Уплотнительная застройка, которая столько лет является яблоком раздора для строителей и жителей Санкт-Петербурга, постепенно сходит на нет. В ближайшие несколько лет, по мнению экспертов, основной интерес инвесторов переместится в сторону развития целых кварталов. Правда, для этого надо будет приложить усилия и строителям, и властям.
Термин "квартальная застройка" появился в конце 1960-х годов, когда в стране наблюдался бум жилищного строительства, а государственный бюджет был единственным источником его финансирования. Такая застройка подразумевает комплексное развитие целых кварталов, то есть строительство жилья и всей сопутствующей инфраструктуры, включая магазины и объекты соцкультбыта. Эксперты находят, что и сейчас у такого подхода больше плюсов, чем минусов.
"Строить на свободных инженерно подготовленных территориях гораздо выгоднее, чем идти на уплотнительную застройку. Уплотнением строители занимаются только потому, что город не готовит новые территории. Деньги, которые строительные компании отчисляют на инженерную инфраструктуру, расходуются на что угодно, только не на инженерную подготовку", — считает генеральный директор корпорации "Строймонтаж" Сергей Филиппов. С ним согласен вице-президент корпорации "Петербургская недвижимость" Вячеслав Семененко: "И в центре города, и в спальных районах потенциал уплотнения практически исчерпан. В течение двух-трех ближайших лет доля уплотнительных проектов в объеме рынка еще будет большой за счет земельных запасов застройщиков. Однако дальнейшие перспективы городской застройки связаны либо с освоением новых территорий, либо с редевелопментом земель внутри города".
"Для города квартальная застройка — это решение проблемы строительства объектов социальной инфраструктуры, так как задача обеспечения квартала всем необходимым возлагается на застройщика. Также квартальная застройка позволяет решить вопрос развития пустующих земель и одновременно вывести на рынок большой объем предложения", — уверен начальник отдела маркетинга информационной компании "Квартира.Ру" Юрий Кочетков. Но главное преимущество квартальных проектов в том, что комплексное развитие территории позволяет формировать целые кварталы с однородной социальной средой и, за счет грамотного сочетания функций (жилой и коммерческой), с оптимальной инфраструктурой, что увеличивает добавочную стоимость таких проектов.
Единственным минусом квартальной застройки эксперты называют их высокую затратность. "Работать с такими проектами могут только крупные профессиональные компании, способные привлечь серьезные средства и решить присущие квартальной застройке проблемы — имущественно-правовые, инженерные, вопросы рекультивации и другие. Поэтому можно предположить, что с переходом к квартальной застройке одной из ключевых тенденций рынка станет укрупнение его участников", — уверен господин Семененко. По словам Сергея Филиппова, брать кварталы целиком действительно имеет смысл, но только если они достаточно компактные. "Можно даже брать один квартал на две компании. Мы, например, на проспекте Космонавтов соседствуем с компанией ЛЭК. У нас с ними по 8 га. А в одиночку ввязываться на 10 лет в освоение 15-20 га — рискованно и пока не очень эффективно", — уверен руководитель "Строймонтажа".
"Наши проекты квартальной застройки не столь грандиозны, как это принято на Западе. Там обычно речь идет о территориях в 50-100 га. У нас же 'Золотая гавань' разместится на 9,5 га, из которых 2 га займет муниципальная собственность — общеобразовательная школа и детский сад. И между тем это настоящий проект квартальной застройки, так как мы ставим перед собой задачу создания отдельного квартала с полноценной жилой средой. Это весьма перспективное направление, но, к сожалению, те немногие проекты, которые реализуются сейчас, были задуманы и начаты несколько лет назад. А сейчас свободных инженерно подготовленных территорий уже не осталось", — рассказал генеральный директор холдинга "Эталон-ЛенспецСМУ" Вячеслав Заренков.
Правда, при всей своей затратности квартальная застройка позволяет и экономить: за счет больших объемов строительства снижаются расходы на оформление, подготовку участка и подведение коммуникаций. Квартальная застройка дает возможность грамотно выстроить управление, что существенно повышает качество строительства. Кроме того, застройщик будет заинтересован в развитии инфраструктуры и благоустройстве территории. "Инженерная подготовка территории квартала более выгодна, если рассматривать ее единым комплексом. Достаточно тяжелым обременением является именно выполнение технических условий для обеспечения возрастающей потребности квартала в энергии. Если речь идет о развитии целого квартала, у застройщика остается возможность более оптимально распорядиться внутриквартальными сетями, поскольку он может руководствоваться рациональным планированием, а не только учетом интересов собственников сетей", — считает генеральный директор ЗАО "М-Индустрия" Денис Тихонов.
"Теоретически земель для квартальной застройки в Петербурге много, но практически их нет. Для подготовки кварталов необходимо проделать огромную подготовительную работу, которая включает расселение, учет и снятие всех обременений и т. п. Без этого любой, даже самый лучший, проект квартальной застройки превратится в долгострой", — считает Игорь Лучков, руководитель отдела оценки, консалтинга и аналитики АН "Бекар". С другой стороны, подготовленным проектом проще заинтересовать стратегического инвестора, например крупную западную девелоперскую компанию. Ведь для любого инвестора важны имущественно-правовые гарантии. То есть земля должна быть юридически закреплена за тем, кто запрашивает инвестиции, даже если этот участок и не стоит тех денег.
Даже при заинтересованности города, самих жителей, застройщиков и инвесторов реализации проектов квартальной застройки мешает отсутствие законодательной базы. Например, после того как инвестор за свой счет расселил квартал, город обязан выставить землю на торги и возместить компании-застройщику понесенные затраты. "В Москве это будет полная сумма фактически подтвержденных затрат. В итоге даже если данная компания не выигрывает эти торги, то она, по крайней мере, не рискует большим капиталом. Но в Петербурге сумма затрат, рассчитываемая по методике рыночной оценки, на деле оказывается значительно ниже, и никто не готов рисковать", — поясняет генеральный директор "М-Индустрии". "Квартальная застройка — это удел сильных и стабильных компаний, которые обладают необходимыми для этого ресурсами, — констатирует в свою очередь Юрий Кочетков. — Нельзя построить целый микрорайон, рассчитывая только на привлеченные от реализации квартир деньги. Квартальная застройка — своеобразная лакмусовая бумага финансового состояния компании, ее репутации среди банковских институтов".
ПАВЕЛ НИКИФОРОВ