С миру по сотке

С миру по сотке

        Федеральный закон "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" от 30 июня 2006 года затрагивает интересы подавляющего большинства россиян. Каким образом, рассказывает корреспондент "Денег" Максим Черниговский.

        По данным председателя думского комитета по законодательству Павла Крашенинникова, около 90 млн россиян являются частными домовладельцами, собственниками земельных участков или членами их семей. Понятно, что упомянутый документ, который мы будем, пусть и не вполне корректно, называть законом "О дачной амнистии", касается всех их. Но это не все. Тот же документ продлевает бесплатную приватизацию квартир до 1 марта 2010 года.
       
Самые большие послабления в результате принятия закона получили владельцы практически всех частных строений: дач, садовых домиков, других построек, которые расположены на дачных и садовых участках, а также домов, возведенных на участках, выделенных под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) или под ведение личного подсобного хозяйства. Документы на такие объекты недвижимости у разных собственников находятся в самом разном состоянии. По словам управляющего директора департамента загородной недвижимости компании "МИЭЛЬ-недвижимость" Жанны Щербаковой, от состояния документов зависит скорость прохождения сделки по продаже того или иного объекта. Если он не легализован, в самых запущенных случаях подготовка документов к сделке занимает до полутора лет и обходится порой в сумму более $20 тыс.
       Но даже если документы за землю и дом в порядке, объект недвижимости внесен в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП), то сейчас, чтобы совершить сделку с таким объектом, необходимо обратиться в БТИ с заявлением о проведении внеплановой технической инвентаризации и предоставлении технического паспорта. Срок действия техпаспорта законом не установлен. В Москве, например, справки БТИ действуют год, в других регионах срок ограничивается шестью месяцами. На проведение внеплановой инвентаризации и выдачу техпаспорта уходит обычно месяц, иногда больше. Делать инвентаризацию заранее, еще не найдя контрагента, не всегда имеет смысл. Ведь если срок действия техпаспорта закончится до подачи документов в Росрегистрацию, процедуру придется повторить. После вступления в силу закона "О дачной амнистии" в рассматриваемом случае обращаться в БТИ для совершения сделки не нужно. Согласно новой редакции ст. 17 закона "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", для такой регистрации новых документов БТИ не требуется, если аналогичные документы ранее подавались в органы Росрегистрации.
       
