Отягощенные историей
Планирование
Сложности в освоении петербургского «серого пояса» обусловлены исторической значимостью всего комплекса городской застройки, в том числе вхождением в список ЮНЕСКО. Значительная часть «серого пояса» Петербурга находится в границах исторического поселения и зонах регулирования застройки (ЗРЗ).
Андрей Иванов, генеральный директор компании «Градостроительные компетенции», считает, что одной из основных задач ревитализации «серого пояса» является необходимость учета в создаваемой среде объектов культурного наследия и исторических зданий, расположенных в нем. Согласно приказу Минкультуры России № 1295, предметом охраны исторического поселения федерального значения «город Санкт-Петербург» выступают исторические здания, не являющиеся объектами культурного наследия, построенные до 1917 года включительно.
«В то же время закон Санкт-Петербурга № 820–7 устанавливает обязанность по восстановлению внешнего облика исторического здания при его полной или частичной утрате. Таким образом, исторические здания, даже в случае их демонтажа в связи с аварийностью, подлежат восстановлению. Реконструкция исторических зданий и приспособление для современного использования объектов культурного наследия позволяют обрести новую жизнь депрессивным промышленным территориям, сохранить свой архитектурный облик, получая актуальное функциональное назначение»,— говорит эксперт.
Институт территориального планирования «Урбаника» в 2020–2021 годах сделал комплексное исследование «серого пояса» Санкт-Петербурга для сравнения планов его освоения за последние 35 лет и реальных реализованных проектов.
Федор Коньков, управляющий партнер ИТП «Урбаника», говорит, что если сравнить последние советские планы развития «серого пояса» Ленинграда, отраженные в последнем Генеральном плане города 1987 года, можно выделить несколько важных моментов. Во-первых, изначальную функцию сохранила примерно половина территории «серого пояса». Во-вторых, через редевелопмент прошло около четверти территории, что больше, чем было запланировано в Генплане (17%). В-третьих, только 3% состоявшегося редевелопмента территории соответствует запланированному в 1987 году. В-четвертых, фактически половина состоявшегося редевелопмента произошла или не так, как планировалось, или не там, где планировалось.
«Редевелопмент в основном происходил стихийно, не по единому плану, а как совокупность текущих планов бывших и новых собственников участков и девелоперов»,— указывает господин Коньков.
В результате город получил не всегда позитивные результаты. Например, в «сером поясе» не создано ни одной новой зеленой зоны. За счет появившихся проектов жилого строительства потеряна возможность создания протяженных сквозных зеленых коридоров сквозь «серый пояс», которые планировались многочисленными проектами, разработанными в 2000-е и 2010-е годы, но не были реализованы. Все или почти все легкодоступные к смене функции участки «серого пояса» прошли редевелопмент: там, где была возможность построить жилье, построено жилье, там, где в силу ограничений жилье невозможно,— построены объекты коммерческой недвижимости. Качество городской среды, создаваемой в рамках новых жилых кварталов, принципиально не отличается от любых других новых комплексных проектов в городе, в том числе на его периферии: Кудрово пришло на Обводный канал.
«Наиболее крупные неосвоенные участки "серого пояса" ("Красный треугольник", Французский ковш на стыке Невы и Обводного канала) — это территории с большим количеством различных собственников, их консолидацию сложно осуществить организационно и дорого финансово. Это, по сути, единственная причина, по которой на этих территориях до сих пор не осуществлены аналогичные коммерческие проекты»,— резюмирует эксперт.