Раскрасить «серый пояс»

Исчерпание свободных участков в центре города и высокие цены на землю стимулируют застройщиков обращаться к проектам по редевелопменту бывших промышленных зон — так называемого «серого пояса». Пока многих инвесторов останавливают издержки, которые могут быть в три-четыре раза выше, чем при создании новостроя, бюрократические процессы и ограниченность вариантов. Среди перспективных локаций для редевелопмента застройщики видят несколько направлений в городе.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», за первое полугодие 2024 года в городе на 28% сократилась доля проектов редевелопмента в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. К концу третьего квартала 2024 года объем предложения в проектах редевелопмента в границах Санкт-Петербурга оценивается в 810 тыс. кв. м, что составляет 37% от совокупного объема жилья в экспозиции — доля на уровне показателей прошлого года. При этом на исторический центр и близкие к нему статусные локации из-за дефицита свободных площадей на редевелопмент приходится основной объем предложения: 73 и 87% соответственно по территориальным зонам»,— приводит цифры директор КЦ «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева.

Эксперт выделила следующие крупные проекты жилых комплексов, строящиеся и возведенные на месте предприятий. На территории Петровского острова: «Петровский квартал на воде», The One, Grand View от Setl Group; Neva от ЛСР, Петровская доминанта от ГК «Эталон», «17/33 Петровский остров» от Element Development. На территории Васильевского острова: Amber Сlub и Imperial Club от Setl Group; «Legenda Васильевского» от Legenda; «Парусная 1» от «Строительный трест»; «Шкиперский, 19» от «Пик».

Преимущественно в центре на бывших промышленных предприятиях девелоперы возводят жилые комплексы площадью не более 50–100 тыс. кв. м. Более крупные проекты реализуются в статусных локациях близлежащих районов. Например, освоение территории завода «Светлана» — ЖК Svetlana Park, «Панорама парк Сосновка» в Выборгском районе между двумя парками (совокупно 310 тыс. кв. м) или в спальных районах.

Среди крупных объектов по реконструкции исторических зданий стоит выделить недавнее завершение реставрации всемирно известного памятника конструктивизма — Канатного цеха, которую реализовал холдинг Setl Group. Объект культурного наследия, расположенный на 25-й линии Васильевского острова, приспособлен под административно-деловое здание.

В сегменте коммерческой недвижимости также стоит отметить новый проект — восьмиэтажную гостиницу, которую на месте завода «Навигатор» в Петроградском районе возведет «Группа ЛСР». Компания уже получила в июне разрешение от Градостроительной комиссии, а КГА в сентябре согласовал облик. Известно, что рядом также появится девятиэтажный бизнес-центр.

На территории бывшего Прядильно-ниточного комбината имени Кирова (ПНК, расположен в границах Синопской набережной, улицы Моисеенко, улицы Красного Текстильщика) холдинг «Бронка Групп» планирует организовать деловой квартал «Мануфактура 10|12». В частности, на площади почти 17 тыс. кв. м будут организованы офисы, коворкинг, рестораны. Перенос мощностей ПНК с улицы Красного Текстильщика завершился в 2023 году. Запуск проекта будет происходить в четыре очереди, три из которых должны выйти на проектную мощность к лету 2025 года.

В прошлом году группа RBI завершила реконструкцию Левашовского хлебозавода 1933 года постройки, который был приспособлен культурно-деловое пространство. Также из успешных приспособлений исторических зданий под офисы эксперты называют проекты компании «Сенатор».

Перспектива сокращения

Доля проектов редевелопмента в перспективе будет сокращаться, уверены эксперты. Застройщики все больше смотрят на пригород и реализацию крупных проектов в агломерации, так как там больше возможностей. Не способствует редевелопменту и курс властей. С принятием Генерального плана, по сути, остановлено перепрофилирование промтерриторий исключительно в жилые зоны, а «в составе промышленных зон предусмотрена возможность размещения научно-производственных и образовательных объектов, технопарков», поясняется в документе.

Там же указано, что площадь новых производственных зон увеличится более чем на 630 га, а в совокупности промышленные земли в городе составят почти 14 тыс. га. Стоит отметить, что на 2020 год насчитывалось 60 крупных промзон общей площадью 18,9 тыс. га, из них 13 тыс. — на окраине и 6 тыс. — серединные промзоны. За последние десятилетия были освоены девелоперами площадки бывшего завода «Ильич» (между станциями метро «Черная речка и «Лесная»), промзона около «Фрунзенской», а также в районе Октябрьской и Выборгской набережных.

В конце прошлого года девелоперы были удивлены, что перевод земель из «промки» в другие категории действительно был практически приостановлен. Тогда же глава городского комитета по промышленной политике, инновациям и торговле (КППИТ) Кирилл Соловейчик сообщал, что практически все заявки на редевелопмент были отклонены. А в середине сентября уже этого года правительство Петербурга поддержало поправку депутатов в региональный закон «О промышленной политике в Санкт-Петербурге», предусматривающую сохранение промзон в рамках стратегического развития города.

«Вопрос редевелопмента в чистом виде в центральных районах города, на мой взгляд, скоро будет окончательно закрыт, поскольку остается ограниченный объем территорий, пригодных для редевелопмента в классическом понимании,— в Центральном, Адмиралтейском и Петроградском районах таких территорий практически не осталось, основной интерес вызывает Васильевский остров. При этом, по нашим данным, до 90% оставшихся под редевелопмент территорий уже принадлежат компаниям, которые будут их реновировать»,— комментирует руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate Валерий Трушин.

