«Нас ждет война продуктов и война бюджетов»

«РКС Девелопмент», созданная семьей финансиста Игоря Сагиряна в 2007 году, начинала свой бизнес со строительства домов в Краснодарском крае – и долгое время работала исключительно в регионах, расширяя свое присутствие, например, на Тверь, Пензу, Астрахань и Ханты-Мансийск. Однако два года назад группа добралась и до Москвы, став одним из основоположников тренда по выходу региональных игроков на девелоперский рынок столицы. В интервью «Ъ-Review» генеральный директор «РКС Девелопмент» Станислав Сагирян рассказал, почему компания поменяла свое решение о работе в Москве, чем отличается стройотрасль в регионах, и как на сегменте апартаментов сказывается текущая ипотечная ставка.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

— «РКС Девелопмент» была создана более 16 лет назад, сейчас портфель проектов группы превышает 1,5 млн кв. м, а количество городов, в которых компания реализовала жилые проекты, достигло 10. При этом в Московский регион компания вышла всего два года назад. Почему вы сначала концентрировались на развитии за пределами столицы?

— Изначально мы решили работать за пределами Московского региона по нескольким причинам. Во-первых, в 2007 году, когда создавалась компания, регионы в каких-то аспектах развивались даже быстрее, чем Москва. Например, лидер российского ритейла, «Магнит», на тот момент практически не присутствовал в столице, делая ставку именно на регионы.

Кроме того, в Москве изначально было много сильных застройщиков, поэтому логичнее было пойти в те города, где конкуренция меньше. Тем более, что в регионах к тому моменту накопился значительный объем аварийного жилья, из которого люди хотели переехать. Наконец, в Москве было больше административных барьеров – и в совокупности эти факторы делали рынок менее привлекательным.

— С чем тогда было связано решение все же запустить проекты в Москве?

— Во-первых, чтобы заметнее «присутствовать на карте». Во-вторых, успешный опыт в Московском регионе положительно сказывается на условиях финансирования со стороны инвесторов и банков. К тому же, мы выпускаем бонды – и люди, видя, что компания работает во многих регионах, в том числе и Москве, понимают, что мы в целом всеядны, и новые рынки уже не вызывают вопросов.

На решении о выходе сказался и переход стройотрасли на проектное финансирование. Мы, кстати, одна из немногих компаний с почти четырнадцатилетней кредитной историей в крупнейших банках страны – хотя до 2020 года львиная доля застройщиков предпочитала строить на инвесторские средства. Наша же стратегия объясняется тем, что мы принципиально не хотели играть с огнем: если мы строим, то должны понимать, каким образом будем решать проблемы, если что-то пойдет не так. Кроме того, проектное финансирование всегда было и очень хорошим подспорьем для продаж: банковские средства позволяют придерживаться стабильной стратегии, а не «сливать» метры по низкой цене, потому что завтра нужно рассчитываться с подрядчиками.

Однако проблема проектного финансирования в том, что раньше 99% банков не выдавали кредит до получения разрешения на строительство – а значит, необходимо было из собственных средств финансировать покупку участка, разработку исходно-разрешительной документации. При этом возвращаются эти деньги, только когда проект сдан и раскрываются эскроу-счета. В Московском же регионе ждать возврата средств пришлось бы дольше, потому что сроки реализации там значительно длиннее, по сравнению с регионами — во многом из-за процесса согласования проектов. Но сейчас ситуация поменялась: с переходом на эскроу-счета банки начали финансировать в том числе этапы, предшествующие выходу на стройку. То есть теперь можно не «парковать» большой объем собственных средств на долгий срок, и поэтому мы в итоге и решили выйти на московский рынок.

— Темпы продаж в Москве выше, чем в регионах?

— Да, если в Москве, условно, продавать 40—50 тыс. кв. м в год, то в регионах в сопоставимом проекте будет только 20—25 тыс. Но такие показатели в Москве балансируются обязательствами: девелопер обязан либо построить, либо компенсировать образовательные учреждения, дороги, поликлиники и еще порой обманутых дольщиков расселить, которые остались от других игроков. В регионах же нагрузка несколько ниже. Соответственно без более высоких темпов продаж в Москве в принципе было бы экономически нецелесообразно строить. А так региональные проекты получаются сопоставимыми с московскими по рентабельности.

