Те, кому за сотню

Рост цен на жилье приравнял строителей к нефтяникам: им срочно пришлось искать применение полученной сверхприбыли. Одни рискнули попробовать силы в новых секторах рынка недвижимости, другие постарались застолбить побольше дорожающих земельных участков в столице и вложились в их застройку, третьи отправились искать удачу в других городах.

Серийные чемпионы

В 2005 году в Москве было построено и сдано в эксплуатацию 5 млн 224,1 тыс. кв. м. Это на 708,4 тыс. кв. м больше, чем предусматривалось инвестпрограммой столичного правительства. Среди них 1627 тыс. кв. м было введено по горзаказу в жилых домах социального назначения. По-прежнему чуть менее 90% типовых серий приходится на пять компаний, тесно связанных с мэрией. Первая пятерка лидеров сохранила значительный отрыв от конкурентов. Однако в ней произошли изменения. Место "Интеко", продавшей свой панельный бизнес партнерам из группы ПИК, занял "Дон-строй", специализирующийся на монолитном строительстве. Представитель нетипового жилья впервые забрался так высоко. Впрочем, по итогам 2005 года только 12 застройщиков перешагнули рубеж в 100 тыс. кв. м.

Новым лидером нашего списка стал "Главмосстрой" (ГМС), единственный в Москве сдавший более 1 млн кв. м., он с прошлогодней третьей позиции переместился сразу на высшую ступеньку пьедестала почета. В 2005 году "Главмосстрой" наряду с компанией "Моспромстройматериалы" перешел под контроль УК "Главстрой", которая управляет строительными активами холдинга "Базовый элемент". Проектировщики ГМС не стали выдумывать велосипед, а решили модернизировать старые проверенные серии. В результате в Москве появились крупнопанельные дома ГМС-1 с высотой этажа 3 м, с модернизированной теплоизоляцией.

Кроме того, руководство "Главмосстроя" предприняло попытку создания индустриальной системы монолитного домостроения. Речь идет о серии ГМС-3 — на ее основе можно строить жилые комплексы разной этажности и конфигурации. Наконец, появление олигархических структур среди акционеров заставило компанию обратить внимание и на рынок элитного жилья: "Главмосстрой" осваивает столичную "золотую милю" — компания возводит рядом с Зачатьевским монастырем "Новую Остоженку" и "Дом на Смоленской набережной" по Малому Новопесковскому переулку.

Пример ГМС наглядно показал, что коммерческий успех приходит к "всеядным" застройщикам, которые, минимизируя риски, работают в различных сегментах рынка недвижимости. Возможно, успех компании связан и с приходом в нее новой управленческой команды, ранее никак не связанной с московской строительной отраслью,— с апреля "Главмосстрой" возглавляет Николай Ашлапов, экс-и. о. губернатора Красноярского края. По слухам, на стройплощадке он долго не засидится — сейчас рассматривается возможность назначения господина Ашлапова на ключевой пост в руководстве Богучанской ГЭС.

Впервые за много лет уступил пальму первенства по объему сданного жилья ДСК-1. Тем не менее ДСК-1 наряду с "Интеко" входит в число крупнейших инвесторов на рынке жилья в Москве. Попутно расширяется и производственная линейка: в минувшем году к стандартной серии П-44Т и "Юбилейному" были добавлены серии П-44К (в ней только одно- и двухкомнатные квартиры — в них квадратный метр дороже, чем в больших квартирах) и П-25ТМ. Помимо столицы ДСК-1 методично застраивает подмосковные Балашиху, Одинцово, Люберцы, Красногорский и Солнечногорский районы. За шесть месяцев этого года комбинат смонтировал уже 550 тыс. кв. м.

Сделал ставку на Подмосковье и еще один гигант панельного строительства — группа компаний ПИК, переместившаяся за год в списке вверх на одну позицию. Наиболее масштабные проекты ГК ПИК — район Новокуркино (900 тыс. кв. м жилой площади), а также новые районы Ярославский в Мытищах (общая площадь жилья более 1 млн кв. м) и Юбилейный в Химках (около 300 тыс. кв. м). Во всех трех случаях речь идет о районах комплексной застройки. То есть посреди поля строится "город в городе": помимо жилых домов возводятся инженерные сети, спортивные объекты, школы и т. д. Понятно, что такая схема существенно удорожает квартиры, но особого выбора у покупателей нет. Любопытная деталь: в Подмосковье, Ростове-на-Дону, Новочеркасске, Таганроге и в других регионах дома индустриальных серий КОПЭ, П-3М, П-3М-7/23, 111-й серии застройщик сдает с полной отделкой — практика, давно забытая в Москве.

