|
Пай свободной планировки |
Анализ деятельности фондов недвижимости, среди которых лишь один проработал три с половиной года и всего полтора десятка — больше двух лет, может показаться преждевременным: явлению надо "созреть и отстояться". К тому же среди фондов далеко не все обзавелись самой недвижимостью. Однако даже этот небогатый материал позволяет сделать любопытные выводы.
Фонды недвижимости уже давно перестали быть экзотикой. Почти каждая управляющая компания считает своим долгом обзавестись подобным фондом, а лучше — линейкой фондов. Их уже больше сотни. Особенностью российского рынка фондов недвижимости (как и фондового рынка в целом) является агрессивность. Инвесторы сознательно идут на риск ради высокой доходности. Потому-то среди создающихся фондов преимущественное положение занимают строительные, ориентированные на инвестирование в строящиеся или реконструируемые объекты недвижимости. И при нынешнем росте цен на недвижимость — обещающие высочайшую доходность. По словам управляющего директора УК "Уралсиб" Салавата Халилова, "основная масса фондов недвижимости относится к категории строительных, а значит, ориентированных на долгосрочные инвестиционные проекты. Однако пайщиками этих фондов в основной своей массе являются не розничные клиенты управляющих компаний, а VIP-клиенты, инвестирующие деньги в заранее отобранные проекты. Поэтому сегодня большинство фондов привлекательны, но недоступны". Впрочем, появляются на рынке и рентные фонды, ничего особенного не обещающие, но позволяющие получать стабильный и, кстати, не такой уж малый доход.
При этом ряд фондов активно привлекает новых инвесторов. Среди них Первый петербургский фонд прямых инвестиций в недвижимость (УК "Свиньин и партнеры"), "Коммерческая недвижимость" (УК "Тройка Диалог"), "Югра недвижимость" (УК "Регион Девелопмент"), "Перспектива-Инвест" (УК "Витус"), "Интерра" (УК "Эй Джи Эссет Менеджмент"). Анонсировала свои планы по расширению числа пайщиков и УК "Аккорд Эссет Менеджмент" (ПИФ "Строительные инвестиции").
Какие же показатели больше всего отвечают критериям привлекательности? По словам генерального директора "Регион Девелопмента" Валентина Волкова, "основными критериями оценки привлекательности для пайщика служат доходность фонда, так как получение дохода — это первоочередная задача любых вложений, и рост стоимости пая, поскольку этот показатель отражает рост стоимости активов фонда".
Что касается последнего показателя, то некоторые фонды за год продемонстрировали прирост стоимости пая в десятки процентов. Есть и абсолютные рекордсмены. Так, ПИФ "Нево-Инвест" (УК "Музей") за год увеличил стоимость пая в 10 раз, а фонд "Наш город" (УК "Старый город") — в 27 раз. Однако, чтобы реализовать этот прирост, необходимо либо завершить фонд, либо продать пай. Фактически на рынке пока был лишь один положительный опыт завершения фонда — ПИФ "Перспективные инвестиции" (УК "Регион Девелопмент"). Фонд был завершен в сентябре 2005-го, проработав на рынке чуть больше года. Этот срок был предусмотрен его правилами. И при этом его пайщики получили доход 11%. Впрочем, эта доходность была тоже заложена в документах фонда по договору с застройщиком. Фактически это был договор продажи с условием обратного выкупа. То есть, если бы такого договора не было, у фонда была возможность реализовать недвижимость и по более высокой цене. Однако два года назад в условиях кризиса рынка, когда фонд создавался, немногие ожидали скорого выздоровления рынка, и управляющая компания подстраховалась.
Как отметил Салават Халилов, "фонды по большей части ориентированы на доходность, которую получит пайщик при окончании их деятельности. Поэтому текущая стоимость пая — величина неоднозначная и не всегда соответствует ожидаемой пайщиком доходности. Это лишь расчетная величина, по которой невозможно продать паи и обеспечить текущую ликвидность. В силу уникальности каждого фонда недвижимости вы не всегда сможете найти покупателя, а если его и найдете, не всегда сможете договориться о справедливой цене пая, так как при этом каждая сторона будет использовать свой подход к оценке".