— Какие итоги работы в Московском регионе за эти два года вы бы могли подвести?

— В Москве и области мы аккумулировали портфель проектов суммарной площадью около 600 тыс. кв. м, везде утвердили технико-экономические показатели и параметры объектов, подписали обязывающие документы. В Москве мы также запустили строительство нашего первого проекта — дома Insider на Симоновской набережной.

Наверное, логичнее было выходить в новый регион с одним проектом, а не с четырьмя, как это сделали мы, но такое решение позволило в результате получить бесценный опыт. Тем более, что в области мы планируем строить достаточно сложные, не тривиальные объекты — и видя, что мы успешно прошли все предварительные этапы, к нам теперь больше доверия как со стороны банков, так и со стороны властей.

— Как вы оцениваете текущую ситуацию на рынке недвижимости в Москве, и как отличается ситуация в регионах?

— Сейчас, скажем так, очень интересные времена. Рынок пережил шоковый июль: люди стремились купить квартиры до окончания программы ипотеки с господдержкой, после чего закономерно произошло падение продаж. И все гадали, затянется ли это падение или постепенно рынок восстановится, потому что произошло просто вымывание спроса в июне.

На наш взгляд, произошел второй сценарий: продажи уже возвращаются на тот уровень, который прогнозировался до новостей об окончании программы, то есть рынок нормализуется. К тому же, девелоперы достаточно быстро приспособились к текущим условиям, внедрив еще во время действия льготной ипотеки собственные субсидированные и траншевые программы. Сейчас такие предложения позволяют компенсировать покупателям подорожавшие кредиты.

Кроме того, мы уверены, что в течение квартала—двух ставка рефинансирования пойдет вниз, а значит, рыночные программы станут более привлекательными. Если посмотреть на динамику ставки, можно увидеть, что она долго не задерживается на пиковых значениях, ни в 2022 году, ни раньше, например, в 2014. Снижению будет способствовать и заметный дисбаланс: обычно ставка рефинансирования на 1—2 процентных пункта выше инфляции. У нас же сейчас инфляция на уровне 9%, а ставка рефинансирования в два раза выше. Соответственно можно ожидать, что как только ЦБ «собьет» инфляцию, ставка тоже пойдет вниз.

Инвесторы, кстати, тоже это понимают, поэтому им сейчас не нужна хорошая ипотечная ставка на 20—30 лет: достаточно закрепить низкий процент на 2—3 года, чтобы уже после стабилизации ситуации можно было рефинансировать ипотеку на новых условиях. Более того, покупатели сейчас часто берут ипотеку, вносят 10—20% от общей суммы в качестве первоначального взноса, а оставшуюся часть кладут на депозит. Понятно, что через два года текущей доходности по вкладам уже не будет, но какое-то время можно получать 17—18% годовых, а по ипотеке вносить, например, 3%. После же истечения депозита можно полностью погасить ипотечный займ и начать сдавать квартиру в аренду, чтобы и дальше получать доход.

— Первым проектом в Москве для «РКС Девелопмент», как вы упомянули, стал дом Insider на Симоновской набережной. На каком этапе строительства он сейчас находится и какими темпами продается?

— В ближайшее время будут закончены монолитные работы и уже можно увидеть, как раскрывается архитектура дома. Там много интересных элементов — и перевернутая арка, и расположение окон, и в целом форма здания. По мере роста строительной готовности растет и интерес со стороны покупателей, сейчас мы продаем в разы больше, чем было даже полгода назад.

Для нас Insider — флагманский проект, во многом мы его реализуем для формирования репутации и узнаваемости бренда в новом регионе, а не для прибыли. Поэтому здесь мы предусмотрели достаточно дорогие решения, которые не отразились на цене апартаментов — начиная с фасадов и заканчивая отделкой и технологией «умный дом».

— Традиционно апартаменты дешевле квартир, если брать сопоставимые по локации и классу проекты. Можно ли сказать, что такой формат чувствует себя лучше в текущей рыночной ситуации, учитывая отмену льготной ипотеки, которая распространялась как раз исключительно на квартиры?

