Рост с препятствиями

За последние полгода цены на коммерческую недвижимость в Москве увеличились в среднем на 15-30%. Рост рынка, по мнению экспертов, способствует развитию лизинга недвижимости, хотя и таит в себе определенные опасности. В настоящее время объем лизинговых сделок с недвижимостью составляет не более 1% от общего объема российского лизинга. Для сравнения: в европейских странах на недвижимость приходится до трети лизинговых сделок. Однако в течение последних пяти лет объем российского лизинга недвижимости неуклонно растет, причем рост составляет порядка 100% в год.

Повышательный тренд

В настоящее время растет как количество операторов, предлагающих лизинг недвижимости, так и объем сделок. В прошлом году самые крупные компании дали суммарный объем лизинговых сделок с недвижимостью на уровне $13-15 млн. Удельный вес сделок с недвижимостью по прошлому году составил 0,85-0,86%. К концу года, по мнению экспертов, он превысит 1%. То есть лизинг недвижимости растет опережающими темпами по сравнению с лизинговым рынком вообще. Участники рынка одной из причин этого процесса считают информационный фактор: если еще год назад многие потенциальные лизингоприобретатели просто не знали о преимуществах этого инструмента, то теперь рассматривают его наравне с остальными (аренда, покупка, банковский кредит).

"Спрос на лизинг недвижимости высок, и информированность о данном продукте среди потенциальных лизингополучателей все выше и выше",— отмечает гендиректор ОАО "Номос-Лизинг" Александр Вежновец, оговариваясь при этом, что "сделки по лизингу недвижимости на сегодняшний день еще не являются системными". Антон Кулешов, начальник управления лизинговых операций ООО "РМБ-Лизинг", утверждает: "Основная тенденция последнего времени — повышение уровня понимания потенциальными покупателями недвижимости тех возможностей, которые связаны с привлечением лизингового финансирования, и общее усиление инвестиционной активности предприятий, в результате которого они планируют инвестиции в приобретение собственной недвижимости, в тот числе через лизинг". Господин Кулешов также отмечает высокий потенциал региональных рынков: "Сейчас мы видим сильно возросший спрос на наши услуги в регионах нашего присутствия — Кемерове, Екатеринбурге, всех областях Центрального федерального округа. Здесь спрос на лизинговые услуги пока отстает от предложения".

Некоторые специалисты связывают развитие лизинга недвижимости прежде всего с процессами, происходящими на самом рынке недвижимости. "Сама услуга лизинга недвижимости вряд ли сильно изменилась за последнее время — скорее можно говорить о высокой динамике самого рынка коммерческой недвижимости вне зависимости от финансовых инструментов на нем,— говорит Александр Михайлов, директор по развитию бизнеса компании Europlan.— Это причина того, что за последние полгода о начале работы на рынке объявили сразу несколько банковских лизинговых компаний; и им, и их клиентам еще предстоит пройти свою полосу препятствий на этом рынке и отработать готовые продукты. Для нас это стало очевидным, когда мы осуществили десятки сделок лизинга недвижимости и прошли весь цикл (в том числе передачу в собственность лизингополучателю предмета лизинга после окончания договора). Мы внедрили лизинг с пониженным авансовым платежом в размере 15-20% от рыночной стоимости объекта коммерческой недвижимости". Заместитель гендиректора ООО "Глобус-Лизинг" Андрей Бугров также расценивает повышательный тренд рынка недвижимости как фактор, благоприятствующий развитию лизинга: "Устойчивый рост стоимости недвижимости обуславливает и привлекательность лизинга недвижимости, поскольку снижаются риски потерь в случае дефолтов по лизинговым платежам — недвижимость ликвидна, ее стоимость не снижается, а постоянно растет".

Однако тот же повышательный тренд таит опасности, препятствующие увеличению количества лизинговых сделок.

Подводный камень преткновения

В настоящее время одним из главных факторов, тормозящих развитие лизинга, становится такой чисто технический на первый взгляд момент, как форма и очередность заключения сделок купли-продажи и финансовой аренды (лизинга). Регистрация сделок — непростой момент. Сначала лизингодатель по поручению лизингополучателя должен приобрести требуемую недвижимость, затем оформить договор лизинга. Но поскольку это процесс протяженный во времени, риски несут оба. Лизингодатель рискует остаться с ненужной ему недвижимостью в собственности, если его партнер откажется от сделки. А лизингополучатель может столкнуться с тем, что в процессе оформления сделки цена вырастет до уровня, на который он не рассчитывал. Идеально было бы, чтобы оба договора заключались одновременно, в одной комнате. Так или почти так, собственно, и происходит на Западе.

Александр Вежновец ("Номос-Лизинг") так описывает проблему регистрации: "Договор лизинга является первоочередным документом, и дата его заключения, как правило, предшествует договору купли-продажи. В то же время для регистрирующих органов договор купли-продажи является первоочередным документом, и они настаивают на регистрации сначала договора купли-продажи, а потом договора лизинга. Таким образом, учитывая, что сделка по лизингу недвижимости, как правило, долгосрочная и в соответствии с законодательством вступает в силу с даты ее регистрации, получается, что договор лизинга вступает в силу после договора купли продажи, что часто вызывает вопросы у налоговых органов при признании такой сделки лизинговой. Выходом в данной ситуации является одновременная подача документов на регистрацию, однако часто регистрирующие органы отказывают в параллельной регистрации".