Поэтому тем, кто готов подождать, но кого при этом интересуют и регулярные доходы, стоит обратить внимание на практику их выплат. А они в некоторых случаях могут оказаться ничуть не хуже, чем прирост стоимости пая (см. таблицу). "Деньги" уже писали о фондах, декларирующих выплату инвестиционного дохода (см. #24 от 19 июня). Стоит повторить, что к настоящему времени лишь чуть больше десятка фондов порадовали своих пайщиков выплатами. Кто-то только что завершил формирование, кто-то показал не лучшие результаты... Впрочем, по итогам этого года их число должно возрасти.
Те же, кто выплатил доход, несомненно, подняли привлекательность своих фондов. Причем в ряде случаев доход составлял 9-10% за год (это без учета роста стоимости пая). В первую очередь это касается рентных фондов — Первого петербургского фонда прямых инвестиций в недвижимость и "Коммерческой недвижимости", "Нового Нижнего" (УК "Серебряный век") и семейства "Регионгазфинанса". У строительных фондов пока эти результаты на порядок ниже. Как пояснила Марина Кислицкая, управляющий партнер УК "Конкордия — Эссет Менеджмент", "активность фонда на рынке недвижимости показывает выплачиваемый доход по инвестиционному паю. Однако, как правило, вновь созданные фонды, вложившись в проект, не показывают доходность к выплате по паю до момента начала реализации активов, и вся доходность от переоценки объектов формируется в росте стоимости пая. Соответственно, рост стоимости пая справедливо отражает доходность вложений только до начала начисления дохода к выплате по паю, после чего приходит перераспределение доходности фонда на доходность от роста пая и от начисленного дохода по паю".
Нередко, впрочем, фонды показывают и отрицательное изменение стоимости пая. Иногда в этом проявляется особенность подобных фондов. Ведь переоценку стоимости недвижимости в них делают не реже раза в полугодие, в остальное время изменение СЧА (и, соответственно, стоимости пая) зависит из изменения курсовой стоимости ценных бумаг или накопления процентов по депозитам и облигациям. Но важной статьей расходов фонда является оплата услуг по управлению. Как правило, они оплачиваются раз в квартал, однако списываются ежемесячно. В результате и может возникнуть снижение стоимости. Впоследствии, после переоценки недвижимости, СЧА может скачкообразно вырастать.
Для сглаживания этих скачков и существует биржа. На ней брокеры и инвесторы должны приходить — и приходят — к единому мнению относительно стоимости активов фонда, не дожидаясь решения оценщика. Как отмечает Валентина Волкова, "биржевые котировки отражают не реальную стоимость фонда, а интерес общества, в первую очередь профессиональных инвесторов, к конкретному фонду на конкретный момент".
Пока биржевая торговля паями фондов находится, по сути, в зачаточном состоянии. Оно и понятно: фонды недвижимости в основном невелики, редко превышают $100 млн, а число пайщиков в них ограничено (несколько десятков в лучшем случае). Потому и торговля ведется довольно вяло. Из полутора десятков фондов, чьи паи котируются на биржах, более или менее регулярные сделки заключаются по бумагам менее чем половины фондов. По мнению Салавата Халилова, "биржевые котировки будут показательны только при соблюдении нескольких условий: при максимальной прозрачности фонда и его операций, известности на рынке подрядчиков и операторов--партнеров фонда, отсутствии "контрольных" пайщиков, то есть когда ни одному из них не принадлежит паев более чем на 5% СЧА; при СЧА, превышающей 1 млрд руб.— как залог того, что средства фонда вложены не в один проект". Тем не менее, по словам Марины Кислицкой, "если паи фонда обращаются на бирже, это в любом случае говорит об относительной ликвидности инвестиционного пая, что дает фонду дополнительные преимущества". Кстати, результаты инвестирования в такие фонды по рыночным котировкам показали (см. таблицу), что они во многом согласуются с изменением расчетной стоимости пая.
Таким образом, фонды недвижимости (прежде всего рентные) выглядят достойной альтернативой открытым фондам облигаций. Проигрывая им в ликвидности, они при этом выглядят вполне конкурентоспособными по доходности.
