Операция "Чистые метры"

Операция "Чистые метры"

        Практически весь рынок аренды или коммерческого найма жилой недвижимости находится в тени, почти никто из собственников не платит налоги с доходов от сдачи квартир. Не готовы платить налоги и те, кто активно инвестирует в жилье, покупая и продавая квартиры, в том числе, на первичном рынке. Между тем их налоговое бремя не столь уж обременительно. Преимуществ от легализации доходов гораздо больше.

Зачем нужна легализация

       Кроме спокойного сна, который обещали налоговики в своей рекламе каждому, кто заплатит налоги, у легализации доходов от сдачи квартир в аренду есть и другие положительные стороны. Официальные доходы можно использовать для обращения в банк за получением кредита, например, для покупки еще одной квартиры, либо для ремонта той, что сдается. Да и простой потребительский кредит "на неотложные нужды" получить проще.
       Другое немаловажное преимущество легализации — возможность сдавать жилье дороже. Некоторые компании с удовольствием бы арендовали ваше жилье для своих сотрудников, но им нужно проводить такую статью расходов по бухгалтерии, а без легального договора сделать это затруднительно. Иметь дело с компаниями приятнее. Во-первых потому, что они гораздо сговорчивее по вопросу арендной платы, да и платят, как правило, аккуратно. Во-вторых, в случае заключения договора с приличной фирмой вашими жильцами становятся экспаты (иностранцы, приглашенные на работу в Россию) или другие хорошо оплачиваемые сотрудники, с которыми не будет особых проблем в связи с недовольством соседей или порчей имущества. Кстати, о соседях. Не секрет, что особо бдительные пенсионеры любят писать письма во все инстанции с требованием разобраться с вашими "нетрудовыми доходами". В случае легализации вашего маленького арендного бизнеса никакие письма в компетентные органы не подействуют.
       Те же соображения касаются и, если так можно выразиться, инвестиционной деятельности — квартир, приобретаемых для дальнейшей продажи. При прочих равных условиях и продавцу, и покупателю выгоднее, чтобы в договоре купли-продажи фигурировала реальная цена сделки. Особенно это на руку покупателю, который приобретает недвижимое имущество на кредитные средства,— ведь размер ипотечного кредита не может превышать сумму, указанную в договоре купли-продажи.
       

Налоги при купле-продаже

       Если зайти на сайт такого известного риэлтерского агентства, как МИЭЛЬ, и посмотреть предложения о продажах, то можно обратить внимание, что далеко не все квартиры можно купить по ипотеке. В ситуации с новостройками проблема понятна — банки не хотят кредитовать сделки с повышенным риском. Однако отказ от ипотечников многих владельцев квартир, выставляемых на продажу на вторичном рынке, выглядит со стороны довольно странно. Ведь участие в сделке банка подтверждает добросовестность намерений покупателя, да и цена сделки в случае ипотеки может быть значительно выше.
       На самом деле все объясняется просто. Сейчас достаточно значительную часть продавцов составляют спекулянты — частные инвесторы, купившие недвижимость относительно недавно в расчете на рост цен. Если продавец владеет квартирой больше трех лет, он вправе не платить 13-процентный налог с дохода, полученного от ее продажи (подпункт 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса, НК). Если же срок владения недвижимым имуществом составляет меньше трех лет, то имущественный налоговый вычет (сумма, на которую не начисляется налог на доходы) будет составлять не более 1 млн руб. Вместо этого вычета он может воспользоваться правом вычесть из налогооблагаемого дохода фактически понесенные и документально подтвержденные расходы, связанные с получением такого дохода. Например, человек купил квартиру (одна документально подтвержденная статья расходов), сделал в ней дизайнерский ремонт с перепланировкой (еще несколько документально подтвержденных статей расходов) и продает ее по новой цене. Однако в условиях бурно растущих цен на недвижимость сумма его расходов будет достаточно невелика, поэтому, если квартира находилась в собственности продавца меньше трех лет, налог все равно будет весьма значительным.
       Другая категория продавцов, отказывающихся от ипотеки,— наследники. Многие лица, получившие квартиры по наследству от родственников, стремятся тут же их продать и при этом попадают в подстроенную законодателем ловушку. Достаточно серьезно потратившись на оформлении наследства, в том числе заплатив государственную пошлину на получение свидетельства о праве на наследство и уплатив налог на наследство, наследники, если захотят продать унаследованное имущество сразу, должны будут заплатить еще и налог на доходы. Представляется, что такая практика несправедлива и является по существу двойным налогообложением одного и того же объекта — наследуемого имущества. Законодателю следовало бы устранить эту несправедливость и распространить имущественный налоговый вычет на всю сумму, полученную от продажи унаследованного имущества, вне зависимости от того, когда было получено наследство. Пока же наследники уменьшают налогооблагаемую базу так же, как и спекулянты,— указывая в договоре купли-продажи сумму не выше 1 млн руб.
       Что можно посоветовать покупателям, попавшим в ситуацию, когда продавец не может указать в договоре сумму, превышающую 1 млн? Можно найти компромисс. Многие банки предлагают ипотечные кредиты на 90-100% цены договора, если оценочная стоимость квартиры по заключению оценщика банка будет выше. При этих обстоятельствах покупателю может оказаться выгодным убедить продавца увеличить цену, указанную в договоре, до суммы, составляющей размер кредита, а расходы продавца, связанные с уплатой налога на доходы,— компенсировать. Предположим, покупатель получил кредитное одобрение на сумму 1,5 млн руб. (примерно $55,5 тыс.). Если первоначальный взнос в этом банке составляет 10% стоимости квартиры, это означает, что эти $55,5 тыс.— 90% цены квартиры, которая должна стоять в договоре. То есть цена сделки по документам $55,5 тыс./ 90% x 100% = $61 728. Это означает, что продавец заплатит налог на доходы с этой сделки 86 670 руб., то есть около $3210. Если покупатель увеличит реальную цену сделки на эти $3210, продавец ничего не потеряет, кроме незначительного количества времени, необходимого для составления налоговой декларации и похода в отделение Сбербанка для перечисления налога.
       Покупатель жилья также вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом, предусмотренным подпунктом 2 той же ст. 220 НК. В вычет включаются его расходы, связанные с приобретением или строительством жилья, а также сумма, направленная на погашение процентов по ипотечным кредитам. Однако при этом сумма прямых расходов, на которые предоставляется имущественный налоговый вычет (без учета процентов), не может превышать 1 млн руб. Вычет предоставляется лишь единожды, однако его не следует путать с аналогичной налоговой льготой по подоходному налогу, действовавшей до введения в действие главы 23 "Налог на доходы физических лиц" НК. Поскольку налог на доходы был введен с 1 января 2001 года, то вычеты, которые предоставлялись по старому налогу, не засчитываются. Если вы приобрели жилье до 2001 года и воспользовались действовавшей тогда льготой, то, если вы будете покупать квартиру или дом сейчас, этот вычет все равно будет вам предоставлен.
       Формы предоставления этого вычета две. Во-первых, вы можете сразу после покупки квартиры обратиться в налоговую инспекцию по месту жительства за подтверждением права на такой вычет, представив документы, подтверждающие ваши расходы на приобретение жилья. Налоговая инспекция в течение 30 дней с момента вашего обращения обязана выдать специальное уведомление, на основании которого ваш работодатель перестанет удерживать с вас подоходный налог до тех пор, пока ваш заработок не покроет налоговый вычет полностью. Кроме того, существует и обычный порядок получения этого налогового вычета: вам придется подать декларацию о доходах, указать на ваше право на вычет — и налоговая инспекция вернет вам ранее удержанный налог.
       

