Рынок недвижимости начал перестройку

В России начали дешеветь новостройки. Правда, пока только в трети регионов. Тенденцию отметили в Центробанке. По словам главы регулятора, этому способствовала отмена программы льготной ипотеки. Из-за ее длительной работы цены на жилье росли быстрее обычного. Теперь, как выяснил “Ъ FM”, они сокращаются даже в Москве.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Существенный разрыв между первичным и вторичным рынком пока сохраняется. В 2024 году Росстат оценивал его в 55%. Льготную ипотеку свернули два месяца назад и первые позитивные тенденции уже есть, рассказала Эльвира Набиуллина: «Действительно, цены на жилье выросли опережающим образом, и это было, на наш взгляд, одним из следствий вот такой длительной программы льготной ипотеки. Подстройка цен не будет происходить сразу, мы это понимаем. Но вот в качестве одного из элементов, что такое уже происходит, мы видим, что почти в 1/3 регионов снижаются цены на сделки на первичном рынке на жилье. То есть это уже некоторый показатель.

Понятно, что и разрыв между ценами на первичном и вторичном рынке остается еще высоким, и это тоже будет только постепенно уходить. Здесь, к сожалению, невозможно ожидать каких-то моментальных результатов. Но важно, на наш взгляд: вот такой сбалансированный рост ипотеки должен приводить именно к повышению доступности жилья, не доступности ипотеки по процентной ставке, а к доступности жилья — это самое основное».

По данным «Дом.РФ», в начале сентября средняя рыночная ставка по ипотеке составила чуть менее 21% годовых. Но следом за ключевой ставкой в ближайшие недели показатель может подрасти в пределах 1 процентного пункта, прогнозируют аналитики «Финама». Спрос на ипотеку сокращается второй месяц подряд. В августе он упал 56% год к году, пишет РБК. Количество предложений также сократилось примерно 1%. Тем не менее в Москве цены на новостройки за последний квартал упали сразу на 4%, следует из исследования компании «Метриум». Правда, речь здесь идет о дисконтах от самих застройщиков, отмечает директор головного офиса компании «БЕСТ-Недвижимость» Шамиль Кочекаев: «Ипотеки с низкими ставками уходят, в программе осталось совсем мало. На это среагируют застройщики. Они знают, что былого ажиотажа уже не будет, поэтому начнут немного сбавлять цены.

Но по нашей статистике это снижение — 1,5-3% — нельзя назвать существенным. И в любом случае нельзя считать это тенденцией. Исходя из того, какие деньги застройщики за это время заработали, они несильно пострадают. За последние два года на 70% и более поднялась стоимость квадратного метра на первичном рынке. Девелоперы сейчас начнут распродавать остатки, предлагать разные скидки, льготные программы, всячески завлекать клиентов, потому что многое было подстроено под льготную и подобную ипотеку с господдержкой.

Рост ставок по ипотеке не располагает покупать что-либо. Надо быть очень большим авантюристом или оптимистом, чтобы сейчас приобрести квартиру на вторичном рынке. А дальнейший рост приведет к тому, что рынок, который уже практически стоит на "вторичке", встанет, что называется, наглухо».

Впрочем, по данным агентства Est-a-Tet, рынок вторичного жилья адаптируется к изменениям льготных программ. Спрос нестабилен: сейчас популярны как бюджетные варианты в городах-спутниках Москвы, так и объекты класса бизнес-плюс. По оценкам компании «Этажи», дисконт возможен только в том случае, если продавец хочет срочно продать квартиру. Но и тогда чек уменьшится максимум на 200 тыс. руб.

На этом фоне многие потенциальные покупатели переориентировались на рынок съемного жилья. Спрос на долгосрочную аренду за август в столице вырос на 24%, подсчитали в «Авито Недвижимости». А средняя ставка в Москве составила рекордные 95 тыс. руб., продолжает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова: «Таких цен на аренду рынок не видел никогда. Обычная однокомнатная квартира в районе Строгино стоит 60-65 тыс. руб. Раньше снять ее можно было за 35 тыс. руб. 30-метровая однокомнатная в старом фонде в районе Живописной улицы всегда стоила максимум 30 тыс. руб., иногда даже 28 тыс. руб., сейчас — 45-50 тыс. руб.

И так происходит не только в экономклассе, но и в бизнес-, и в премиальном сегменте. Многие семьи, которые ранее планировали улучшить свои жилищные условия за счет доступных льготных ипотек, на сегодня выбрали путь аренды. Поэтому, если мы посмотрим агрегаторы, многокомнатных квартир стало в разы меньше, и они стали менее доступны по цене. Все наши потенциальные покупатели зашли на договоры аренды где-то в мае, в июне, в июле, следовательно, такая тенденция, по всей видимости, будет сохраняться в ближайшее время, уж точно до следующего лета».

Среди льготных программ остаются доступны семейная и IT-ипотеки. Первую продлили до 2030 года, ставка по ней — до 6%. Максимальный размер кредита составит 12 млн руб. в Московском регионе, Санкт-Петербурге и Ленобласти. В остальных регионах — до 6 млн руб.

Летом условия участия в программе изменились: на нее могут претендовать родители с ребенком до шести лет или с двумя и более детьми до 18 лет. По IT-ипотеке правительство увеличило ставку до 6%. Максимальная сумма кредита — 9 млн руб. Но Москву и Санкт-Петербург из этой программы исключили.

С нами все ясно — Telegram-канал "Ъ FM".

Екатерина Вихарева