Причину, по которой в 2006 году цены на жилье в двух российских столицах взлетели в два раза, до сих пор никто внятно не объяснил. "Ъ-Дом" решил произвести независимую оценку и поручил сделать прогноз развития ситуации аналитику, независимому от финансового рынка и рынка недвижимости, вместе взятых. Директор аналитической компании "Рустелеком" ЮРИЙ БРЮКВИН считает, что коррекция цен на рынке недвижимости произойдет в момент падения цен на нефть.
В 2006 году темпы роста реальных цен на жилую недвижимость, до сих пор дорожавшую на 15-20% в год, достигли 90% годовых. Принято считать, что взлет цен обусловлен, с одной стороны, сговором девелоперов и, с другой — ажиотажным потребительским спросом. Также все вспоминают сокращение объемов строительства. Сторонники этой версии любят напоминать, что "денег в стране много и они начинают концентрироваться в крупных мегаполисах".
Как следует из официальной статистики правительства РФ, "основным источником увеличения денежной массы в стране... стал прирост чистых иностранных активов органов денежно-кредитного регулирования и кредитных организаций". Иными словами, самый мощный источник ликвидности в России на сегодня — приток иностранного капитала. Это объясняет тот факт, что наибольшие темпы роста заработных плат в нашей стране были зарегистрированы среди занятых "финансовой деятельностью". Для примера: с января 2005-го по июль 2006 года нефть марки Urals подорожала примерно в 1,7 раза. Никель за последние 12 месяцев на мировом рынке подорожал в 1,8 раза. Но при этом по темпам роста зарплат лидируют вовсе не нефтяники и не сотрудники "Норникеля", а работники фининститутов. Для справки: только в июне-июле 2006 года рост зарплат в этом секторе составил 156,5%. Уровень зарплат в финансовой деятельности, по данным на июль 2006 года, составлял 29 880 рублей, что примерно в 2,7 раза выше общероссийского уровня.
Ситуация, похожая на то, что сейчас происходит в России, наблюдалась в 1980-х в Америке, когда японцы на фоне растущей иены за три года скупили на Манхэттене недвижимости на $7,4 млрд. Может, и до нас добрались? Как бы не так. По итогам первой половины 2006 года тройку лидеров по объемам накопленных иностранных инвестиций в экономике России составляют Кипр, Нидерланды и Люксембург. Понятно, что вкладываются в наше родное отечество вовсе не киприоты и не подданные герцогства Люксембург. О происхождении денег, которые прокачиваются через офшоры в упомянутых странах, у нас принято деликатно молчать. Еще совсем недавно через кипрские и люксембургские офшоры капитал выводился из России. Теперь деньги стремительно возвращаются, оставаясь, по сути, тем же самым спекулятивным инструментом. Ввиду чрезмерно "мягкого" кредитно-денежного курса, проводимого в нашей стране, на рынке недвижимости возникли условия для массовых спекуляций. Чем, собственно, и воспользовались "киприоты".
Уместно отметить, что версию о спекуляциях на рынке недвижимости озвучивали и ранее. При этом спекулянтами почему-то объявлялись частные лица, вкладывавшие в "долевку" личные сбережения. В действительности же главную скрипку сыграли вовсе не "физики", а по-настоящему крупные игроки. Определить, откуда дул ветер, на самом деле просто. Достаточно выявить агентства, которые в 2005 году массово скупали квартиры, и выяснить источники их резко возросшего благосостояния. Зная, кто заказывал музыку, можно будет понять, какие сценарии коррекции цен наиболее вероятны.
Коррекция возможна, если, к примеру, на рынок будет выставлен сразу большой объем недвижимости. Допустим, кто-нибудь из спекулянтов, даже не самых крупных, обнаружил объективные признаки стабилизации цен и решил зафиксировать прибыль. Если рынок качнется вниз и реальные покупатели займут выжидательную позицию (зачем покупать сейчас, если завтра будет дешевле?). В результате текущий спрос резко сократится, с рынка побегут мелкие спекулянты, желающие зафиксировать прибыль. Далее — цепная реакция. Не исключено, что коррекция цен на рынке недвижимости произойдет в момент падения цен на нефть. Впрочем, в этом случае страну может обрушиться не только этот рынок. Напомним, что в январе 1985 года шейх Ахмад Заки Ямани, министр нефти Саудовской Аравии, объявил, что страна прекращает политику сдерживания добычи нефти. Спустя полгода добыча нефти в Саудовской Аравии выросла в 3,5 раза, что привело к падению цен на нефть почти в 6 раз. Есть мнение, что в конечном счете это обернулось крахом правящего режима.
"Теперь все иначе", — говорят оптимисты. Но, хотя минуло 20 лет, у современной России, как и у СССР, 65-70% экспорта приходится на нефть, нефтепродукты и газ. Цены на эти энергоресурсы колеблются в широких пределах, и в действительности никто не может их прогнозировать. К примеру, за последние 40 лет цены в реальном исчислении менялись в диапазоне от $80 до примерно $8 за баррель. Так что за короткий период — несколько месяцев — мы вполне можем превратиться в совершенно другую страну. Зато предвыборный слоган, гарантирующий победу в 2008-м, уже готов: "Стабфонд — в строительство жилья". С одной стороны, эти посулы бальзамом прольются на встревоженные души избирателей, которые с надеждой и скорбью взирают на взлетевшие в стратосферу цены на недвижимость. С другой — усладят слух потенциальных спонсоров из числа крупных спекулянтов, с беспокойством ожидающих стабилизации цен на недвижимость.