Фактор времени особенно важен в период растущего рынка. "В России рынок недвижимости — это в первую очередь рынок продавца: спрос на недвижимость значительно превышает предложение,— констатирует Александр Михайлов из Europlan.— В такой ситуации хозяева недвижимости заинтересованы в быстром завершении сделки и не хотят связываться с проверками финансовых рисков и объектов недвижимости, которые обычно проводятся лизинговыми компаниями. Если предоставление объекта затягивается по какой-либо причине, то продавец имеет сильную мотивацию пересмотра стоимости продажи в соответствии с рыночными изменениями. Кроме того, расчеты за недвижимость обычно осуществляются наличными с использованием банковских ячеек, в то время как при лизинге недвижимости форма расчета может быть только безналичной". "Часто наблюдается почти полная зависимость сделки от надежности обеспечения, каковым является объект недвижимости, диктующая повышенные требования к ликвидности объекта и точности оценки его стоимости, а это требует времени,— отмечает Антон Кулешов ('РМБ-Лизинг').— У нас есть опыт нереализованных сделок, сорвавшихся в последний момент из-за жесткого подхода продавца к сроку продажи объекта недвижимости".

Проблема регистрации не единственная причина, которая тормозит развитие лизинга недвижимости. Препятствием является также существенная разница между балансовой и рыночной стоимостью недвижимости (в первую очередь это относится к старым строениям). "На сегодняшний день ограниченность применения лизинга связана с несовершенностью рынка недвижимости в России, нежеланием продавцов недвижимости работать 'по-белому',— отмечает заместитель генерального директора ООО 'Глобус-Лизинг' Андрей Бугров.— Кроме того, продавая объект по рыночной стоимости, которая, как правило, отличается от балансовой, продавцы не готовы к образованию дополнительной налогооблагаемой прибыли. Следует отметить, что множество проблем в развитии лизинга недвижимости связано также с проблемами правильности и своевременности оформления прав собственности на недвижимость и землю. Также серьезным препятствием является позиция многих налоговых инспекций, вызывающая невозврат, а порой и незачет лизинговым компаниям НДС, уплаченного поставщику. В частности, известная компания 'Ханса-Лизинг' вынуждена была в этом году приостановить свою деятельность, поскольку невозврат НДС из бюджета составил около 2,5 млрд рублей, а ведь эти средства были запланированы на погашение полученных кредитов".

Александр Михайлов (Europlan) в качестве одного из факторов, тормозящих развитие лизинга недвижимости, называет следующий: "Закон позволяет применять лизинг только к объектам недвижимости, введенным в эксплуатацию — то есть лизинг неприменим в качестве инструмента инвестиции в недвижимость на этапе строительства". Впрочем, эту норму закона в принципе можно обойти. Так, два года назад лизинговая компания "Центр-Капитал" реализовала поставки оборудования для строящегося завода по производству антифризов "Техноформ" в подмосковном Климовске. При этом, по сведениям Ъ, сам завод как объект недвижимости в настоящее время еще только оформляется в собственность ОАО "Техноформ" по схеме возвратного лизинга.

Несмотря на реально существующие проблемы, интерес к лизингу недвижимости достаточно высок, чтобы как лизингодатели, так и их клиенты шли на определенные риски, связанные с несовершенством законодательства. Можно заключить, что положительное влияние растущего рынка недвижимости на лизинг все-таки сильнее, чем сопутствующие отрицательные факторы.

Забытое старое

В отличие от рынка аренды или купли-продажи, при лизинговых сделках большое значение имеет возраст объекта и его история. Старая и новопостроенная недвижимость имеет как свои плюсы, так и минусы с точки зрения лизингодателя. "Можно отметить два основных преимущества лизинга новопостроенной недвижимости,— говорит Александр Вежновец.— Первое — более прозрачная история объекта и, как следствие, простота проверки юридической чистоты. Второе — небольшая разница между балансовой и рыночной стоимостью объекта. А главный недостаток — существенная остаточная стоимость при небольшом сроке лизинга. Применительно к старой недвижимости ситуация прямо противоположная. Как правило, история ее непроста, часто собственниками выступают физические лица либо предприятия, применяющие упрощенную систему налогообложения, что не позволяет покупателю (лизингодателю) поставить НДС к возмещению и существенно удорожает стоимость лизинга для лизингополучателя. Разница между рыночной и балансовой стоимостью объекта различается порой в десятки раз. Однако срок лизинга по старой недвижимости может быть существенно меньше, так как данные объекты были построены не один десяток лет назад и полная амортизация объекта происходит гораздо быстрее. Все же новые здания представляются мне более предпочтительными в качестве объектов лизинга. Так, одной из удачных сделок нашей компании в этом году стала сделка по лизингу офисного помещения площадью около 400 кв. м в новом офисном центре 'Зеленый град', расположенном в Зеленограде".

"Отдельные объекты нового строительства (если они завершены) имеют массу преимуществ перед многочисленными офисными, торговыми, производственными, складскими помещениями, возведенными десятки лет назад или переоборудованными в них. Прозрачная исходная разрешительная документация, история строительства и сдачи объекта, история возникновения и перехода прав собственности на объект — это и многое другое делают новое строительство привлекательным объектом инвестирования для лизинговых компаний. Как правило, новые объекты имеют и совершенно иной подход к эксплуатации и управлению, отношениям с инспектирующими органами, что создает для участников сделки лизинга такого объекта дополнительные гарантии беспроблемной аренды",— говорит Александр Михайлов из Europlan.

С другой стороны, некоторые участники рынка вообще не ведут сделок с новопостроенными объектами. Например, компания "РМБ-Лизинг", которая заключила одну из самых крупных сделок прошедшего года — лизинг объекта производственного назначения стоимостью $4 млн. Логично, однако, предположить, что с ростом объемов строительства коммерческой недвижимости и увеличением предложения именно этот сектор станет доминирующим на рынке лизинга недвижимости.

АНДРЕЙ ВОСКРЕСЕНСКИЙ

*Прогнозируемые данные.

Источник: Российская ассоциация лизинговых компаний ("Рослизинг").