Девелоперские компании проявляют интерес к подземному строительству. Пока реализован всего один такой проект, но в ближайшее время их может стать больше. Если до сих пор строителей останавливала затратность подземного строительства, то теперь сокращение свободных для новой застройки площадей и нехватка мест для парковки практически не оставляют им выбора. С подробностями — ПАВЕЛ НИКИФОРОВ.
Сейчас интерес к подземному строительству опять возродился. Места, годные для нового строительства, в историческом центре Санкт-Петербурга закончились, а плотность населения здесь (1,1-1,4 тыс. человек на гектар) в два раза превышает населенность спальных районов. В этих условиях, признают эксперты, освоение подземного пространства — самый оптимальный путь развития городской среды. Наибольший интерес у инвесторов вызывает площадь Восстания. Так, сначала возможность строительства под площадью многофункционального подземного торгового комплекса исследовало близкое к "Интерросу" ООО "Открытые инвестиции-Санкт-Петербург" — оно планировало углубиться под землю на четыре-пять уровней. Но эксперты сделали неутешительные выводы. Выяснилось, что строительство подземного комплекса приведет к подвижке грунтов и зданий на расстоянии до 100 метров от стройплощадки. Причем этот процесс может растянуться на несколько лет. Поэтому компания отказалась от реализации проекта.
Новым инвестором стала компания "Адитум". Генеральный директор фирмы Александр Дымов считает, что проект под площадью Восстания можно реализовать, ограничив заглубление двумя этажами и уменьшив площадь застройки. К разработке проектной документации застройщик планирует привлечь датскую фирму Witteveen + Bos. "В городе нет ни одного места с такой проходимостью и пешеходными потоками. Мы считаем, что развитие данной территории очень перспективно, несмотря на все геологические сложности", — поясняет господин Дымов.
Эксперты отмечают, что строительство подземных торговых комплексов как минимум вдвое дороже проектов по возведению высококлассных надземных объектов. По словам директора по развитию агентства "Бекар" Игоря Горского, заглубление на 1,5 м увеличивает стоимость 1 кв. м объекта на $1,5 тыс., уход под землю на 3 м — на $3 тыс., при средней стоимости строительства квадратного метра на поверхности $0,9-1,2 тыс. Поэтому в Петербурге пока нет ни одного успешного подземного проекта (торговый комплекс под площадью Труда затрат не оправдал). Но президент группы компаний "Бест" Андрей Лушников считает, что в случае с площадью Восстания эти затраты оправданны. "Проект на таком месте не может не быть прибыльным. Возможно, пока это единственное место, где подземный торговый комплекс в Петербурге 'выйдет в плюс'. Но вообще-то, уход торговли под землю в крупных мегаполисах — нормальное явление", — говорит господин Лушников.
Однако большинство девеловеров пока боятся идти под землю. Их пугают не только большие затраты на строительство под землей, но и пресловутые слабые грунты, которыми славится Петербург. Опасений добавляют неудачные опыты коллег: при строительстве в центре города окружающие дома то и дело трещат по швам. В историческом центре таких примеров больше, чем в спальных районах, поскольку именно здесь грунты самые слабые. Но ученые считают, что эта проблема решаема. "Глинистые грунты под центром города обладают одним крайне неприятным свойством: неосторожное воздействие может нарушить их структуру и превратить грунт в подобие киселя. Тем не менее при правильном, научном подходе к проектированию и строительству с ними вполне можно работать, тем более в городе накоплен богатый опыт подземного строительства — при прокладке метрополитена, создании сети канализационных коллекторов, тоннелей", — считает доктор технических наук, профессор, заведующий кафедрой оснований и фундаментов Санкт-Петербургского государственного университета путей сообщения Владимир Улицкий.
Ученые не отрицают, что подземное строительство в Петербурге — дорогое удовольствие. Для этого необходимы специальные геологические изыскания, существенно превышающие по объему и качеству уровень изысканий для обычного строительства. "Нужны современные методики, позволяющие оценивать конкретную геотехническую ситуацию всесторонне, во всей ее полноте. Необходимо следить за состоянием окружающей застройки, за соблюдением технологии и качеством строительных работ. И для этого не надо изобретать велосипед. В Амстердаме, который Петр брал за образец при строительстве города на Неве, грунты такие же, как у нac, и подземное строительство идет вовсю. В Японии ситуация еще хуже, но и там сооружаются уникальные подземные объекты", — говорит господин Улицкий.
"Процесс освоения подземного пространства тормозится только потому, что утрачена научная база"
Владимир Улицкий, доктор технических наук, заведующий кафедрой оснований и фундаментов Санкт-Петербургского государственного университета путей сообщения: — Идея строительства подземного Петербурга не нова, существовали десятки проектов, разработанных в институте "Подземстройпроект". Когда-то в городе имелся даже генеральный план подземного строительства, который ныне уже безнадежно устарел. Но до сих пор власти боялись подступить к реализации этих планов, ссылаясь на то, что слишком сложные в Северной столице геологические условия, ведь стоит она на плывунах. Но в других городах мира геологические условия не лучше, а подземное строительство успешно развивается. Например, под Амстердамом, где геологические условия похожи на наши, пространство под городом активно застраивается. В Японии под землю уходят такие крупные объекты транспортной инфраструктуры, как тоннель под Токийским заливом. В Хельсинки огромный подземный торговый центр стал результатом сотрудничества государства и частных фирм. Он строился 30 лет и только в прошлом году был сдан. Так что геологические условия не помеха. Если делать все по науке, проблему грунтов можно обойти. Сейчас, при наличии интереса инвесторов к таким проектам, процесс освоения подземного пространства тормозится только потому, что утрачена научная база. Если в Ленинграде изучением вопросов подземного строительства занимались Институт по специальным геотехническим и подземным работам в строительстве (ВНИИГС) и ЛенЗНИИЭП, специализировавшийся на разработке свайных технологий, большепролетных конструкциях, строительстве на мерзлоте, то теперь этих учреждений нет. А работающие в городе проектные институты научными изысканиями практически не занимаются.
"Если строительство пойдет удачно, то мы рассмотрим еще несколько таких проектов в Петербурге"
Александр Дымов, генеральный директор компании "Адитум":— Петербург — уникальный город, как с точки зрения архитектуры, так и с точки зрения коммерции. Но активно развивать ритейл в центре города очень тяжело в связи с тем, что новое строительство сопряжено со многими ограничениями. Впрочем, проекты, связанные со строительством под землей, еще более сложные. В Петербурге слабые и тяжелые для освоения грунты, существует опасность повредить находящиеся поблизости памятники архитектуры. Тем не менее во многих старинных городах Европы, где существуют похожие проблемы, строительство подземных сооружений развивается очень активно, так как позволяет достичь сразу нескольких целей. Во-первых, получить в нужном месте коммерчески привлекательные торговые площади. Во-вторых, решить транспортные и инфраструктурные проблемы исторического центра. Петербург тоже может и должен двигаться в этом направлении. Мы сейчас ведем активную подготовку проекта по строительству торгового комплекса под площадью Восстания. Надеюсь, в феврале сможем начать проектно-изыскательские работы. Для реализации проекта мы привлекли компании, имеющие большой опыт аналогичных работ в Европе. Если строительство пойдет удачно, то, возможно, мы рассмотрим еще несколько подобных проектов в Петербурге.