Однако при совершении сделок с загородной недвижимостью чаще имеет место другая ситуация: право на недвижимость не зарегистрировано в ЕГРП. Это бывает, например, когда объекты строились при наличии разрешения, были введены в эксплуатацию в установленном порядке, но на тот момент никакой госрегистрации и, соответственно, ЕГРП еще не было. В этом случае для индивидуальных жилых домов процедура регистрации прав не меняется: необходимо пройти техническую инвентаризацию и технический учет, получить техпаспорт, обратиться в Росрегистрацию для получения свидетельства о праве собственности на объект недвижимости, который вносится в ЕГРП, и только после этого выходить на сделку.
       Для дачных и садовых домиков, индивидуальных гаражей проводить техническую инвентаризацию по новому закону вообще не нужно. Для регистрации прав необходимо самостоятельно заполнить декларацию, форма которой разработана МЭРТом. Это очень простой документ на четырех страницах, в котором нужно указать назначение объекта (жилое или нежилое), общую площадь, материал стен, информацию о подключении к сетям инженерно-технического обеспечения, кадастровый номер земельного участка, на котором расположен объект. Перечень сведений, указываемых в декларации, исчерпывающий, и ничего, кроме правоустанавливающего документа на земельный участок, органы Росрегистрации требовать не вправе.
       Сложности могут возникнуть при получении кадастрового номера, если его до сих пор не было. По действующему законодательству, кадастровые номера должны присваиваться всем участкам, копии правоустанавливающих документов по которым находятся в органах кадастрового учета, независимо от того, было проведено межевание участка или нет. Если межевание не проводилось, в кадастровом плане делается отметка о том, что границы участка однозначно не определены и его площадь подлежит уточнению. Кадастровые номера могут быть присвоены без заявления по результатам инвентаризации сведений о ранее учтенных (до вступления в силу закона "О земельном кадастре") земельных участках. Проблема в том, что по дачным и садовым участкам в кадастре может не оказаться правоустанавливающих документов на физическое лицо, желающее легализовать строение. Такая ситуация возникает, например, в случае, когда вся земля предоставлялась некоммерческому объединению (садоводческому или дачному товариществу) и по каким-то причинам дачнику или садоводу до сих пор не выданы индивидуальные документы на выделенные им участки.
       Другая причина отсутствия регистрации права на недвижимость в ЕГРП — объект построен самовольно, без разрешений на строительство и/или не введен в эксплуатацию. Действующий закон приравнивает такие объекты к самовольным постройкам, права на которые может признать только суд при соблюдении ряда условий. После решения суда для регистрации прав необходимо провести техническую инвентаризацию и технический учет. Новый закон разрешает регистрировать без судебных решений самовольно построенные дачные, садовые дома, гаражи, индивидуальные жилые дома. Для последних необходимо провести техническую инвентаризацию и технический учет, для дачных и садовых домов и построек достаточно заполнить уже упомянутую декларацию. И в этом случае главным условием при регистрации прав на самовольные постройки является наличие правоустанавливающих документов на земельный участок. Участок должен быть предоставлен для целей строительства объекта, который заявитель просит оформить в собственность. Нарушения красных линий, линий регулирования застройки, градостроительных регламентов не являются основанием для отказа в регистрации прав. Так что набеги чиновников с целью сноса дач, построенных в водоохранной зоне, после 1 сентября будут бессмысленными. Возможность такой регистрации для индивидуальных жилых домов ограничена сроком до 1 января 2010 года.
       
