Выше крыши
Организация пространства
Вертолетная площадка и плавательный бассейн, теннисный корт и солярий, зона отдыха с мангалом и шезлонгами — все это можно расположить на крыше, предоставив жильцам многоэтажек дополнительные удобства и не занимая при этом ни пяди драгоценной московской земли. Проектов, предусматривающих организацию на крыше полезного пространства, становится все больше. Но при их реализации застройщики сталкиваются с множеством проблем.
Полезная площадь
Во многих странах крыши элитных домов рассматриваются как дополнительные полезные площади, где можно размещать объекты общественного пользования. Есть "обитаемые" крыши и в Москве. Правда, по данным Натальи Новиковой, гендиректора Renaissance Realty, они, как правило, закрыты для посторонних посетителей и пользоваться ими могут лишь обитатели дома. Какая же польза от крыш?
"В элитных домах Москвы наиболее распространены оранжереи и зимние сады, как в доме #1 по Молочному переулку. Могут быть предусмотрены места для солнечных ванн, как в доме #20 по Коробейникову переулку. Есть также дома с оборудованными смотровыми площадками. Встречаются и теннисные корты на крышах (например, в 'Торрис-хаус' в Замоскворечье). Зона отдыха предусмотрена на крыше нового проекта Hortus Harmonia,— перечисляет Наталья Новикова.— С одной стороны, наличие таких объектов может стать неплохим маркетинговым ходом и подогреть интерес к объекту. Но, с другой стороны, возникают сомнения по поводу их востребованности в условиях нашего климата, когда всего три солнечных месяца в году".
Как отмечает генеральный директор Vesco Consulting Алексей Аверьянов, несмотря на ограниченные возможности использования эксплуатируемых крыш в нашем климате, уже значительное число жилых зданий в Москве имеет такие крыши. "К примеру, панорамные площадки и прогулочные зоны оборудованы в домах 'Капитал' в Трубниковском переулке, 'Патриарх' и жилом комплексе (ЖК) 'Тихвинская усадьба'. Зеленые газоны на крыше можно найти в ЖК 'Созвездие Капитал-1' и новом ЖК на улице Кржижановского,— говорит он.— В качестве примера нового жилого проекта с эксплуатируемыми кровлями можно привести монолитный ЖК в Куркине (микрорайон I АБВ), где на крыше будет размещена прогулочная зона, а в перепадах эксплуатируемой кровли запроектированы лестничные марши и пандусы".
Также, по словам Алексея Аверьянова, в конце 2006 года будет введен в эксплуатацию ЖК бизнес-класса "На Яузе", на крыше которого предполагается разместить террасы с садом, цветниками и беседками. В рамках масштабного элитного проекта "Английский квартал" на Мытной улице тоже строятся дома с эксплуатируемой кровлей. Но не только сады и площадки для спорта и отдыха можно разместить на крышах. Как рассказывает господин Аверьянов, существует проект строительства домовой церкви на крыше Московского театра "Школа драматического искусства" на Сретенке, а в следующем году начнется строительство серии детских садов нового поколения с эксплуатируемыми кровлями, где будут размещены детские площадки. В 2007 году завершится реконструкция торгово-развлекательного центра "Семеновский", его открытая крыша будет использована под парковку.
Вход ограничен
Крышей могут пользоваться жильцы квартир, расположенных на верхних этажах, или жильцы всего дома, или все желающие. Например, элитный жилой комплекс "Покровское-Глебово" предоставляет жильцам ряда квартир на последних этажах отдельный выход на крышу и эксплуатируемую кровлю, рассказывает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. А в элитных объектах "Венский дом" и "Парк Хаус" на крыше находится бассейн, который доступен не только для жильцов.
Чаще часть крыши, или терраса, является "продолжением" пентхауса. "При строительстве ЖК 'Созвездие Капитал-1, 2' были предусмотрены пентхаусы с выходом на эксплуатируемую кровлю. Будущий жилец сможет использовать эту опцию как private-зону или террасу,— объясняет Алексей Белоусов, коммерческий директор холдинга 'Капитал Груп'.— Способы использования таких крыш разнообразны: площадка, где можно поставить шезлонги и загорать, разбить сад, заниматься спортом, летом приглашать гостей на барбекю, зимой встречать Новый год у собственной живой елки. Идея создания подобной террасы, так называемого третьего уровня, позволяет говорить о новом подходе к формированию жизненного пространства".
Самый большой по площади пентхаус столицы шестиуровневый "Цезарь" располагается на крыше четвертого корпуса "Алых парусов". Как рассказывают в компании "Домострой", площадь трехуровневого помещения составляет порядка 1700 кв. м. На верхнем уровне располагаются открытая терраса и вертолетная площадка, с которой открывается панорама набережной Москвы-реки. Обширная смотровая площадка занимает верхний уровень четырехуровневого пентхауса в жилом комплексе "Венский дом" (1-й Неопалимовский пер., 8). Еще один удачный объект — реконструируемый дом по адресу ул. Гиляровского, 55, здание с крышами, расположенными каскадом. К каждой из пяти верхних квартир добавляется помещение зимнего сада и выход на озелененную эксплуатируемую кровлю.
В последнее время, как отмечает Владимир Кудрявцев, ведущий эксперт-аналитик компании Paul`s Yard, эксплуатируемая кровля стала дополнительным конкурентным преимуществом пентхаусов. "При таком использовании кровли комплекс мероприятий по обеспечению ее герметичности стоит довольно дорого. И если это оплачено владельцем пентхауса, проблем нет. Если же на кровле здания устраивается общественная зона, то контроль за ее использованием ложится на управляющую компанию и ее окупаемость растянута во времени,— говорит он.— Устройство на кровле теннисного корта и поддержание его в рабочем состоянии в рамках небольшого фитнес-центра сделает такой корт 'золотым'".