Группа ПИК активно осваивает и рынок элитного жилья. Один из наиболее ярких архитектурных проектов компании — клубный дом в Филипповском переулке. В актив компании можно смело занести и создание в сердце столицы на Мытной улице "Английского квартала"-- комплекса с самыми дорогими из всех проектов компании квартирами.

В 2005 году СУ-155, объединяющее 120 компаний, планировало сдать 1,3 млн кв. м — больше других. Но — не получилось. И компания плавно переместилась на третье место. Основную долю в объеме строительства заняла фирменная серия индивидуального панельного дома — И-155. Кроме того, компания строила корпуса серии ИП-46С. Статус лидера обязал СУ-155 искать новые пути развития в регионах. Руководителей компании часто можно увидеть в Санкт-Петербурге, Самаре, Тамбове, Калининграде, Иванове, Гатчине, Ульяновске, Кохме, Вологде, Жигулевске. В последнее время особо бурную активность топ-менеджеры развили в Нижегородской области, где губернатором является Валерий Шанцев, не чужой столичному стройкомплексу человек. Можно не сомневаться, что планы СУ-155 получат в Нижнем полную поддержку.

АО "Моспромстройматериалы" впервые пробилось в список лидеров. Оно, как и ГМС, контролируется "Базовым элементом", но позиционирует себя как независимый игрок. Возглавляемая президентом Евгением Скляровым компания возводит корпуса серий П-46М, ПБ-02 и МПСМ в Южном Бутове, Голицыне, Ногинске, Калуге. Особенно заметно АО "Моспромстройматериалы" в Северном округе Москвы, где много работает по горзаказу. Компанию, располагающую большими мощностями по выпуску стройматериалов, активно привлекают к различным социальным программам. Именно ей, например, мэрия доверила в этом году укомплектовать стройматериалами сто детсадов, из которых десять она должна будет построить своими силами.

Монолитные комплексы

Группа "Дон-строй", в которую входит около 30 компаний, в 2005 году провела один из лучших в своей истории сезонов. ГК сдала в эксплуатацию в 6,5 раза больше жилья, чем в 2004 году. А все потому, что группа завершила строительство двух жилых комплексов: "Воробьевы горы" (299,1 тыс. кв. м) и "Триумф-палас" (311,5 тыс. кв. м). Это позволило компании по введенному объему жилья войти в первую пятерку стройкомпаний столицы. Гендиректор группы Максим Блажко не собирается почивать на лаврах. В 2006 году сдаются в эксплуатацию четыре крупных объекта: "Северная звезда", "Бирюзова, 33", "Эльсинор" и "Дом на Смоленской набережной" общей площадью 149,4 тыс. кв. м.

Близкие к мэрии гендиректоры ЗАО "Мосфундаментстрой-6" (МФС-6) Виктор Нестеренко и ЗАО "Мосстроймеханизация-5" (МСМ-5) Обид Ясинов, видимо, придерживаются принципа "стабильность — признак мастерства". Возглавляемые ими компании сохранили шестое и седьмое соответственно места в списке.

В прошлом году МФС-6 завершил проекты "Грандъ-парк" и "Приват-сквер", много объектов было возведено по горзаказу в Кожухове. Сейчас МФС-6 застраивает четвертую очередь Ходынского поля и продолжает работы в Кожухове. Дочерняя компания МФС-6, ЗАО "Альстрой", собирает силы для масштабной реконструкции Левобережного района на севере столицы. В планах МФС-6 значатся точечные объекты в Ховрине, Западном Дегунине и Бескудникове.

МСМ-5 в прошлом году возводила дома "под ключ" — от котлована до кровли — в Кожухове, Медведкове, Балашихе, в этом году пришла в Люберцы. Отметим, что МСМ-5 обладает одним из самых крупных и современных в столице парков строительных машин и техники.

