Девелоперы приспосабливаются к новым условиям

Спрос на строящуюся недвижимость Петербурга по итогам первых двух месяцев работы в условиях отмены программ льготного кредитования серьезно остудил рынок, однако некоторые девелоперы констатируют рост продаж. В целом же, по некоторым оценкам, падение спроса составило около 50%. Все это, вероятно, будет толкать девелоперов снижать цены, однако говорить о серьезном падении не приходится, полагают аналитики.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Как и ожидалось, отмена программы безадресного льготного ипотечного кредитования при дороговизне рыночной ипотеки привела к существенному сокращению доли ипотеки в продажах недвижимости на первичном рынке. Величина существенно разнится по типам строящихся проектов, покупатели недвижимости чаще использовали льготную ипотеку при приобретении квартир более дешевого сегмента (эконом и комфорт), так как лимит льготного кредитования не являлся существенным относительно стоимости квартиры более высокого сегмента.

Директор по корпоративным рейтингам агентства «Эксперт РА» Роман Андреев говорит, что застройщики пока не торопятся массово снижать цены, несмотря на падение ипотечного спроса, а используют дополнительные маркетинговые стратегии для поддержания продаж. «Тем не менее от участников рынка поступает информации, что практика предоставления индивидуальных скидок на первичном рынке существует. Что касается вторичного рынка, то льготные программы на него не распространялись, а текущие высокие рыночные ставки охлаждают пыл покупателей — покупатели вторички также требуют дополнительные скидки от продавцов или уходят на рынок аренды. Ставки аренды уже отреагировали ростом, по данным агрегаторов аренды жилой недвижимости, даже с учетом сезонного роста, наблюдаемого с конца лета»,— говорит аналитик.

Он полагает, что льготные программы в прежнем виде не вернутся, а текущие действующие льготные программы имеют адресный характер и не столь массовые. Господин Андреев считает, что возращения ипотечного спроса по рыночной ставке стоит ожидать по мере снижения ключевой ставки, по его словам, макроэкономисты не ожидают этого в текущем году и делают осторожные прогнозы на следующий год.

«Некоторого охлаждения цен или, по крайней мере, отсутствия их роста на первичном и вторичном рынке стоит ожидать в ближайший год. Также мы, скорее всего, увидим сокращение спреда между ценами в новостройках и в уже имеющемся жилье, который ранее расширился из-за искажения льготными программами. Радикального падения номинальных цен на недвижимость, скорее всего, мы не увидим: инфляция стройматериалов и сильный потребительский спрос будут оказывать поддержку стоимости квадратных метров»,— полагает эксперт.

Юлия Макаренко, заместитель директора Банковского института развития, подсчитала, что в июле спрос на новостройки по России был на 52% меньше, чем в июне. При этом она оговаривается, что это неравномерные цифры: в Москве спад составил 27%. «На динамику спроса наложился и естественный фактор — сезонности»,— говорит она.

Судя по всему, полагает аналитик, активный спрос упал серьезно — на 50–70%. «Семь из десяти застройщиков не могут выполнить месячные планы продаж. Ушла целевая аудитория, на которую была рассчитана программа льготной ипотеки. Все, кто хотел купить квартиру, постарались успеть "в последний вагон" в мае и июне»,— рассуждает госпожа Макаренко.

Надежды на осень

Эксперты считают, что возвращения спроса частично можно ожидать осенью — пройдет время с ажиотажного спроса, накопится спрос, скажется отложенный эффект. «К тому же пока неизвестно, какой политики относительно уровня ключевой ставки будет придерживаться Банк России, особенно после критики финрегулятора президентом РФ»,— замечает госпожа Макаренко.

Она указывает, что не сбылись предположения, что в отсутствие доступной первичной недвижимости «расправит крылья» рынок вторичной недвижимости. «Этого не случилось, так как вторичка традиционно в ценовой политике тянется за первичкой. Из-за спада спроса исчезает и предложение. Объявления снимают в ожидании лучших времен — пока не появится новая госпрограмма, интересные банковские продукты (за которыми тщательно следит Банк России) или снижение ключевой ставки, которые не стимулируют платежеспособный спрос»,— рассуждает госпожа Макаренко.