А вот если речь идет о коммерческой недвижимости, то обустроенная крыша становится дополнительным источником доходов владельца. "В Москве есть немало ресторанов, на крыше которых расположена летняя веранда или зал на открытом воздухе (Loft, 'Сафари', 'Япона мама', 'Пушкинъ'),— говорит Константин Ковалев.— Также есть возможность использовать крыши торговых центров и гостиниц. Например, торговый комплекс с озелененной крышей планируется построить на пересечении Ленинского проспекта и проспекта Вернадского.
Проблемы эксплуатации
Устройство эксплуатируемой кровли — сложная инженерная задача. По словам вице-президента группы компаний "Конти" Вячеслава Тимербулатова, основная проблема, возникающая в процессе эксплуатации любой кровли,— это проблема организации сброса дождевых и талых вод. Если в здании не больше четырех этажей, ее решают при помощи наружных водостоков. Объекты большей этажности должны быть оборудованы системой внутренних водостоков. "Также необходима грамотная эксплуатация в период таяния снега. Когда речь идет об эксплуатации кровли офисного здания, проблем не возникает,— говорит он.— Но когда мы имеем дело с кровлей, находящейся в личной собственности владельца квартиры, ситуация заходит в тупик, так как без согласия хозяина жилья ни один представитель эксплуатационной службы не сможет попасть на эту крышу".
Кроме того, технологически крыша представляет собой очень сложную конструкцию. "Во-первых, на нее выводятся все воздухоотводы, чиллеры, устанавливаются антенны и т. п.,— перечисляет Константин Ковалев.— Во-вторых, размещение на крыше архитектурно-ландшафтных, а тем более развлекательных объектов требует специальной конструкции этих кровель с устройством пароизоляционных, теплоизоляционных, корнезащитных, водоизоляционных слоев, обеспечением достаточной несущей способности плит и перекрытий. Некоторым объектам, размещаемым на крыше (ресторанам, кафе, бассейнам), необходимы особые технические условия: подключение к отоплению, вентиляции, канализации и т. д., что также должно быть предусмотрено проектом".
Но, пожалуй, главная проблема, которая возникает при эксплуатации кровли,— это проблема безопасности. Особенностью эксплуатируемой кровли является нулевой уклон, необходимый для размещения на крыше объектов или прогулочной зоны — а отсутствие скатов влечет за собой повышенную нагрузку на перекрытия здания. Так что возможность организации эксплуатируемой кровли должна быть тщательно просчитана, объясняет Алексей Аверьянов. Кроме того, предупреждает Надежда Рамазанова, начальник отдела городской недвижимости компании Soho Realty, владелец пентхауса не может проводить работы, которые нарушат фасад и облик здания. Например, нельзя остеклять крышу, делать навесы, устанавливать бассейн. Все это требует дополнительного согласования, и процедура эта крайне сложна.
Первым делом вертолеты
Казалось бы, раз столько проблем, зачем огород городить? Вот и Владимир Кудрявцев считает, что использование кровли здания под какие-либо спортивные, рекреационные или иные цели в принципе противоречит ее основной функции и должно быть оправданным. "Единственным исключением из необоснованного использования кровли является устройство вертолетной площадки",— говорит он.
Между тем наличие вертолетной площадки исключает размещение на крыше других объектов. Как объясняет Константин Ковалев, вертолетные площадки являются объектами стратегического назначения, к ним в любое время должны иметь свободный доступ вертолеты МЧС, скорой помощи и прочих служб, а это может не понравиться владельцам пентхаусов. Кроме того, на крышах домов с вертолетными площадками не допускается размещение объектов, которые могут создать помехи при посадке вертолетов, например деревьев. А особенно будет обидно владельцам пентхаусов, что на своем вертолете на крышу не сядешь.
"В рамках программы 'Высотное кольцо Москвы' планируется построить 63 высотных здания, все они обязательно должны быть оборудованы вертолетными площадками,— говорит Алексей Аверьянов.— Однако это не значит, что жители пентхаусов уже сейчас могут обзаводиться частными вертолетами. Сегодня не существует нормативов эксплуатации городских вертолетов и вертолетных площадок, нет схемы маршрутов полетов. Москва сохраняет статус закрытой для полетов территории, разрешение на полет нужно получать в Генштабе Минобороны РФ, поэтому каждый полет предваряется получением многочисленных разрешений и согласований".
Высокие перспективы
Несмотря на все проблемы, эксплуатируемая кровля, с точки зрения Алексея Аверьянова, является существенным спросообразующим фактором. "В связи с тем что обустройство крыши обходится застройщику сравнительно недорого, а выход полезных площадей при этом существенно увеличивается, проектирование эксплуатируемых крыш крайне перспективно. В случае организации на крыше инфраструктурных объектов, к примеру бассейна или теннисного корта, концепция проекта становится более интересной и предложение квартир может быть увеличено в цене на 8-10%",— говорит он.— С другой стороны, эксплуатируемая кровля дает возможность существенной экономии площади. К примеру, если оборудовать на крыше детскую или спортивную площадку, инфраструктурная составляющая проекта повышается без расширения территории застройки".
Особенно актуальна тема эксплуатируемых крыш для крупных городов, где стоимость квадратного метра земли чрезвычайно высока либо плотность застройки не позволяет построить на земле необходимые объекты инфраструктуры, полагает Вячеслав Тимербулатов. А озеленение кровель поможет решению проблемы оздоровления окружающей среды, так как в условиях мегаполиса чрезвычайно сложно найти свободный участок земли для обустройства даже небольшой аллеи или парка.