|
Дефолт последней надежды |
Подсчитать свои расходы и доходы на год-два вперед может практически любая семья. Другое дело — заглядывать в будущее на десять, пятнадцать или двадцать лет. Случиться может всякое, и риск возникновения финансовых трудностей на таком временном отрезке довольно велик, что и останавливает многих потенциальных ипотечных заемщиков.
Кредиты на покупку недвижимости в современной России активно выдаются населению только последние два-три года. Большинство же личных дефолтов, по опыту зарубежных стран, происходит на заметно более поздних сроках. И поскольку на нашем рынке ни одного заемщика, полностью выплатившего 10- или 20-летнюю ипотеку, пока нет, говорить о статистике невозврата ипотечных кредитов и какой-то распространенной практике работы с должниками пока преждевременно. Так что главное — получить ипотеку и въехать в купленную квартиру. Ведь в случае финансовых трудностей у заемщика банк не заинтересован в его выселении: проблему задержек платежей с банком, как правило, можно решить и без крайних мер.
Как утверждают сами банкиры, ни один банк без крайней необходимости не будет лишать клиента недвижимости. Поэтому в случае финансовых проблем заемщику нужно обратиться в свой банк и объяснить сложившуюся ситуацию. Банк может пойти на уступку и даже не начислять определенное время пени и проценты, реструктуризируя долг, распределив его равномерно на оставшийся срок кредита.
"В случае финансовых трудностей у заемщика банк всегда пытается решить проблему мирным путем, например с помощью реструктуризации кредита, если ситуация действительно сложная",— рассказывает начальник дирекции по работе с физлицами Райффайзенбанка Роман Воробьев. С ним согласна и начальник отдела департамента розничного бизнеса Собинбанка Анна Каминская: "Путей решения может быть несколько в зависимости от ситуации и истории по данному кредиту. Самый простой и лояльный — это подписание дополнительных соглашений об отсрочке платежей".
Главная причина такой покладистости банков, по мнению зампреда правления Абсолют-банка Олега Скворцова, заключается в желании сохранить клиента и избежать дополнительных издержек, связанных с реализацией залога. По его словам, у одного заемщика были проблемы с исполнением обязательств по кредиту в связи со сменой работы. "Мы пошли ему навстречу и разрешили не гасить кредит в течение трех месяцев. В течение этого времени на него не налагалось никаких штрафных санкций. По прошествии этого срока платежеспособность клиента была восстановлена, выплаты по кредиту возобновились. В результате мы сохранили клиента, а его лояльность к банку, как мы надеемся, только повысилась",— рассказал Олег Скворцов.
Кроме того, как пояснил "Деньгам" председатель совета директоров Русского ипотечного банка Алексей Гурьянов, "есть маленькая хитрость: любая просрочка платежа клиентом до 30 дней выгодна банкам, так как клиенту начисляются пени, которые улучшают показатели прибыльности, а переводить клиента в другой статус нет необходимости до наступления 30 дней".
Что касается технологии, то в случае возникновения задолженности по кредиту сотрудник банка связывается с заемщиком и сообщает ему о факте нарушения им порядка погашения кредита. Выяснив причины задержки погашения очередного транша, банк может обратиться к поручителю по кредиту и потребовать погашения. "Даже если заемщик до возникновения этой задолженности всегда вовремя вносил платежи по кредиту, то есть имеет положительную кредитную историю в банке, проблемы с внесением платежей могут затянуться на несколько месяцев и банк может потребовать дополнительное поручительство по кредиту. В любом случае, если заемщик ведет нормальный диалог с банком, будет найдено приемлемое для обеих сторон решение, как вариант — через некую реструктуризацию долга",— говорит генеральный управляющий по розничным продуктам и услугам Международного московского банка Алексей Аксенов.
Но лояльность банка к заемщику имеет свои пределы. Дело в том, что, согласно положению Банка России #214-П "О порядке формирования резервов", банки обязаны создавать различные суммы резервов на случай невозврата кредита. При этом в положении четко указано, какие суммы банк должен зарезервировать в зависимости от того или иного типа заемщика. "Иначе говоря, чем хуже финансовое положение заемщика, тем больше денег под него должен 'заморозить' банк",— говорит Алексей Гурьянов. Поэтому долго держать на балансе заемщика, который просрочил платежи, банку не выгодно.