Эксперт напоминает, что уже несколько лет застройщики живут с нераспроданными квартирами в объеме 70 млн «квадратов», и эти объемы растут. Рассчитывать на семейную ипотеку как фактор поддержания спроса смысла нет: она слишком растянута по времени (до 2030 года), а динамика выдач по ней будет такой же пологой, говорит она.

«Среди последствий охлаждения рынка недвижимости — растет спрос на аренду недвижимости (на 11% по России в среднем) и на коммерческую недвижимость, квадратный метр которой традиционно дешевле жилого помещения»,— отмечает госпожа Макаренко.

Руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик рассказал: «Если в последний год в среднем по ДДУ продавалось 2650 квартир в день, то сейчас около 1500. Но снижения цен от застройщиков ждать не стоит. В условиях постоянного роста себестоимости уменьшение продажных цен несет риски убыточности проекта и невозврата банковского кредита. Девелоперский бизнес в своих планах исходит из высокого уровня потребности населения в современном жилье. Граждане со временем привыкнут к новым условиям рынка, которые после отмены ряда льготных программ вызывают у них отторжение. Такое привыкание, например, продемонстрировал авторынок, продажи на котором постепенно восстановились даже после двукратного роста цен. Также и продажи новостроек естественным образом восстановятся. Прогнозирую, что в течение 12 месяцев темпы продаж достигнут уровня 2000 квартир в день и будут дальше медленно расти. Что точно придется сделать застройщикам, это уменьшить темпы вывода новых проектов, чтобы привести в разумный баланс соотношение ассортимента и скорости продаж».

Начальник отдела продаж компании «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова напоминает, что вывод новых жилых проектов в первом полугодии 2024 года был на 40% ниже, чем годом ранее. Объем предложения в городской черте заметно сократился, правда, в пригороде он несколько вырос. «Согласно прогнозу комитета по строительству, в Петербурге ввод в 2024 году будет около 2,7 млн кв. м, что заметно меньше привычного: в последние пять лет вводилось по 3,2–3,5 млн кв. м жилья. Массовый спрос в отсутствие приемлемых параметров ипотеки смещается в пригород, но и в городской черте, благодаря снижению объема предложения, рынок остается сбалансированным»,— говорит она.

Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга РСТИ, обращает внимание, что при условии заявленного ранее сохранения льготных программ по семейной ипотеке и IT-ипотеке, эксперты оценивали просадку рынка в пределах 20–30% от среднемесячных годовых продаж, что выглядело не сверхкритично. «По факту потери в объемах продаж более существенные, так как IT-ипотека в Петербурге и в Москве больше не предоставляется, а условия семейной ипотеки распространяются только на семьи с детьми в возрасте до шести лет. Масштаб сокращения объемов продаж зависит от сегмента, в котором работает застройщик: в элитных объектах просадки в продажах нет, больше других сегментов пострадал эконом-класс. Но несмотря на новые ограничения и требования, программа семейной ипотеки сейчас является самой востребованной, составляя 95% от всего объема ипотечных продаж. Возросло значение и доля продаж в рассрочку, к примеру, в РСТИ эти продажи выросли от прежних 20% и составляют теперь около 30% от общего числа сделок»,— говорит госпожа Немченко. Застройщики экспериментируют с условиями рассрочки, предлагая покупателям гибкие графики платежей, в том числе без промежуточных платежей или с минимальным первоначальным взносом.

Эксперты подчеркивают, что размер ключевой ставки влияет не только на условия по ипотеке, а значит, на продажи, но и на проектное финансирование, и на стоимость кредитов, которые используют для приобретения земельных участков. «Строительные компании работают сейчас в сложных условиях, решая непростые финансовые задачи. Не секрет, что деньги на депозитах у населения есть, часть их придет в новостройки по факту окончания выгодных программ от банков, но не стоит рассчитывать, что это закроет дефицит в продажах и решит глобальные вопросы»,— рассуждает госпожа Немченко.

Застройщики сохраняют оптимизм

Некоторые девелоперы уверяют, что и доля ипотеки у них продолжает оставаться высокой в общем объеме сделок, а продажи выросли.

