого жилья, и высотное строительство. Генеральный план развития города до 2020 года предусматривает строительство и реконструкцию еще около 70 млн. кв. м жилья, и территорий для этого достаточно.
— Как скажется на ценах "бутовский кризис"? Согласен ли город на увеличение компенсационных выплат в подобных случаях?
— История в Южном Бутове еще раз наглядно показала: в решении таких вопросов представителям власти нужно не жалеть времени и вести нормальный диалог с людьми. Нужно уметь договариваться! Внимательно выслушивать мнения жителей, искать разумные компромиссы. Конечно, это непросто, но это и есть задача власти в современных условиях: решать вопросы так, чтобы в итоге были учтены интересы каждого.
Позиция мэра Москвы Юрия Михайловича Лужкова такова: "Не народ для власти, а власть для народа". И когда этот принцип действует, для конфликтов, подобных бутовскому, не остается места. Кстати, новый микрорайон в Бутове запланирован и будет строиться исключительно на городские, бюджетные средства. Мы заинтересованы как можно скорее начать там работы, так как обязательства перед очередниками, которые годами ждут получения квартир, нужно выполнять. А вот возникни подобная ситуация с инвестиционным проектом, еще неизвестно, стал бы инвестор разбираться и ждать решения вопросов с каждым недовольным жителем поселка, ему проще было отказаться от проекта. Город же пытается пойти навстречу и разбираться в каждом отдельном случае.
Порядок компенсации собственникам определяется федеральным и местным законодательством. Но федеральные нормы определяют только минимум компенсации. В Москве размер компенсации существенно выше, чем это определено федеральными законами. На деле при определении компенсации в выкупную цену за земельные участки входят рыночная стоимость земельного участка, всей находящейся на нем недвижимости, зеленых насаждений плюс упущенная выгода: стоимость внесенных в землю удобрений, потенциально потерянных урожаев фруктов и т. п. Оценку всех этих параметров производят независимые лицензированные оценочные компании по специально разработанным методикам расчета.
— Вы говорите о том, что Москва по-прежнему будет строить 5 млн кв. м ежегодно. А нацпроект "Доступное и комфортное жилье — гражданам России" предполагает удвоение ввода к 2010 году. Значит ли это, что Москва уже удвоила свою норму?
— Будем увеличивать. Возможности для этого есть. В ближайшие 10-15 лет объемы муниципального строительства существенно возрастут.