ЗАО СУ-83, одна из старейших столичных компаний, впервые попало в список, и сразу на восьмую строку. Помимо застройки оно часто привлекается к возведению нулевых циклов панельных жилых домов, а также инженерных сетей и коммуникаций. В прошлом году подчиненные гендиректора ЗАО Миружана Лалаяна ввели в эксплуатацию 18 объектов серий П-44Т, П-46М, П3М и И-155. В августе компания уже перешагнула рубеж в 70 тыс. кв. м.

Группа компаний "Конти" за 2005 год поднялась сразу на семь пунктов вверх и оказалась на девятой позиции списка. Самым заметным событием минувшего года для "Конти" была сдача элитного жилого комплекса переменной этажности "Покровский берег", расположенного на северо-западе Москвы в лесопарке "Покровское-Стрешнево". В конце этого года группа компаний планирует приступить к двум новым проектам в сегменте бизнес-класса, расположенным на престижных Рублево-Успенском и Ильинском шоссе.

Первую пятерку покинула компания "Интеко", которая за минувший год в четыре раза сократила объем сданного жилья. При этом значительно вырос ее оборот. Связано это с изменением стратегии развития бизнеса. В 2005 году "Интеко", продав цементный бизнес и ДСК-3, прекратила заниматься крупнопанельным строительством, рентабельность которого в последнее время снижалась, и сосредоточилась на монолитном домостроении. Как рассказала основной владелец компании Елена Батурина на международной выставке-ярмарке недвижимости MIPIM-2006, "Интеко" сместила акценты деятельности — от строительства жилья к возведению офисных зданий, гостиниц и другой коммерческой недвижимости.

Замыкает список 12 ведущих компаний ЗАО "Трест-26", впервые вошедшее в наш список. "Трест" — главный актив стройкомпании ИНА, владельцами которой являются отец и сын Алексей и Игорь Науменко. Но для профучастников стройрынка не секрет, что реально ИНА находится под полным контролем руководителей столичного стройкомплекса и именно это обстоятельство помогает "Тресту-26" исправно получать от города выгодные заказы. Отметим, что именно "Тресту-26" мэрия доверила честь спасать ситуацию с обманутыми дольщиками и передала ему большинство объектов оскандалившегося "Мастерка".

Технический перерыв

Любопытно, что такие крупные участники рынка нетипового жилищного строительства, как "Капитал Груп", "Миракс", "Квартал", "Авгур Эстейт" и "Крост", на сей раз не вошли в наш список. Дело в том, что в прошлом году они попали в так называемую технологическую паузу: жилья сдавали мало, зато заложили много новых проектов.

Знаковыми проектами "Капитал Груп" этого года ее коммерческий директор Алексей Белоусов считает современные многофункциональные комплексы бизнес-класса "Аэробус", "Город столиц" в рамках проекта ММДЦ "Москва-Сити" и "Легенда Цветного", расположенный на пересечении Цветного и Рождественского бульваров. Общий объем вложений в их строительство составляет более $200 млн.

В 2006 году "Миракс" ожидает почти трехкратного роста доходов от строительства. Основную ставку корпорация сделала на коммерческое строительство. Портфель перспективных проектов в 2006-2007 годах составляет более 4 млн кв. м. В их числе строительство бизнес-центра "Миракс Плаза".

"Авгур Эстейт" завершает реализацию проектов, начатых компанией в Москве и регионах в прошлом году. В Москве это строительство жилого комплекса "Смоленская застава" в центре города, рядом со Смоленской площадью. В Краснодаре началась комплексная застройка микрорайона Солнечный на 10 тыс. жителей. В Белгороде "Авгур Эстейт" проводит реконструкцию квартала Славянский, расположенного в центре города.

Элитный клуб

Долгое время строительство закрытых клубных домов класса high-end (до 20 квартир) являлось второстепенным бизнесом крупных компаний, призванным в первую очередь улучшить жилищные условия их топ-менеджеров. Однако затем застройщики оценили высокую прибыльность клубных домов, где цена 1 кв. м начинается от $10 тыс. и приносит чистую прибыль не менее 100% от вложений. Они начали развивать этот узкий сегмент рынка недвижимости.