— Момент окончания льготной программы негативно сказался на апартаментах, потому что основной спрос переместился на квартиры: покупатели хотели успеть закрыть сделки до 1 июля. Нельзя сказать, что в абсолютных цифрах спрос снизился, но доля апартаментов в общем объеме продаж заметно сократилась, с 10% до 4%.

Однако затем показатель восстановился, и сейчас доля даже чуть выше прежней — потому что встал вопрос, куда инвестировать помимо депозитов. И люди понимают, что, например, для сдачи в аренду выгоднее купить именно апартаменты. Ведь их стоимость ниже, чем в сопоставимых проектах с квартирами, а арендатору как правило не важен статус жилья, он готов платить одинаковую сумму за оба формата. Кроме того, часть людей приобретают апартаменты для себя, но при этом учитывают и сдачу в аренду как запасной план, то есть для них эта потенциальная доходность тоже становится мотивацией.

Поэтому в целом рынок апартаментов сейчас чувствует себя достаточно хорошо, спрос же на конкретные проекты всегда зависит от качества их реализации.

— Где будут следующие проекты «РКС Девелопмент», и когда их можно ждать?

— В Москве мы в перспективе полутора лет мы планируем вывести на рынок несколько проектов бизнес-класса. В Московской области у нас в течение полугода выйдут в продажу проекты в Нахабино (порядка 400 тыс. кв. м продаваемой площади) и Суханово (около 30 тыс. кв. м), а примерно через год — в Булатниково (160 тыс. кв. м).

— Интересен ли для вас выход в новые сегменты девелопмента — проекты коммерческой или высокобюджетной жилой недвижимости?

— Коммерческая недвижимость для нас интереснее как самостоятельный бизнес — и мы к этому рынку сейчас активно присматриваемся. Если же говорить о комплексных проектах, то мы, безусловно, обеспечиваем места приложения труда в составе ЖК, то есть строим торговые площади, офисные, предусматриваем большой объем стрит-ритейла и, конечно, реализуем социальные объекты. Но в этом случае доходность от коммерческих площадей близка к нулю, в лучшем случае получится выйти на небольшую прибыль. Надо признать, что требования к наличию коммерческих и социальных площадей в составе ЖК абсолютно логичны с точки зрения градостроительства, но далеко не во всех локациях офисы или ТЦ могут приносить прибыль.

Что касается жилой недвижимости, то мы обсуждаем совместный проект с компанией, которая ранее концентрировалась на дизайне интерьеров и отделке квартир в High End сегменте. Сейчас они хотят стать содевелопером, чтобы получить больше контроля над конечным продуктом и отвечать за финишную отделку. В такой коллаборации мы видим высокий потенциал, потому что сейчас есть спрос на отделку в элитном классе, при этом соответствующего предложения практически не выводится.

— Что, на ваш взгляд, ждет рынок до конца года? Какие тренды сейчас можно выделить?

— Думаю, что основным определяющим фактором для рынка будет ставка, именно от нее во многом будет зависеть восстановление спроса.

Кроме того, мы ждем, что с учетом объемов нераспроданных квартир, крупные девелоперы будут продавать часть своих проектов — это позволит им вернуть средства не через пять и более лет, а в моменте, пускай и с меньшей доходностью. Этот же фактор может привести к изменениям и на рынке земельных участков, который сегодня определенно остается рынком продавца.

Также очень важно смотреть, что будет происходить с ценами на стройматериалы. По нашему индексу, себестоимость строительно-монтажных работ за год выросла на 30%, такого резкого скачка раньше не было. Конечно, случалось, что курс рубля резко падал, и тогда цены росли, но затем поставщики корректировали их вниз. А сейчас мы наблюдаем стабильное удорожание материалов каждый месяц, и если инфляция в строительной отрасли не начнет снижаться, то через некоторое время это станет проблемой для девелоперов.

Кроме того, текущая ситуация, когда за углом не выстраивается очередь покупателей, ведет и к повышению конкуренции — а значит, на первый план выходит качество проекта и сроки реализации. Нас ждет война продуктов и война бюджетов, если говорить коротко.

Интервью взяла Елизавета Макарова