ДМИТРИЙ ЛАДЫГИН
Итоги работы паевых фондов недвижимости (на 30.06.06)
| Фонд | Управляющая компания | Окончание формирован ия фонда | СЧА* на 30.06.06 (млн руб.) | Изм. за 1 год (%) | Изм. за 2 года (%) | Изм. стоимости пая (%)** | Регулярность выплат дохода (раз в год) | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| За 6 мес. | За 1 год | За 18 мес. | За 2 года | |||||||
| "Первый инвестиционный | "Конкордия — | 05.03.03 | 483,2 | -7,6 | +8,6 | -9,5/-9,5 | -7,6/-7,6 | -5,4/-5,0 | +8,6/+9,1 | 1 |
| фонд недвижимости" (С) | Эссет Менеджмент" | |||||||||
| "Первый Петербургский | "Свиньин и | 10.03.04 | 155,3 | +35,2 | +42,6 | +4,9/+10,2 | +5,2/+15,1 | +2,0/+19,2 | +10,9/+30,5 | 4 |
| фонд прямых инвестиций | партнеры" | |||||||||
| в недвижимость" (Р) | ||||||||||
| "Первый Петербургский | "Свиньин и | 10.03.04 | 155,3 | +35,2 | +42,6 | +4,8/+10,1 | +9,0/+19,4 | +7,9/+26,4 | --/-- | 4 |
| фонд прямых инвестиций | партнеры" | |||||||||
| в недвижимость" (Р)*** | ||||||||||
| "Первый семейный фонд" | "Наше будущее" | 18.03.04 | 1664,4 | +84,3 | +139,9 | +28,8/+28,8 | +84,3/+84,3 | +124,5/+124,5 | +139,9/+139,9 | — |
| (С) | ||||||||||
| "Новый дом" (С) | УК Росбанка | 13.05.04 | 238,9 | -7,2 | +53,0 | -11,9/-11,9 | -7,2/-7,2 | -5,9/-5,9 | +53,0/+53,0 | **** |
| "Стратегия" (С) | "Витус" | 09.06.04 | 143,2 | +31,8 | +43,6 | -5,7/-5,7 | +31,8/+31,8 | +47,4/+47,4 | +43,6/+43,6 | 1 |
| "Динамичный" (С) | "Нордбрук" | 19.07.04 | 496,2 | +66,8 | — | +14,5/+14,5 | +66,8/+66,8 | +71,1/+71,1 | +83,8/+83,8 | — |
| "Жилая недвижимость" | УК ПСБ | 17.08.04 | 348,7 | +14,4 | +16,0 | +10,9/+10,9 | +14,4/+14,4 | +13,6/+13,6 | +16,0/+16,0 | — |
| (С) | ||||||||||
| "Регион фонд | "Регион | 10.09.04 | 223,5 | +2,1 | — | +2,2/+2,2 | +2,1/+2,1 | +34,4/+34,4 | +49,0/+49,0 | 1 |
| недвижимости" (С) | Девелопмент" | |||||||||
| "Терра" (С) | КУИ "Ямал" | 16.09.04 | 210,7 | +4,0 | — | +2,8/+3,2 | +4,0/+4,8 | +4,6/+6,0 | --/-- | 4 |
| "Строительные | "Аккорд Эссет | 13.10.04 | 1389,4 | -22,8 | — | -5,5/-5,5 | -22,8/-22,8 | +1,6/+1,6 | --/-- | — |
| инвестиции" (С) | Менеджмент" | |||||||||
| "Нево-Инвест" (Р) | "Музей" | 01.12.04 | 504,2 | +905,6 | — | +74,6/+77,5 | +905,6/+922,8 | +910,1/+927,3 | --/-- | 1 |
| "Коммерческая | "Тройка Диалог" | 16.12.04 | 1161,1 | +92,6 | — | -3,4/+5,5 | +4,1/+13,7 | +7,9/+18,1 | --/-- | 1 |
| недвижимость" (Р) | ||||||||||
| "Коммерческая | "Тройка Диалог" | 16.12.04 | 1161,1 | +92,6 | — | -11,6/-3,5 | +4,2/+13,7 | --/-- | --/-- | 1 |
| недвижимость" (Р)*** | ||||||||||
| "Регионгазфинанс — | "Регионгазфинанс" | 16.12.04 | 45,4 | +51,1 | — | +7,4/+21,5 | +51,1/+70,8 | +75,1/+98,1 | --/-- | 1 |
| третий фонд | ||||||||||
| недвижимости" (Р) | ||||||||||
| "Югра недвижимость" | "Регион | 31.12.04 | 1327,9 | +1366, | — | +20,0/+20,0 | +25,7/+25,7 | +26,5/+26,5 | --/-- | 1 |
| (С) | Девелопмент" | 9 | ||||||||
