Больше, чем красные линии

Сочи готовится направить проект новых городских Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) на согласование в федеральные ведомства и администрацию края. До этого документ прошел публичные слушания, чиновники собрали по нему предложения граждан, а также обсуждения на Градостроительном совете и архитектурной конференции. О том, каким в итоге получился проект ПЗЗ,— в этом материале.

Не ошибиться с векторами

ПЗЗ являются основополагающим градостроительным документом, принимаемым в развитие генерального плана Сочи, который определил развитие муниципалитета до 2044 года. Утвердив генплан в минувшем году, текущий власти посвятили работе по формированию и обсуждению новых ПЗЗ. На настоящий момент документ прошел общественные и экспертные обсуждения, и теперь тома ПЗЗ уже подготовлены для Минстроя России, Министерства природных ресурсов РФ и управления государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края. В ближайшее время они будут направлены на согласование в ведомства. Власти Сочи рассчитывают успеть согласовать документ и утвердить его на гордуме до конца текущего года.

«Формально Правила землепользования и застройки — это документ, определяющий правовой режим земельных участков, их целевое назначение и режим использования. Но за этим объемным сводом правил стоит нечто гораздо большее, чем просто проведение границ зон и установление параметров в них. За градостроительным развитием Сочи в прямом смысле слова наблюдает вся страна: все проводимые в городе изменения на себе ощущают миллионы туристов, которые приезжают к нам из разных регионов России. Именно поэтому нам важно проработать ПЗЗ так, чтобы они задали этому развитию такой вектор, который бы максимально способствовал процветанию города, гармонизации происходящих в нем позитивных изменений как в части упорядочивания застройки, так и в части создания комфортной городской среды. Наша задача — сделать город удобным для жителей и для гостей, а наивысшая цель, которую определил губернатор Краснодарского края Вениамин Иванович Кондратьев,— сохранить рекреационное богатство Сочи и значительно расширить площади зеленых насаждений»,— говорит мэр города Андрей Прошунин.

Темпы роста численности населения Сочи и урбанизация являются реалиями сегодняшнего дня. Именно поэтому так важно было провести публичное обсуждение проекта, отмечает он. Кроме того, буквально в середине сентября в городе прошла архитектурно-градостроительная конференция, посвященная особенностям градостроительного регулирования в курортных городах, в которой приняли участие члены Союза архитекторов России, члены Градостроительного совета, экологи, представители администрации и депутаты Городского собрания Сочи, общественных организаций, ведущие архитекторы страны.

«Взаимодействие с представителями общественных организаций, профессионального архитектурного сообщества, экологов — это ключевой инструмент для поиска оптимальных решений. Сочи как главному курорту страны нужны такие ограничения, которые не позволят навредить городу и будут способствовать сохранению его уникального облика и окружающего ландшафта»,— отметил Андрей Прошунин.

От сочинцев во время подготовки ПЗЗ поступило порядка 2,4 тыс. предложений и замечаний, в том числе в ходе общественных обсуждений — более 1,4 тыс. Из них около 600 касались регулирования зон под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) и садоводство. Также в мэрии отмечают важность поступивших в ходе обсуждений от специалистов предложений по вопросам развития инженерной и транспортной инфраструктуры, безопасности, охраны окружающей среды и сохранения зеленого каркаса города, планирования объектов соцсферы и новых современных общественных территорий.  

Много зон, много карт

Проект новых ПЗЗ синхронизирован с генеральным планом. Но при этом ПЗЗ содержит 292 территориальные зоны, для каждой из которых прописан свой регламент, в то время как генеральный план имеет всего 22 функциональные зоны. Такое большое количество территориальных зон связано с тем, что вся территория города-курорта содержит множество ограничений, неблагоприятные инженерно-строительные условия и зоны с особыми условиями использования территории, поясняют в горахитектуре.

В итоговом варианте документ состоит из 26 карт и 11 томов градостроительных регламентов.

