Ипотеке пересчитали полную стоимость
Новые показатели ПСК не обрадовали банкиров
Начиная с октября показатель предельной стоимости ипотечного кредита разделяется на несколько категорий, включая кредиты по договору долевого участия (ДДУ), на сегмент которых приходится около трети и более ипотек в квартал. Теперь их предельное значение снизилось на 1,45 п. п., что может стать проблемой для банков на фоне роста ключевой ставки и стоимости фондирования.
Фото: Игорь Иванко, Коммерсантъ
Фото: Игорь Иванко, Коммерсантъ
Методология ЦБ по расчету полной стоимости кредита (ПСК) с четвертого квартала поменялась, в результате чего для некоторых ипотечных кредитов, выдаваемых банками, предельное значение снизилось, обратил внимание источник “Ъ” на финансовом рынке. В частности, прежде совокупно для кредитов, обязательства по которым обеспечены ипотекой, при приобретении жилья в многоквартирных домах (МКД), например, в третьем квартале предельная ПСК составила 23,829%. С октября показатель делится на несколько категорий: первая — кредит по ДДУ, а также не более одного года с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию (предельная ПСК — 22,376%), вторая категория — более одного года с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию (24,519%), третья — кредиты на иные цели, нецелевые кредиты с залогом жилья в МКД (31,549%). Таким образом, по первой из категорий предельная ПСК опустилась на 1,45 п. п. На ДДУ, по расчетам “Ъ” на основе данных «Дом.РФ», в первом полугодии 2024 года пришлось 38,4% выданных ипотек.
Предельным является значение, на треть превышающее среднерыночное значение ПСК. Среднерыночные значения рассчитываются по выданным кредитам в предыдущий период как средневзвешенное значение, рассчитанное по 100 крупнейшим кредиторам и крупнейшим кредиторам, составляющим треть от общего количества кредиторов. В случае нарушения ЦБ может применить к банку санкции вплоть до запрета кредитования.
По оценке источника “Ъ” на финрынке, на фоне роста стоимости фондирования для сохранения минимальной рентабельности выдач рыночной ипотеки ее стоимость в зависимости от банка должна вырасти, прирост может составить вплоть до 3,2 п. п. По его словам, проблема реализовалась с середины августа, когда банки начали в полном объеме выдавать ипотеку по изменённым после июльского роста ключевой ставки условиям. «За последний месяц по некоторым договорам они были вынуждены изменить одобренные для заемщиков ставки, чтобы выполнить нормативные требования по ПСК. Проще говоря, часть кредитов банки выдавали ниже минимальной доходности»,— отмечает собеседник издания.
Впрочем, с этим не все согласны. Глава центра финансовой аналитики Сбербанка Михаил Матовников не считает, что проблема предельной ПСК для ДДУ в четвертом квартале станет острой, сейчас ставки растут, но динамика не столь резкая. Даже текущий высокий уровень стоимости для заемщиков не является для банков сверхприбыльным, именно поэтому многие банки ипотеку сворачивают, говорит он. Средние ставки на новостройки на середину августа, по данным «Дом.РФ», составили 20,89%. В целом эксперт не исключает дальнейшего роста ипотечных ставок. «В свое время была дискуссия относительно того, какой уровень ставок по ипотеке считать заградительным, пришли к тому, что это любые ставки выше 15%. Однако по факту даже при нынешних рыночных ставках спрос остается, хотя он невелик»,— поясняет господин Матовников.
Эльвира Набиуллина, глава ЦБ, 22 сентября 2021 года:
«Чтобы люди видели честную стоимость кредита со всеми «накрученными опциями», с середины следующего года вступит в силу требование об ограничении ПСК по ипотеке».
«Стандартные ипотечные кредиты массовому сегменту заемщиков по таким ставкам непосильны и выдаваться не могут. Поэтому не имеет никакого значения, останутся ли ставки на текущем уровне или будут повышены на пару процентных пунктов»,— считает управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов. До начала цикла снижения ключевой ставки их любая возможная динамика, как и верхние ограничения, ни на что не повлияют, полагает господин Беликов. Впрочем, по оценке собеседника “Ъ” на рынке, выходом из ситуации могло бы стать введение моратория на ограничение ПСК для обеспеченных кредитов на четвертый квартал, а учитывая прогнозы по ключевой ставки, вероятно, он будет необходим и в течение первого полугодия 2025 года. По его оценке, в обратном случае по итогам октября—декабря выдачи могут упасть на 15–20%. Впрочем, последняя динамика рынка пока была смешанной после ажиотажного спроса перед завершением массовой льготной ипотеки 1 июля. Так, по данным «Дом.РФ», количество выданных ипотек в первом квартале снизилось на 17% в годовом выражении (288 тыс. кредитов), но во второй квартале было почти на уровне прошлогоднего результата (472 тыс. кредитов).