Сколько нужно заплатить за доходы от аренды

       Общие затраты на легализацию доходов от аренды колеблются от 6 до 13%. Самый простой способ — раз в год подавать декларацию о доходах в налоговую инспекцию по месту жительства. Налоговая декларация подается не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения дохода (п. 1 ст. 229 НК), а сам налог уплачивается в срок до 15 июля (п. 4 ст. 228 НК). Налоговая ставка в этом случае составляет стандартные 13%. Налогоплательщик не в праве уменьшить налогооблагаемую базу на сумму расходов на содержание сдаваемой квартиры (например, коммунальных платежей).
       Если же физическое лицо регистрируется в качестве предпринимателя без образования юридического лица, то ему придется платить налоги чаще. Точнее, это будет не сам налог на доходы, а авансовые платежи по нему. Авансовый платеж по налогу на доходы, полученные в течение января--июня, уплачиваются до 15 июля текущего года, на доходы за июль--сентябрь — до 15 октября, а октябрь--декабрь — до 15 января года, следующего за отчетным (ст. 227 НК). Позднее, подав налоговую декларацию, предприниматель может скорректировать общую сумму уплаченных средств. Эти неудобства компенсируются тем, что налогооблагаемый доход можно уменьшить на фактически понесенные и документально подтвержденные расходы (п. 1 ст. 221 НК). Если предприниматель не может документально подтвердить свои расходы, он вправе произвести профессиональный налоговый вычет в размере 20% суммы полученного дохода от предпринимательской деятельности (в данном случае, от аренды квартиры). Таким образом, в случае регистрации в качестве предпринимателя можно сэкономить на налогах как минимум 20%, общая сумма уплаченного налога на доходы от аренды составит не более 10,4%, что в принципе соответствует разбросу цен на рынке аренды жилья.
       Однако можно платить еще меньше. Для этого одновременно с постановкой на учет в налоговом органе в качестве предпринимателя необходимо подать заявление о применении упрощенного режима налогообложения по правилам главы 26.2 НК. При этом сам заявитель вправе выбрать объект налогообложения: доходы или доходы, уменьшенные на сумму расходов. Если объектом налогообложения выбираются доходы, то ставка налога составляет 6%.
ОЛЬГА ВАГНЕР-ЧЕРНИГОВСКАЯ, юридическая компания "ЛЕГГЕ"
       
       Редакция приглашает специалистов в области права поделиться своими знаниями с читателями "Денег". E-mail lawyer@kommersant.ru