«По росту стройсь»

Первая линия — лицо приморского курорта, поэтому внимание к ее застройке особое. Это место для красивых гостиниц, санаториев, ресторанов и кафе. Оно должно одновременно и выглядеть солидно, и не перегружать набережную, поэтому одним из ключевых требований для этой зоны является высотность застройки. Согласно Градостроительном кодексу Краснодарского края, на карте зонирования отображены границы зон высотного регулирования в 500-метровой прибрежной зоне Черного моря. Конкретизируют вопросы высотности здесь краевые нормативы градостроительного проектирования.

В актуальном проекте ПЗЗ на карте градостроительного зонирования графически отображены границы высотного регулирования, а в градостроительных регламентах прописан метод определения высоты зданий в разных зонах.

Например, в зоне А (100 метров от береговой линии моря) максимальная высота зданий, строений, сооружений может быть не более 21 м, в зоне Б (100–300 м от берега) — не более 25 метров, в зоне В (300–500 м от уреза воды) — не более 30 м. Зона Г устанавливается на территориях, расположенных на расстоянии свыше 500 м от береговой линии, там максимальная высота зданий не может превышать 35 м.

Борьба за атмосферность

«Развитие Сочи как уникального исторического поселения Краснодарского края связано с сохранением его истории, самобытности и аутентичности. А профессионалам нужно сохранить в себе архитектора и не утратить способность к творчеству, чтобы город и общественные пространства были связаны с историей места, чтобы память не вымывалась вместе с новой застройкой. В каждом районе Сочи существует свой градостроительный рисунок, который необходимо учитывать и сохранять»,— говорит Андрей Прошунин.

Сейчас в проекте новых ПЗЗ установлены территории, в границах которых предусмотрены требования к архитектурно-градостроительному облику объектов капитального строительства. Эти требования вытекают из рекомендаций краевого департамента архитектуры, сделанных в целях единообразного понимания и применения положений Градостроительного кодекса, поясняют в сочинской мэрии.

В частности, сейчас на карте градостроительного зонирования отображены границы исторического поселения, его площадь составляет 792 га. Это поселение разбито на 30 секторов. В каждом секторе установлены территориальные зоны, сочетающие положения документа территориального планирования и требований к градостроительным регламентам. Там определены параметры застройки, начиная от высоты, этажности, процента застройки, проценты озеленения, отступы и тому подобные вещи. Всего в границах всех секторов исторического поселения предусмотрено 150 территориальных зон. 

К Правилам приложены перечни объектов культурного наследия, исторически ценные градоформирующие объекты, а также перечень уже существующих объектов, которые вносят визуальный диссонанс в общую картину. На данный момент в границах исторического поселения определены 216 ценных градоформирующих объектов, зданий и сооружений, которые составляют  историческую застройку. Они должны сохраняться в неизменном виде при проведении любых работ. Также в планировочную структуру исторического поселения включены 24 санаторно-курортных ансамбля, объекты улично-дорожной сети, в том числе 48 улиц и площадей, историческое городское озеленение (3–4 объекта), исторические ландшафтные композиции (21 объект). 

Еще тот квест

«Все эти требования было достаточно непросто увязать. Осложняло работу немалое количество зон с особыми условиями использования территории. Это и неотектоническая активность, и высокая сейсмичность региона, опасные геологические процессы (оползни, сели, обвалы, лавинные процессы, карсты и др.). Нужно было учесть зоны горно-санитарной охраны курорта, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения и еще многое другое»,– поясняет Андрей Прошунин.

Также на карте градостроительного зонирования отображены границы территорий проведения Олимпийских и Паралимпийских зимних игр 2014 года, на которых расположены участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.

Сложность придавало и то, что многие участки в Сочи исторически сложились как многоконтурные. Многие разбросаны и в нацпарке, и на землях сельского хозяйства, есть коллективное садоводство за пределами границ населенных пунктов.

Кроме того, необходимо было учесть предложения граждан, которые касались статуса территорий, где уже построены дома. Статус земель под ИЖС в зоне смешанной застройки сохранится, отметил мэр.  При этом реконструкция предполагается в определенных правомерных параметрах, то есть в границах, этажности и площади, утвержденных для конкретной зоны.

Официальное сообщение администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи