Склад послали в самоволку
В каких случаях власти могут демонтировать здание без суда и компенсации
Верховный суд РФ (ВС) решит, в каком случае власти могут снести здание в административном порядке и без выплаты компенсации. Речь идет о споре Московского машиностроительного предприятия (ММП) со столичной госинспекцией по контролю за недвижимостью. Ведомство снесло склад предприятия как бесхозную самовольную постройку из-за того, что он был приписан к другому участку по ошибке, допущенной московскими властями. Компания потребовала возместить ей стоимость снесенного здания, но арбитражные суды не увидели для этого оснований. Теперь по жалобе предприятия дело рассмотрит экономколлегия ВС. Споры о самовольных постройках весьма распространены, особенно в Москве, говорят юристы. По их словам, если ВС обяжет выплатить убытки, это стимулирует власти тщательнее проверять принадлежность спорных объектов.
Рисунок: Виктор Чумачев, Коммерсантъ
Рисунок: Виктор Чумачев, Коммерсантъ
ВС рассмотрит вопрос о выплате компенсации за здание, снесенное из-за ошибки в реестре. В марте 2021 года столичная госинспекция по контролю за использованием объектов недвижимости, выполняя постановление правительства Москвы №819-ПП от 11 декабря 2013 года о пресечении незаконного и нецелевого использования земельных участков, демонтировала склад площадью 126 кв. м на Тушинской улице как бесхозную самовольную постройку. Позднее выяснилось, что здание принадлежало ММП им. В. В. Чернышева.
Поскольку строение уже было ликвидировано, компания потребовала от госинспекции компенсировать ущерб в размере около 5 млн руб. (кадастровая стоимость объекта). Миром урегулировать спор не удалось, и предприятие обратилось за взысканием компенсации в Арбитражный суд Москвы.
На участке не значился
В суде ММП ссылалось на то, что его право собственности на здание было зарегистрировано в госреестре недвижимости (ЕГРН) и его не уведомляли о предстоящем сносе. Неразбериха возникла из-за того, что склад сначала находился на большом земельном участке, который московские власти в 2011 году разделили на три, но по ошибке приписали здание не к тому участку, на котором оно находилось, а к соседнему. Та земля, на которой фактически находился склад, была передана бюджетному учреждению «Мосспортобъект», и в ходе проведения там строительных работ склад снесли, поскольку в реестре на этом участке никаких построек не значилось.
Арбитражный суд решил, что вины властей в сносе нет, так как реестр не содержал сведений о наличии недвижимости на этом участке, а склад «пребывал в ненадлежащем состоянии». По мнению суда, истец должен был раньше добиться присвоения адреса складу и внесения информации в реестр, но обратился за этим лишь через полгода после сноса. В результате суд решил, что «факт совершения каких-либо противоправных действий со стороны госинспекции» не доказан. Это решение устояло в апелляции и кассации.
ММП подало жалобу в ВС, указывая, что адрес зданию был присвоен еще в 2006 году распоряжением префекта и он не менялся. Его обращение к столичным властям касалось не адреса, а ошибки с номером земельного участка под складом, которую мэрия в 2022 году признала и исправила. Кроме того, указала компания, госинспекция, принимая решение о демонтаже здания, учла сведения только из кадастровой карты, не обращаясь к другим источникам. Склад же имел все признаки капитального строения, которое по тому же постановлению №819-ПП могло быть снесено лишь после включения его мэрией в перечень и при установлении признаков самовольной постройки в судебном порядке. Но таких актов не принималось, бесхозность объекта не была доказана, а предприятие платило за склад налог на имущество. Теперь же власти, поначалу отрицавшие наличие собственника у объекта, требуют взыскать с ММП как владельца склада расходы на снос, говорится в жалобе. ВС передал дело в экономколлегию, слушание назначено на 1 октября.
В ММП в понедельник не ответили на запрос “Ъ”. В госинспекции “Ъ” сообщили, что в 2021 году «выявили факт незаконного использования земельного участка и провели мероприятия по его освобождению». Арбитражные суды «признали действия контрольного органа правомерными», а также взыскали бюджетные расходы с предприятия, сейчас судебные разбирательства продолжаются, уточнили в ведомстве.
Реестр недвижимый
Согласно ст. 222 ГК РФ, самовольная постройка — это здание или строение, возведенные на не предназначенном для этого участке либо построенные без получения необходимых разрешений и согласований или с нарушением строительных и градостроительных норм. Юрист ProLegals Асия Шамигулова говорит, что дела, связанные с самовольными постройками, распространены в судах, но чаще всего речь идет не о зданиях, а об отдельных помещениях (пристройки, надстройки).
По данным Casebook, только один Арбитражный суд Москвы сейчас рассматривает 1154 спора о самовольных постройках по искам, поданным в 2023–2024 годах, отмечает старший партнер «Ляпунов, Терехин и партнеры» Роман Ляпунов. Юрист Forward Legal Валерий Величко уточняет, что в 2021 году в Москве по суду снесли 350 самовольных построек, в 2022 году — около 300, в 2023 году — свыше 400.
По ГК РФ административный снос возможен, если самовольная постройка находится на государственной или муниципальной земле либо на иных участках, но при этом создает угрозу жизни и здоровью граждан, указывает господин Величко. Без суда можно снести и некапитальные строения, которые не относятся к недвижимости. Цель органов власти — «пресечь несанкционированное использование земельных участков и незаконное строительство», поясняет управляющий партнер ProLex Константин Лушников, замечая, что «иногда такие решения принимаются без достаточных оснований или с нарушением прав» владельцев зданий.
«Объект недвижимости, право собственности на который зарегистрировано в госреестре, снести без суда нельзя»,— подчеркивает Роман Ляпунов. Спор с властями может возникнуть, если параметры объекта в ЕГРН существенно отличаются от фактических, например по площади или этажности, говорит юрист практики недвижимости и строительства «Меллинг, Войтишкин и партнеры» Екатерина Карунец. Но, по ее мнению, этот вопрос должен решать суд.
Константин Лушников поддерживает позицию истца, что «ошибка в данных об участке не может служить оправданием для сноса» здания, имевшего регистрацию в ЕГРН. Тем более «департамент имущества позднее признал и исправил свою ошибку», подчеркивает госпожа Шамигулова. Нельзя было игнорировать и то, что ММП платило за склад налог на имущество и вело переписку с госорганами по поводу объекта, добавляет Роман Ляпунов. «Поэтому его снос без суда — грубое нарушение гражданского законодательства и конституционного права частной собственности»,— полагает он.
«Решение экономколлегии по этому делу имеет шансы стать знаковым в практике рассмотрения споров о сносе объектов недвижимости»,— считает Константин Лушников. Роман Ляпунов уверен, что ВС поддержит требования ММП, и надеется, что разъяснения коллегии «позволят отстаивать свои права владельцам и незарегистрированных объектов недвижимости». «Если ВС встанет на сторону ММП, это может существенно изменить подход органов власти к административным сносам, повысив требования к документальной обоснованности и прозрачности процедур»,— считает господин Лушников. Решение коллегии, полагает Асия Шамигулова, «может стимулировать органы власти более внимательно подходить к обследованию земельного участка перед принятием решения о сносе расположенных на нем объектов».