Максим Жабин, заместитель генерального директора ГК «Едино» (бывшая СК «Ленрусстрой»), говорит: «За первые два месяца без программы льготной ипотеки доля ипотечных сделок в наших проектах все так же составляет более 90%. Основная часть — это сделки по семейной ипотеке, около 70%. Также есть программы субсидированной ипотеки с различными банками, но их доля невелика, так как условия по ним не всегда привлекательны для клиентов. Кроме ипотеки, мы предлагаем клиентам программу рассрочки от трех до пяти лет, ее доля составляет около 10% от общего числа сделок. Ранее мы тестировали программу ипотеки без первоначального взноса, но сейчас приостановили ее, чтобы просчитать экономику. В дальнейшем планируем возобновить эту программу, возможно, с некоторыми ограничениями».

Эксперт признает, что спрос на жилье в августе упал на около 60%, в результате планы продаж компании снизились на 50%. «Но в сентябре ситуация отыгралась, и мы видим рост продаж на 20% к предыдущему месяцу. Это связано с тем, что в Санкт-Петербурге отменили льготную семейную ипотеку, и часть спроса перетекла в Ленинградскую область, где эта программа продолжает действовать»,— объясняет он.

Господин Жабин уверен, что никаких предпосылок для снижения цен нет. «Вероятнее всего, до конца года мы будем видеть стагнацию цен на первичном рынке, но уже в начале 2025 года цены неизбежно начнут расти, так как стоимость проектного финансирования для новых проектов значительно выросла»,— оптимистичен девелопер.

«В ГК "КВС" продажи в августе выросли на 30% к июльскому показателю. Доля ипотеки в августе — 63%, при этом почти вся ипотека (95%) — семейная. В начале августа КВС запустила программу "Детская в подарок", в рамках которой наши клиенты могли получить бесплатную меблировку детской комнаты. Сейчас совместно с крупным медицинским центром мы разработали программу "Детский врач на год в подарок". Клиент, купивший квартиру по семейной ипотеке (и не только), получает сертификат на годовую медицинскую поддержку от нашего партнера»,— рассказывает, как компании стимулируют спрос, Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости КВС.

«В августе мы повторили результаты июля, семейная ипотека занимает львиную долю, также выросла доля рассрочек. А в июле у нас был спад на 50%. При этом цены мы не снижали»,— рассказал руководитель отдела маркетинга ГК «Полис» Константин Гриценко

«Август мы закрыли с прогнозируемым снижением. Одновременно с этим мы заметили выравнивание спроса среди покупателей наших строящихся проектов. Значительно возросла доля семейной ипотеки, ее объем достиг 75% от общего числа ипотечных сделок. В рамках августа мы провели ряд усилений, в том числе проработав и внедрив матрицу рассрочек. Данные меры поспособствовали оптимизации процессов продаж, удовлетворив новые потребности покупателей»,— говорит Максим Турта, руководитель департамента продаж группы «Аквилон» в Санкт-Петербурге и Ленобласти.

Ксения Садкова, директор по продажам Legenda, признает, что для девелоперов отмена льготной ипотеки стала «освежающим душем». «Рынок просел на 25–30%, мы в компании фиксируем снижение продаж на 5–10%. Legenda строит в высоком ценовом сегменте, наш спрос более платежеспособный и быстрее адаптируется в таких ситуациях»,— рассказала она.

По словам эксперта, сейчас спрос перераспределился между сохранившейся семейной ипотекой, программами субсидирования и рассрочек от застройщиков, стопроцентной оплатой. «Конечно, это все не восполнит объемы продаж с льготной ипотекой от государства. Покупатель вернется, когда у него будет арсенал удобных и релевантных инструментов для приобретения недвижимости. Если будет происходить постепенное снижение ключевой ставки, то можно будет ожидать и улучшения самочувствия рынка недвижимости»,— говорит госпожа Садкова.

Впрочем, оптимизм застройщиков на восстановление спроса осенью серьезно охлаждают банки. На прошлой неделе лидер рынка Сбербанк заявил о приостановке выдачи семейной ипотеки из-за исчерпания лимита по программе. В конце августа приостановил выдачу и банк «Уралсиб». По оценкам экспертов, сейчас банки выбрали около 80% своих лимитов по льготной ипотеке и до конца года, вероятно, будут и новые приостановки. На этом фоне участники рынка ждут ужесточения условий программы семейной ипотеки, что продолжит снижать спрос на первичное жилье.

По данным сервиса «ДомКлик», после перезапуска программы семейной ипотеки на новых условиях по ней было выдано 43,3 тыс. кредитов на сумму почти 237,1 млрд рублей.

Роман Русаков