Затишье перед бурей

Во всех сегментах рынка столичной недвижимости в прошедшем месяце отмечено как снижение темпов роста цен, так и уменьшение количества сделок — спрос со стороны покупателей все-таки уменьшается, а продавцы дожидаются начала активного осеннего сезона, а заодно и напряженно следят за инициативами ФАС.

Цены в Москве

В августе темп роста цен на первичную недвижимость остался на уровне июля — средняя стоимость квадратного метра в столичных новостройках, по данным Ирины Егоровой, маркетолога департамента новостроек корпорации "Инком-недвижимость", составила $3740, что на 3,3% больше, чем средняя стоимость по итогам июля 2006 года. При этом в наиболее дорогих округах города, где средняя стоимость квадратного метра приближена к очередной психологической отметке — $4000, отмечен наиболее низкий прирост цен. Это свидетельствует о существующей на сегодняшний день границе платежеспособного спроса, которая совпала с фактором сезонности.

При этом, как уверяют продавцы, в сегменте бизнес-класса наблюдается более заметный рост цен, чем в экономсегменте — например, в жилом комплексе "Янтарный город" цены поднялись на 5-6%. Повышенным спросом пользовались двухкомнатные квартиры площадью от 75 до 86 кв. м.

Объем предложения, по словам Вячеслава Тимербулатова, директора по маркетингу ГК "Конти", продолжает снижаться. Подобная ситуация сложилась в связи с тем, что на объектах, запущенных ранее, продажи уже завершены, а новых проектов на рынке не появляется. По данным аналитического центра компании "МИЭЛЬ-недвижимость", во втором квартале текущего года объем предложения на первичном рынке снизился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 39%, а прирост цен по отношению к первому кварталу оказался рекордным за период с начала 2003 года и составил 49,3%. Во втором квартале 2006 года в Москве большее число предлагаемых в продажу жилых объектов находилось на стадии активного возведения стен выше второго этажа, внутренних работ и сдачи дома ГК — а значит, увеличения объема предложения на первичном рынке в ближайшее время ждать не стоит.

Большинство продавцов заморозили продажи, ожидая традиционного осеннего повышения цен. "В целом ситуацию можно охарактеризовать как осторожное ожидание, как со стороны потенциальных покупателей, так и со стороны девелоперов, которые ждут разрешения политической составляющей рынка (расследования ФАС о ценообразовании в недвижимости) и начала нового активного сезона продаж этой осенью",— комментирует Владимир Кудрявцев, ведущий аналитик компании Paul`s Yard.

На вторичном рынке цены за август поднялись на 4,2%, по данным независимого аналитика Андрея Бекетова, и средняя стоимость квадратного метра увеличилась до $4284. При этом наблюдается продолжение увеличения общего объема предложений квартир на рынке вторичного жилья Москвы — со скоростью около 2% в неделю. В ГК "Конти" полагают, что достаточно спокойная ситуация на вторичном рынке недвижимости в августе была связана с приостановкой выдачи ипотечных кредитов в валюте Сбербанком, а именно он выдает до 60% всех кредитов. В результате многие покупатели просто не смогли приобрести квартиры в конце лета, уменьшив тем самым спрос. Вместе с тем это лето ознаменовалось уходом со вторичного рынка частного инвестора, так как по своей доходности этот сегмент теперь заметно уступает первичному.

Относительной стабилизацией уровня цен характеризуется и рынок элитной недвижимости. За август рост цен, по данным директора департамента городской недвижимости Vesco Realty Веры Лукиной, составил не более 3% и ключевые объекты подорожали в среднем на $200-250.

Аналитики отмечают тот факт, что доходность проектов строительства в центре Москвы крупных элитных жилых комплексов привлекла внимание правительства Москвы. Так, компания "Главмосстрой" согласилась на реализацию масштабного проекта на Рождественском бульваре и помимо обременения по переселению жильцов обязалась предоставить в собственность города 40% построенных площадей. Ранее для сегмента элитного жилья выделение площадей городу было нехарактерно.

