Ненасытный рынок
Позвольте поспорить с утверждением, которое многим кажется неоспоримым, а именно: цены на жилье остановятся только тогда, когда рынок достигнет стадии насыщения, а для этого нужно строить все больше и больше новых домов.
Во-первых, я не очень представляю себе, как выглядит насыщенный рынок жилья. Если имеется в виду, что это такой рынок, на котором предложение превышает платежеспособный спрос, так это пожалуйста — примеры еще свежи в памяти. Например, в конце 1998 года (после дефолта, если кто-то забыл) квартиры и загородные дома стояли нераспроданными, причем по смешным по нынешним меркам ценам. Или в начале 1990-х, когда полугосударственные строители строили мало, а продавали еще меньше. Не приведи господь нам снова окунуться в такой рынок.
Или, может быть, насыщенный рынок — это такой, на котором все могут приобрести жилье в соответствии со своими возможностями? То есть не все, конечно, но хотя бы имеющие стабильный средний заработок. Тут только одна загвоздка: пока что ни одна страна мира до такой благодати не доросла. Хорошо бы, конечно, чтобы наша стала первой, только что-то слабо в это верится.
Мне кажется, разговоры о насыщенном рынке имеют совсем другую подоплеку. Строители, естественно, хотят больше строить, так же как нефтяники хотят качать больше нефти, а летчики хотят больше летать. На волне нацпроекта "Доступное жилье" они надеются получать площадки и разрешения на строительство на льготных или хотя бы более приемлемых, чем сейчас, условиях. Они, конечно, уверяют, что чем больше они будут строить, тем доступнее и доступнее будет становиться жилье. На самом деле цена квадратного метра никак не зависит от насыщенности рынка, тарифов на электроэнергию и стоимости стройматериалов. Она зависит только от того потолка, на который соглашаются частные инвесторы и покупатели из регионов.
Городское руководство, кстати, тоже заинтересовано в том, чтобы строить как можно больше, и в высоких ценах на недвижимость. Во-первых, ему надо обеспечивать работой московских строителей. Их ведь больше миллиона, а это уже проблема социальная, а не просто экономическая. Во-вторых, получая свою долю за предоставление площадок на аукционах "живыми" деньгами и исходя из рыночных цен, собственное строительство город ведет по фиксированным ценам — порядка $1 тыс. за метр. Чем выше цены, тем больше строится жилья по городскому заказу. Сейчас за счет бюджета сдается в год около 2 млн кв. м из общего объема 5 млн кв. м. Для сравнения: в Нью-Йорке по федеральным и городским программам строится в пять раз меньше жилплощади.
Стоит порадоваться за переселенцев из пятиэтажек, сносимых деревень, очередников, военнослужащих и т. д. Но тут есть несколько привходящих обстоятельств. Во-первых, эта самая доля города ложится тяжким грузом на себестоимость коммерческого жилья. Во-вторых, очередь желающих получить жилье меньше не становится. В-третьих, бесплатные квартиры часто становятся объектами спекуляций. И наконец, в результате произошло почти полное вымывание относительно недорогого панельного жилья из коммерческого сектора.
Вернемся, однако, в Нью-Йорк. Там строят в пять раз меньше жилья для малоимущих и нуждающихся не потому, что у властей не хватает денег. Просто там не отдают муниципальное жилье в собственность, а предоставляют нуждающимся в аренду, причем на разных условиях, иногда и бесплатно. Таким образом, нью-йоркские малоимущие получают крышу над головой, но не возможность перепродать предоставленную государством квартиру. Видимо, поэтому им хватает того, что они строят.
Собственно говоря, и для представителей среднего класса собственная квартира или дом во всем цивилизованном мире является скорее мечтой, чем реальностью. В том же Нью-Йорке в своих квартирах живет 30% населения, остальные арендуют. Только они арендуют большей частью не на "сером" рынке, как у нас, а в доходных домах. Удивительно, но наш нацпроект "Доступное жилье" вообще не рассматривает цивилизованную аренду как один из путей решения жилищной проблемы.
Кстати, можно напомнить, что в нашей стране эта самая проблема была относительно решена только однажды — когда население переехало из бараков в хрущевки. Правда, они оставались госсобственностью, а жильцы их фактически арендовали у государства. Почему-то мне кажется, что к этой практике еще придется вернуться.