| "Регионгазфинанс — | "Регионгазфинанс" | 28.01.05 | 386,7 | +56,9 | — | +20,1/+20,1 | +56,9/+56,9 | +54,7/+54,7 | --/-- | 1 |
| фонд недвижимости" (Р) | ||||||||||
| "Перспектива-Инвест" | "Витус" | 31.01.05 | 490,8 | +324,4 | — | +38,3/+38,3 | +112,2/+112,2 | +145,4/+145,4 | --/-- | — |
| (С) | ||||||||||
| "Интерра" (С) | "Эй Джи Эссет | 15.02.05 | 2943,7 | +144,4 | — | +26,3/+26,3 | +57,9/+57,9 | --/-- | --/-- | — |
| Менеджмент" | ||||||||||
| "Интерра" (С)*** | "Эй Джи Эссет | 15.02.05 | 2943,7 | +144,4 | — | +21,6/+21,6 | --/-- | --/-- | --/-- | — |
| Менеджмент" | ||||||||||
| "Наш город" (С) | "Старый город" | 21.02.05 | 4117,2 | +2655, | — | +61,7/+61,7 | +2655, | +2644, | --/-- | 1 |
| 1 | 1/+2655,1 | 8/+2644,8 | ||||||||
| "Конкордия — Авантаж" | "Конкордия — | 24.02.05 | 356,7 | +10,9 | — | +5,0/+5,0 | +11,6/+11,6 | +19,6/+19,6 | --/-- | 1 |
| (С) | Эссет Менеджмент" | |||||||||
| "Фонд недвижимости | "Брокеркредитсерв | 28.02.05 | 284,7 | +44,6 | — | +20,3/+20,3 | +44,6/+44,6 | +42,4/+42,4 | --/-- | — |
| БКС" (Р) | ис" | |||||||||
| "АВК — Петербургская | Дворцовая площадь | 25.03.05 | 5,8 | +17,2 | — | +5,0/+5,0 | +17,2/+17,2 | +15,4/+15,4 | --/-- | — |
| недвижимость" (С) | ||||||||||
| "Камская долина" (С) | "Витус" | 14.05.05 | 116,7 | +17,0 | — | +1,7/+1,7 | +17,0/+17,0 | --/-- | --/-- | — |
| "Камская долина" | "Витус" | 14.05.05 | 116,7 | +17,0 | — | -9,9/-9,9 | --/-- | --/-- | --/-- | — |
| (С)*** | ||||||||||
| "Северная столица" (С) | "ПАН-траст" | 19.05.05 | 2002,7 | +77,2 | — | -12,8/-12,8 | +77,2/+77,2 | --/-- | --/-- | 1 |
| "Регионгазфинанс — | "Регионгазфинанс" | 07.06.05 | 32,2 | +17,9 | — | -4,3/+12,5 | +17,9/+38,7 | --/-- | --/-- | 1 |
| пятый фонд | ||||||||||
| недвижимости" (Р) | ||||||||||
| "Конти — Инвест" (С) | "Центр | 30.06.05 | 285,2 | — | — | +64,5/+64,5 | --/-- | --/-- | --/-- | 1 |
| программных | ||||||||||
| инвестиций" | ||||||||||
| "Жилищное | "Опт Инвест" | 04.07.05 | 321,2 | — | — | +6,9/+6,9 | +7,1/+7,1 | --/-- | --/-- | — |
| финансирование" (С) | ||||||||||
| "Жилищное | "Опт Инвест" | 04.07.05 | 321,2 | — | — | +1,5/+1,5 | --/-- | --/-- | --/-- | — |
| финансирование" (С)*** | ||||||||||
| "Новый Нижний" (Р) | "Серебряный век" | 07.07.05 | 323,3 | — | — | -3,2/+4,8 | +43,7/+55,6 | --/-- | --/-- | 12 |
Фонды ранжированы по дате завершения формирования. В таблице приведены фонды, работающие не меньше года и имевшие в своем составе недвижимость не менее последних 9 месяцев. В скобках указан тип фонда — строительный (С) или рентный (Р).
*Стоимость чистых активов.
**Изменение стоимости пая за период дано без учета и с учетом выплаченного в этом периоде инвестиционного дохода.
***Показатели фондов, чьи паи на отчетные даты котировались на бирже.
****Выплаты производятся по решению общего собрания пайщиков.
Прочерк — показатель отсутствует или корректный расчет невозможен.
По данным Национальной лиги управляющих (НЛУ) и управляющих компаний.