Новых предложений на первичном рынке Москвы в августе практически не появлялось. В сегменте экономкласса свежее предложение — квартиры в монолитно-кирпичном доме по адресу Большая Очаковская, вл. 40, к. 4 от компании "Союзинвестстрой", по соседству с новостройкой, выбранной "Ъ-Домом" предложением месяца в прошлом номере. Но "соседка" такого звания не заслуживает — мало того, что цены составляют порядка $2900 за квадратный метр, так еще и готов дом будет только в первом квартале 2008 года. А близкое соседство с железной дорогой вряд ли порадует большинство потенциальных покупателей.

Предложение месяца — квартиры в новостройке в Митине от компании "Олимп-инвест". Привлекают довольно невысокие цены за квартиры в монолитном доме, построенном по индивидуальному проекту: от $2340 за квадратный метр в трехкомнатных квартирах до $3000 — в однокомнатных. Правда, не стоит забывать, что новостройка расположена далеко от метро (от станции метро "Тушинская" еще 15 минут транспортом), а сдаваться госкомиссии дом должен только в конце 2007 года.

В бизнес-классе предложение тоже ограниченно. Продаются квартиры в жилом комплексе "Президент" в лесопарковой зоне Лосиноостровского заповедника между станциями метро "Бабушкинская" и "Медведково". Дом построен по индивидуальному проекту, на первых этажах предусмотрено создание объектов инфраструктуры. Предполагается, что дом будет сдан в конце 2007 года. Цены начинаются от $3300 за "квадрат" и, что приятно, не слишком отличаются для различных типов квартир — стоимость квадратного метра в "однушках" всего на $50 выше минимальной.

Предложение месяца — квартиры в корпусе "А" жилого комплекса "Северный парк", который граничит с Химкинским водохранилищем. 40-этажный корпус построен по индивидуальному проекту. Из плюсов квартир в этом корпусе — хорошие виды из окон, чистовая отделка, большое количество предложений с различными возможными планировками. Корпус будет сдан в начале 2007 года, а цены впечатляют уже сейчас — от $5700 до $6400 за квадратный метр за новостройку, расположенную в десяти минутах езды транспортом от станции метро "Войковская".

А в элитном сегменте новых проектов вообще не появилось: все продавцы ожидают осени, которая должна внести ясность в ситуацию и увеличить спрос.

Цены в Подмосковье

Подмосковные новостройки за август подорожали незначительно — по данным компании "Сити-XXI век", в среднем на 2-3%. Как отмечает Вячеслав Тимербулатов, директор по маркетингу ГК "Конти", на сегодняшний день ситуация на подмосковном рынке стабилизировалась и ажиотажа нет. При этом не наблюдается и скачкообразного резкого подъема стоимости недвижимости. По мнению эксперта, рост цен, возможно, несколько замедлится дальше и по итогам 2006 года стоимость квадратного метра жилья в новостройках Подмосковья вырастет в среднем на 30%. Развитие же ситуации будет зависеть от реализации президентской программы "Доступное жилье", а также от изменений условий кредитования. В совокупности (в случае развития событий по оптимистичному сценарию) эти факторы приведут, с одной стороны, к увеличению количества строящегося жилья, с другой — к удешевлению процентных ставок по кредитам, что повлечет дальнейшую стабилизацию рынка недвижимости.

Если говорить о тенденциях на рынке Подмосковья, то можно отметить, что в последнее время инвесторы стали уделять большое внимание объектам развлекательной инфраструктуры: за лето было анонсировано рекордное количество горнолыжных курортов, гольф-полей и прочих подобных проектов.

А вот интерес к возведению жилья, видимо, замедлился — интересных новых предложений на рынке немного. Началась реализация очереди жилого квартала 5-го мкр. г. Видное Московской области. Вторая очередь включает пять 17-этажных монолитных домов с общей жилой площадью 37 тыс. кв. м. Стоимость квадратного метра жилья колеблется от $1700 до $2200 — цены ненамного меньше московских, но и расположен город Видное всего в 2 км от МКАД. Пока что ведется только прокладка коммуникаций.

Предложение месяца — квартиры в строящемся жилом комплексе Green Palace в Красногорском районе. Комплекс позиционируется как элитный. Green Palace расположен практически в Москве, в полукилометре от МКАД, в водоохранной зоне Москвы-реки на закрытой территории "Рублево". При этом стоимость квартир начинается с отметки $2400 за квадратный метр — вполне гуманная цена за "подмосковную элиту".

ЕЛЕНА ДЕГТЯРЕВА

Источник: "Инком-недвижимость".