Ставка на малую площадь

Казань заняла седьмую строчку в рейтинге российских городов по росту цен на вторичное жилье по итогам прошедшего августа. Стоимость квадратного метра в столице Татарстана увеличилась на 1,8% и составила в среднем 168,9 тыс. руб. В новостройке стоимость квадратного метра выросла на 1,7% — до 215,8 тыс. руб. Данные опубликованы аналитическим порталом «Мир квартир».

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

В общем объеме предложений в Казани по итогам августа, отмечают в «Авито Недвижимости», «двушки» заняли первое место — 39%, средняя стоимость таких квартир составила 11,5 млн руб.; «однушки» — 37% (8,7 млн руб.), «трешки» — 19% (14,3 млн руб.) и квартиры-студии — 14% (8 млн руб.).

Рынок недвижимости в Казани в стагнации. Звонков от потенциальных покупателей очень мало. Людям интересны только объекты с заниженной стоимостью, небольшие по площади. Да и такие объекты уходят не сразу. В «хорошие» времена их забирали мгновенно, сейчас можно продать в течение месяца,— отмечает риелтор Наталья Крыжановская.

По ее словам, сроки продажи дорогих квартир увеличились с трех месяцев до 6–12 месяцев. Вопреки ожиданиям цены не снизились, но значительно увеличился торг, и чаще всего собственникам приходится идти на условия покупателей. С другой стороны, собственники недвижимости тоже не спешат с продажами, ведь улучшать свои жилищные условия многие планировали с ипотекой, а это сейчас, отмечает риелтор, практически невозможно.

Снижение спроса произошло после завершения программы льготной ипотеки 1 июля. По данным аналитического центра «Домклик» в Татарстане число выданных ипотек, спустя месяц после отмены льготной ипотеки, на первичное жилье снизилось на 22 %.

Девелоперы не ожидают снижения стоимости квартир. Причин для этого несколько: дорожают стройматериалы, логистика и строительно-монтажные работы. «Мы не допускали повышения цен за последние два месяца, но и ждать снижения не стоит. Все продолжает расти, застройщик как может сдерживает от повышения. Я думаю, что и к концу 2024, к середине 2025 года нам и клиентам не стоит ждать снижения»,— отмечает коммерческий директор «Суварстроит» Марсель Абдулхаев.

«В последнее время наблюдается значительный рост заработной платы — в среднем он составил порядка 30 процентов. Это связано с дефицитом кадров в строительной отрасли, а также реализацией крупных инфраструктурных проектов. Например, в Казани большая часть кадров занята на объектах, связанных с БРИКС»,— рассказал «Ъ Волга Урал» коммерческий директор «Унистрой» Искандер Юсупов.

По данным «Авито Работы», в 1 полугодии 2023 года число вакансий для строителей в Татарстане выросло на 58% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. Средние предлагаемые зарплаты для них выросли на 21% год к году. Если в 1 полугодии 2022 года строителям предлагали в среднем 72 585 руб., то теперь — 87 492 руб. в месяц при полной занятости.

Если говорить о всей сфере строительства в Татарстане в целом, то в этом сегменте средние зарплатные предложения увеличились на 22% в сравнении с 1 полугодием 2022 года и составили 77 435 руб. в месяц. Также региональный представитель «Авито Работы» в ПФО Наиль Хафизов отмечает, что в последний год конкуренция компаний за специалистов выросла на 19%.

В «Финам» сообщили, что у большинства крупных застройщиков имеется определенный запас «прочности», накопленный в «тучные» годы, который позволит не снижать цену. При этом считают в агентстве, нельзя исключать, что застройщики будут чаще предлагать более привлекательные условия на покупку жилья в рамках маркетинговых акций или индивидуальных предложений.

«На вторичном рынке жилья я также не жду какого-то существенного снижения цен. Из-за очень высоких ставок по рыночным ипотечным программам спрос в этом сегменте будет оставаться слабым,— отмечает Игорь Додонов,— однако продавцы в большинстве своем вряд ли пойдут на снижение цен, скорее они предпочтут снять квартиру с продажи в ожидании нормализации ситуации на ипотечном рынке».

В пресс-службе застройщика GloraX подтверждают, что точечные скидки вводятся, но на менее ликвидные лоты, и добавляют, что «экономика реализующихся проектов уже сформирована», поэтому существенно цены снизить не получится.

В GloraX также добавили, что в массовом сегменте покупатели все больше ориентируются на эргономичные планировки и квартиры евроформата. «Меньшая площадь квартиры за счет объединенной кухни-гостиной позволяет снизить бюджет сделки без потерь в части функциональности приобретаемого жилья», — пояснили в компании.

13 сентября Центробанк РФ повысил ключевую ставку до 19%. Последнее повышение было в конце июля — тогда ставку повысили с 16 до 18%. На последней пресс-конференции глава Центробанка Эльвира Набиуллина сказала: «Мы будем держать ставку высокой в течение длительного времени — того времени, которое нужно, чтобы закрепить и вернуть инфляцию на цель. Если потребуется, мы не исключаем дополнительного повышения ключевой ставки».

Коммерческий директор «Унистрой» полагает, что повышение ключевой ставки негативно скажется на вторичном рынке недвижимости, а ужесточение условий кредитования приведет к снижению спроса и доступности вторичного жилья.

В Glorax же считают, что ключевая ставка ЦБ уже превысила отметку, при которой рыночная ипотека была бы востребована клиентами банков, поэтому ее рост еще на 2-3% не повлияет на спрос на кредитные продукты со стороны покупателей жилья, но отразится на условиях проектного финансирования для девелоперов, что потенциально может отложить на некоторое время старт готовящихся к выходу на рынок проектов.

В «Суварстроит» отмечают, что клиенты уже привыкли к изменениям ключевой ставки, поэтому те, кто может выйти на программу льготной ипотеки (семейная или IT-ипотека), будут продолжать выходить на сделку, а те, кто не может рассчитывать на поддержку от государства, отложат покупки до определенного снижения либо до принятия ситуации.

Аналитик ФГ «Финам» согласен, что эффект нового повышения ключевой ставки на ипотечный рынок вряд ли будет существенным: «В принципе, ставки по рыночным ипотечным программам и так уже находятся на фактически запретительном уровне, а на оставшиеся программы с господдержкой ключевая ставка не влияет».

«Несмотря на то, что после отмены льготной ипотеки объем продаж стал значительно ниже, август продемонстрировал результаты на 18% выше по сравнению с июлем,— отмечает коммерческий директор «Унистрой».— Августовские показатели внушают оптимизм и свидетельствуют о позитивной динамике роста, что позволяет надеяться на дальнейшее восстановление рыночных показателей».

Зарина Акбирова