Главная группа объектов, на которые распространяется закон "О дачной амнистии",— земельные участки, предоставленные для ведения дачного хозяйства, садоводства, огородничества, а также для ИЖС и ведения личного подсобного хозяйства, индивидуального гаражного строительства.
       У многих пользователей таких участков есть старые правоустанавливающие документы (или, как говорили при советской власти, "акты землеотвода"), которые предусматривали предоставление права бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения и иных упраздненных новым земельным законодательством форм правообладания, либо свидетельства о передаче земли в аренду. Практически все эти правообладатели при попытке оформить свидетельство о праве собственности на такую землю сталкиваются с тем, что фактические границы и размер их участков не совпадают с указанными в документах. Это не самозахват, просто у государства на момент предоставления земель не было законодательных механизмов, а порой и технической возможности для точного определения границ и размеров участков. Однако по действующему закону решить эту проблему невозможно. Обычно правообладатели таких участков попросту договариваются с местными властями о переоформлении правоустанавливающих документов задним числом. Можно себе представить, насколько это "взяткоемкий" процесс.
       С 1 сентября кадастровый учет и регистрация прав собственности на такие участки возможна при условии проведения межевания, то есть если соседи — правообладатели участков, граничащих с вашим, согласны с фактически сложившимися границами. Ограничений два: во-первых, разница между фактическим размером участка и размером, установленным правоустанавливающими документами, не должна превышать норму предоставления земли под соответствующий вид использования, принятую в данном субъекте федерации; во-вторых, этот участок не должен относиться к категориям земель, передача которых в частную собственность невозможна. Кстати, отсюда понятно, почему московские власти так торопились со сносом деревни в Бутове. Сейчас при изъятии собственности жителей деревни на общественные нужды власти обязаны компенсировать им лишь стоимость довольно ветхих строений, а с 1 сентября частники смогут на законных основаниях оформлять землю в собственность и получать компенсацию по рыночной стоимости при ее изъятии.
       Если говорить конкретно об участках, предназначенных для дачного хозяйства, садоводства или огородничества, то здесь ситуация, в которую попадут владельцы с 1 сентября, сильно зависит от степени "запущенности" имеющихся документов. Предположим, право собственности на такой участок оформлено, но давно, поэтому свидетельство — старого образца. В этом случае ничего не меняется: сначала межевание, потом кадастровый план, получение нового свидетельства о праве собственности. Если у вас есть свидетельство о праве, не предусмотренное действующим земельным законодательством (например, право пожизненного наследуемого владения), или вид правообладания не указан вовсе, то вы можете сразу получать кадастровый номер и оформлять землю в собственность в индивидуальном порядке, без выкупа. Путаная и дорогостоящая процедура приватизации земельного участка, в которой необходимо было задействовать всех членов дачного или садоводческого товарищества, упраздняется.
       В еще более сложную ситуацию раньше попадали члены садоводческих товариществ и кооперативов, если участок предоставлялся им на правах аренды или правоустанавливающие документы оформлялись на весь кооператив или товарищество в целом, без выделения участков каждому члену такого объединения. Сейчас обязательным условием для приватизации такой земли является составление уточненного генплана поселка, что в Подмосковье, например, стоит порядка 200 тыс. руб. Собрать подобную сумму членам небольшого садоводческого кооператива порой невозможно. С 1 сентября генплан будет не нужен. К тому же земли общего пользования (дороги, участок под коллективной скважиной или другими объектами общей инфраструктуры) передаются в собственность некоммерческого объединения дачников и садоводов бесплатно.
       