Интересно, что лидером в строительстве клубных домов является ГУП "Москва-Центр", учредитель которого Департамент имущества города Москвы. Административный ресурс департамента позволяет получать ГУПу под стройплощадки самые привлекательные земельные участки столицы и согласовывать строительные проекты, в отличие от частных компаний, без проволочек. В 2005 году руководитель ГУП "Москва-Центр" Андрей Рослик благополучно сдал государственной приемочной комиссии эксклюзивные жилые дома по адресам: Б. Дровяной пер., д. 20, стр. 2 (6 квартир); Леонтьевский пер., д. 2а, стр. 1 (18 квартир); ул. Пятницкая, д. 57/20, стр. 2 (7 квартир).

Оригинальный проект на десять квартир осуществляет на Арбате, 18/1 ООО "Жилреконструкция". К интересным проектам в центре Москвы приступили "Дон-строй" ("Новая Остоженка") и ГМС (Рождественский пер.).

Раньше главными достоинствами клубных домов помимо суперкомфорта и малоквартирности считались красивые панорамные виды центра города. Не случайно география клубных домов ограничивается "золотой милей" Остоженки, районом между Пречистенкой и Арбатом, уютными кварталами вокруг Патриарших и Чистых прудов. Теперь клубные дома перешагнули Садовое кольцо. Например, компания "Визит-Москва" завершила в районе заповедника "Покровское-Стрешнево" строительство клубного дома "Чайка", состоящего из 16 квартир площадью от 240 до 430 кв. м. Все квартиры имеют панорамный вид и открытые террасы. На первом этаже расположены зимний сад, каминный зал, сигарная комната, комната для посетителей и небольшой бар для жильцов дома. Инфраструктура резиденции "Чайка" доступна только жителям клубного дома и включает в себя спортивный комплекс с бассейном, два теннисных корта, фитнес-клуб, сауну и тренажерный зал. Также недалеко располагается англо-американская школа. "Чайка" имеет собственный выход на Химкинское водохранилище и закрытый пляж для жильцов (до первого визита Росприроднадзора.— BG).

В заключение отметим, что в отличие от других секторов жилищного строительства в классе high-end в столице широко представлены иностранные компании. Например, итало-бельгийская PSP Farman строит клубный дом на ул. Б. Никитская, д. 45 (десять квартир). Пытаются закрепиться в этой нише австрийский строительный холдинг Strabag, итальянская Codest, Africa-Israel. А значит, в этом, более открытом сегменте рынка недвижимости качество квартир и их выбор будут расти быстрее остальных.

СЕРГЕЙ АРТЕМОВ

Использованы данные, предоставленные строительными компаниями.

Как мы считали

Работу строительных компаний мы решили оценивать по единственному критерию — количеству сданных метров жилой площади. Такая ограниченная оценка связана с информационной закрытостью большинства строительных компаний — посчитать эффективность их работы невозможно из-за того, что почти никто не предоставляет достоверных данных о расходах на рабочую силу, строительные материалы, наконец, на коррупционные выплаты. Тем не менее мы считаем, что оценка компаний по объему построенного жилья в целом верно отражает расстановку сил на столичном строительном рынке.

В нашем списке лидеров присутствуют 12 компаний, предоставивших информацию по итогам 2005 года. Порогом попадания в наш список мы установили показатель в 100 тыс. кв. м. Этот показатель не определен какими-либо объективными факторами, но именно за этим порогом наблюдается отрыв мелких компаний от крупных. Так, отрыв последней компании из нашего списка от следующей достиг более 80 тыс. кв. м.

Подписи

Гендиректор ЗАО "Мосфундаментстрой-6" Виктор Нестеренко завершил самый большой проект в истории компании — постройку комплекса "Грандъ-парк"

Гендиректор группы "Дон-строй" Максим Блажко по итогам прошлого года впервые попал в пятерку крупнейших застройщиков Москвы

Владелец компании "Интеко" Елена Батурина от строительства жилья перешла к возведению коммерческой недвижимости

Николая Ашлапова, главу "Главмосстроя", коллеги по цеху уже отправляют руководить Богучанской ГЭС