Безусловно, процесс редевелопмента «серых зон» в исторических районах города всегда был интересен девелоперам, рассуждает эксперт. Земля — невосполнимый ресурс, особенно в локациях с историей, а также необходимыми коммуникациями и развитой инфраструктурой.

«В 99% случаев девелоперам экономически интересна жилая застройка на этих территориях. Но, по моей оценке, в ближайшей перспективе процесс редевелопмента оставшихся территорий затормозится ввиду объективных факторов: очень дорогие деньги и снижение продаж»,— говорит господин Трушин.

Кроме того, он обращает внимание на сложности: долгий процесс согласований, внесения изменений в Генеральный план, прохождение общественных слушаний и встреча с градозащитниками. Ведь в судьбе центральных районов города достаточно сильна роль общественности.

«С учетом того, что подходящих участков в центре города с готовой документацией сегодня не осталось, новые проекты редевелопмента в ближайшие годы будут появляться гораздо реже, если сравнивать с предыдущим десятилетием,— рассуждает управляющий партнер ГК Fizika Development Александр Кравцов.— При этом в центре города существуют локации с огромным потенциалом для развития и строительства жилья высокого класса. Это районы вокруг Новгородской улицы, территории Балтийского завода и Адмиралтейских верфей, а также "Красный треугольник" на набережной Обводного канала, где можно создать новые городские центры притяжения. Перспективным выглядит и проект реновации знаменитых "Крестов", которые планируют продать с торгов до конца этого года».

Реконструкция как вызов

Девелоперы ввиду «истощения» земельного банка в центре города все чаще рассматривают объекты под реконструкцию, указывает директор департамента элитной недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге Алия Ханбекова. По мнению эксперта, здесь тоже есть свои сложности: несвобода в выборе планировочных решений, сложность прогнозирования сроков окончания строительства, ограничения КГИОП.

«Инвестору нужно иметь стальные нервы и большие финансовые возможности. Построить новое зачастую дешевле»,— комментирует специфику редевелопмента вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина. Среди сложностей реализации она отмечает общение с контролирующими органами власти, идею реновации, капитальные затраты, окупаемость, выделенные мощности, общественное мнение. «Со всем этим девелоперам необходимо справиться, чтобы получить положительный результат»,— акцентирует она.

По словам господина Кравцова, круг крупных инвесторов и застройщиков, занимающихся реставрацией и реконструкцией исторических зданий в центре города, довольно ограничен. «Прежде всего это связано со сложностью реализации и невозможностью просчитать сроки согласования документации. Поэтому немногие девелоперы готовы брать на себя ответственность за такие проекты. Например, наша компания несколько лет назад приобрела здание бывшего особняка Исаака Утина на Галерной улице. Здание XIX века должно быть отреставрировано и приспособлено под современное использование, но мы по-прежнему находимся на стадии согласования и получения разрешительной документации, и вряд ли приступим к работам раньше 2025 года»,— делится эксперт.

Так как большинство исторических зданий в составе проектов редевелопмента не относится к жилой застройке, то наиболее простой путь — приспособление таких объектов под апартаменты, в том числе сервисные. Однако в Петербурге есть успешные примеры перевода коммерческой недвижимости в жилую, когда девелопер изменял функционал, превращая бывшие промышленные объекты в жилые лофты или квартиры.

«Реновация — один из самых перспективных путей с точки зрения развития и преображения Санкт-Петербурга. Однако для проектов подобной сложности застройщику необходим колоссальный опыт, а также уверенная финансовая модель на время реализации объекта. Рентабельность в таких проектах высокая, но и издержки могут быть в три-четыре раза выше, чем при создании новостроек»,— поясняет господин Кравцов.

В ожидании новых локаций

Опрошенные девелоперы видят новые возможности в редевелопменте правого берега Невы. «В частности, территорий завода "Красный выборжец" и "Крестов". Практически самое сердце города, рядом с Литейным, знаковое место. После реализации данных проектов у города появится новое лицо, так как поменяется его ключевая часть»,— приводит пример госпожа Шарыгина.

Аналитики консалтинговых агентств замечают, что реконструкция, безусловно, является большим плюсом, ведь в лучшую сторону меняется облик города. «В Петербурге девелоперы ответственно подходят к реконструкции исторических зданий. Есть уже несколько успешно реализованных или на стадии реализации: Левашовский хлебозавод от RBI, Cheval Court от компании Voshod, "Три грации" от "Евростроя"»,— перечисляет госпожа Ханбекова.

«Редевелопмент промышленных территорий — это цивилизованный путь для развития центра мегаполиса. С течением времени функции городских кварталов меняются, это естественно. По этому пути идут все развитые страны, постепенно выводя промышленные производства за пределы городов, а на их месте создавая комфортабельные кварталы с современным жильем, общественными пространствами, парками и рекреационными объектами. И на протяжении последних 10–15 лет Санкт-Петербург идет по этому пути, что способствует улучшению качества городской среды и комфорту проживания в целом»,— комментирует Александр Кравцов.

Ольга Шарыгина акцентирует внимание на бережный редевелопмент: «Историю, безусловно, надо сохранять, но делать это нужно бережно, не отнимая нового современного будущего у города. Редевелопмент решает важную задачу: создает условия для жизни следующих поколений, повышает привлекательность для развития бизнеса, инвестиций, способствует появлению новых рабочих мест, росту налогов, благоустраивает прилегающие территории. Расширяет границы города (например, когда промпредприятие выносится на окраину, а на его месте создается новый креативный проект). Некоторые объекты редевелопмента превращаются в визитную карточку города и привлекают не только музейно-ориентированных туристов».

Алла Михеенко