ГЛАС ВЛАСТИ Участь частников         Заместитель директора департамента имущественных и земельных отношений и экономики природопользования МЭРТ РФ Андрей Ивакин рассказал "Деньгам" о ситуации с "дачной амнистией". — Рынок загородной недвижимости замер в ожидании 1 сентября, когда закон о "дачной амнистии" должен вступить в силу. Можно ли будет оформить в собственность земельный участок и легализовать строения уже в начале осени? Подзаконные акты готовы? — Термин "дачная амнистия" не совсем верный. Амнистия возможна там, где существует правонарушение. Дачники, садоводы, собственники индивидуальных жилых домов и земельных участков, личных подсобных хозяйств, гаражей, как правило, никаких законов не нарушали. Эти люди получали землю на законных основаниях, по тем законам, которые действовали в тот период. Слово "амнистия" можно условно применить к собственникам, которые в свое время построили на своих участках дачные домики или индивидуальные жилые дома без получения разрешения на строительство. Сегодня (мы беседовали 16 августа.— "Деньги") приказом Германа Грефа утверждена форма предусмотренной законом декларации, необходимой для легализации дачных и садовых строений, индивидуальных гаражей. В течение недели будет подготовлена форма техпаспорта на индивидуальные жилые дома. Дополнительных нормативных актов для реализации закона не нужно. В то же время потребуется серьезная работа в территориальных органах Росрегистрации и Роснедвижимости для того, чтобы специалисты этих ведомств справились с большим объемом работы, разобрались в новых документах. Для этого, возможно, будут подготовлены письма, ведомственные инструкции и т. п. Однако они будут носить не нормативный, а разъяснительный характер. Так что новый порядок оформления прав на недвижимость, который вы называете "дачной амнистией", действительно вступит в действие 1 сентября. — На какие объекты распространяется "дачная амнистия"? — Закон касается двух групп объектов. Во-первых, это строения: дачи, садовые домики, другие постройки на дачных участках (бани, гаражи), а также индивидуальные жилые дома на участках, предназначенных под ИЖС, ведение личного подсобного хозяйства, индивидуальные гаражи, построенные на участках, предоставленных для гаражного строительства. Благодаря изменениям в законодательстве появляется прозрачный и относительно простой механизм легализации, то есть получения свидетельств о праве собственности. Наиболее существенные изменения коснутся собственников дачных и садовых домов, а также собственников индивидуальных жилых домов, построенных без разрешения. Для дачных и садовых домов отменяется требование о проведении технической инвентаризации и технического учета. В некоторых городах выхода техника БТИ приходится ждать примерно месяц, еще недели три уходит на оформление техпаспорта. В сельской местности, где как раз расположены дачи и сады, оформление техпаспорта может затянуться и на полгода. Стоимость услуг БТИ применительно к загородной недвижимости и индивидуальным жилым домам составляет от 500 до нескольких тысяч рублей, и оплачивает эти услуги правообладатель. Новым законом введена декларация для регистрации прав на дачные и садовые дома, которая заполняется правообладателем самостоятельно. Для собственников индивидуальных жилых домов, построенных без разрешения, закон отменяет судебную процедуру признания прав. Все самовольно построенные жилые дома на участках, предоставленных для ИЖС или личного подсобного хозяйства, можно оформить в собственность на основании техпаспорта. Эта норма будет действовать до 2010 года. Второй группой объектов, которых касаются изменения, являются земельные участки, полученные в свое время гражданами или их объединениями под дачи, садоводство, огородничество, ведение личного подсобного хозяйства, под ИЖС или гаражное строительство. Наиболее значимое изменение — отмена процедуры приватизации для участков, предоставленных гражданам на правах постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения. Такие права новый закон приравнивает к праву собственности, которое можно зарегистрировать после проведения необходимых землеустроительных работ. — Что ждет собственников дач, которые возведены за пределами красных линий, например в водоохранной зоне? Или другой вариант — если при их строительстве не проводилась экологическая экспертиза? — Возможность регистрации прав в этом случае зависит от того, каким образом оформлены документы на землю. Если в документах указано "для ведения дачного хозяйства", "индивидуального жилищного строительства", то отказа в регистрации прав на постройки быть не должно. Правила вводимой 1 сентября новой статьи 25.3 федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" обязывают органы Росрегистрации выдавать свидетельство о праве собственности на строения, возведенные на садовых и дачных участках на основании подаваемой собственником декларации. Проверять, были ли нарушены при возведении какие-либо требования законодательства, в частности Градостроительного кодекса, регистратор не в праве, он обязан выдать свидетельство о праве собственности. Для регистрации прав на индивидуальные жилые дома необходимо представить техпаспорт. Так же как в ситуации с дачными и садовыми домами, у органов по регистрации прав нет оснований отказать в регистрации, даже если в техпаспорте сделаны отметки о нарушении градостроительных регламентов и других требований законодательства. — Означает ли принятие закона о "дачной амнистии", что все препятствия для быстрого оформления прав владельцев дач и частных домов участков устранены? — Новый закон решает только часть проблем. Сохраняется проблема высоких цен на землеустроительные работы. В настоящее время на рассмотрении Госдумы находится подготовленный нашим министерством законопроект, в котором детально регламентированы процедуры, связанные с проведением таких работ. В частности, в законе будет четко определено, когда и каким образом границы участков могут определяться без сложной и дорогой процедуры вынесения границ участка на местности (межевания). Эту процедуру можно заменить подготовкой и согласованием проекта границ земельного участка, составленного с нормативной точностью межевания. Установление в законе четкого порядка согласования границ также существенно сократит издержки при проведении землеустройства. Сохраняется и проблема раздельного учета земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости. В Госдуме также находится законопроект "О кадастре недвижимости", по которому кадастровый учет земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости будет единым. — Что вы посоветуете членам садоводческих и дачных поселков — заняться оформлением прав на землю и строения в индивидуальном порядке или коллективно? — Это зависит от ситуации в каждом конкретном некоммерческом объединении. Если организовать работу по подготовке документов коллективно, то можно сэкономить на землеустроительных работах. Кроме того, при проведении этих работ одновременно по всем участкам легче согласовать границы без споров.