В таком случае исключительные меры в виде продажи "с молотка" купленной по ипотеке квартиры все же могут последовать. Тогда банк продает недвижимость и оставляет себе сумму, которую на тот момент заемщик не погасил. Остальное возвращается клиенту — в сущности, это первый взнос и выплаты по основному долгу, а также возможная разница между стоимостью купленной по ипотеке квартиры и проданной. "Если клиент понимает, что погасить кредит уже не сможет, то реализация залога производится в соответствии с действующим законодательством, и за счет средств от реализации недвижимости будет погашена оставшаяся часть задолженности, включая пени, штрафы и неуплаченные проценты",— говорит Анна Каминская. По ее словам, с банком можно обсудить вариант продажи ипотечной квартиры для покупки недвижимости меньшей площади. Это уменьшит ежемесячный платеж, что, возможно, решит финансовые трудности заемщика.
В практике российских банков случается, что заемщик не может платить по кредиту в течение долгого времени и при этом отказывается продавать квартиру. В этой ситуации банк передает дело в суд. "Суд в большинстве случаев идет навстречу банку. После суда организовываются независимые торги. По итогам сделки заемщик должен будет оплатить судебные издержки и пени за просрочку по платежам, а также сумму долга и проценты за пользование кредитом. Чтобы не доводить дело до такой критической ситуации, очень важно в случае возникновения финансовых проблем предупредить об этом банк и сразу попросить о приостановлении процесса. Добросовестный заемщик, попавший в форсмажорную ситуацию, имеет полное право на снисхождение, и банк, скорее всего, отнесется к его ситуации с пониманием",— уверен Олег Скворцов.
Заемщик и сам может продать квартиру по рыночной стоимости. При этом банк контролирует сделку, что гарантирует продавцу чистоту продажи. После оформления сделки из средств, полученных за квартиру, гасится долг заемщика по кредиту, штрафы и проценты за пользование кредитом, а оставшаяся часть возвращается заемщику. "С учетом роста цен на недвижимость клиент при реализации залога, скорее всего, окажется в выигрыше, поскольку среднерыночная ставка по ипотеке составляет 10-12%, а цены на жилье в прошлом году выросли больше чем на 30%",— говорит Олег Скворцов.
Нужно оговориться, что на Западе добровольная реализация залога — распространенное явление. Там, покупая однокомнатную квартиру в ипотеку, заемщик не исключает возможности ее продажи через пару-тройку лет с целью приобретения другой, более просторной. Американские банки охотно рефинансируют такие кредиты. Российские банкиры обещают, что и на нашем рынке в скором времени появятся такие схемы.
Сегодня же российский, а особенно московский ипотечный рынок обладает одной важной особенностью. Дело в том, что если квартира продается, то банк вправе требовать только невыплаченную сумму кредита. Это возможно не только в случае дефолта, но и в случае принятия заемщиком решения просто продать квартиру. В ситуации, когда цена квадратного метра неуклонно растет, продажа квартиры может принести клиенту заметную выгоду. "Покупая квартиру за $200 тыс. при первом взносе в 10% и привлечении банковского кредита в $180 тыс., через полгода можно продать эту квартиру за $300 тыс., вернуть банку остаток кредита с процентами и получить прибыль в $100 тыс.",— рассказывает Алексей Гурьянов. Однако, по его мнению, это может быть интересно, только если есть другая квартира для проживания.
Несмотря на благоприятную конъюнктуру на рынке недвижимости, чтобы не лишиться квартиры и заметной части денег в случае форсмажорных обстоятельств, при подписании кредитного договора следует учесть ряд важных моментов. Во-первых, нужно удостовериться, что по договору вы отвечаете по кредиту только той квартирой или домом, под которые банк выдает средства. Банки довольно редко идут на это, ведь если стоимость квартиры после ее продажи не покрывает сумму задолженности, в случае дефолта банк не сможет вернуть свои деньги. По нашему законодательству ничто не мешает банку в случае недостаточности залога требовать через суд, чтобы взыскание было наложено на другое имущество должника. Тем не менее можно настоять, чтобы в вашем кредитном договоре не было пункта, прямо указывающего, что вы несете ответственность по обязательствам всем своим имуществом.
Кроме того, требование банка об одном или двух поручителях встречается практически у 50% банков, предлагающих ипотеку. Дело в том, что поручительство подразумевает под собой ответственность за своевременное погашение кредита. Если непосредственно у заемщика были просрочки по ипотечным платежам, отрицательную кредитную историю "зарабатывает" не только он, но и его поручители. Более того, поручители отвечают всем своим имуществом по взятому заемщиком кредиту. То есть в случае дефолта заемщика и нехватки средств для погашения кредита от продажи заложенной квартиры банк может потребовать продать недвижимость поручителей.
Также избегайте подписания договора, в который внесен пункт о наложении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. В этом случае вы будете иметь дело со службой безопасности банка, а не с судом. Постарайтесь не подписывать никаких документов, ограничивающих перспективы разбирательства спорных вопросов в суде. Тем более что банки, по их собственным словам, не заинтересованы в судебных тяжбах и будут "идти навстречу" заемщикам, у которых возникают временные финансовые трудности.