«Застройщики должны уже на старте точно понимать, каким будет проект»
Главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов о новых правилах для девелоперов и приоритетах в развитии Москвы
В Москве ежегодно согласовывают строительство не менее 15 млн кв. м недвижимости — это несколько тысяч проектов. Все они предварительно проходят множество этапов рассмотрения, в которых один из ключевых — одобрение архитектурного облика зданий. В интервью «Ъ-Review» главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов рассказал, почему были приняты новые правила выдачи архитектурно-градостроительных решений, есть ли у города предпочтения с точки зрения стилей и какие площадки сегодня в приоритете для развития.
Гавный архитектор Москвы Сергей Кузнецов
Фото: Рустам Шагиморданов
Гавный архитектор Москвы Сергей Кузнецов
Фото: Рустам Шагиморданов
— Какие сегодня у города приоритеты с точки зрения нового строительства? Какому стилю, плотности, архитектурным элементам отдается предпочтение?
— Мы не сводим качество архитектуры к каким-то конкретным решениям. То есть у нас нет никакого дизайн-кода — за исключением, например, строительства метрополитена, где материалы определяются с учетом интенсивного режима эксплуатации, но это частный случай. В целом же город активно застраивается в разных стилях, а мы следим за тем, чтобы над проектом работали желательно максимально яркие, выдающиеся специалисты.
Главное — облик зданий должен быть эмоциональным, выразительным и узнаваемым. Потому что архитектура яркая и разнообразная, как правило, людям нравится, а однообразная — обычно нет. Это не значит, что мы идем на поводу у большинства, но тем не менее я считаю важным попасть в некие общественные представления о том, что вообще такое столица современной архитектуры, столица архитектурных впечатлений — какой Москва и становится.
Понятно, что существуют нормативные базы, есть пожелания заказчиков, экономика проекта и прочее, но архитекторы должны стараться предложить нечто максимально интересное.
— То есть у проекта должны быть какие-то элементы, отличающие его от других зданий?
— Вы пытаетесь уйти в конкретику, но в том и дело, что чем меньше рамок, тем более необычные решения будут предлагать архитекторы. Мы хотим каждый раз, в каждом проекте видеть что-то новое, делать шаг вперед. И я считаю, что именно из суммы этих шагов складывается прорыв.
Если же начать стандартизировать, говорить, что нам нравится кирпич, арки или что-то еще, то у людей появится некий трек, в котором они все будут двигаться. А мы за творчество. Я вообще свято верю, что чем более интересные и инновационные, хотя это и заезженное слово, решения заложены в проект, тем у него больше шансов стать архитектурным наследием. Потому что все, что сегодня мы считаем памятником, когда-то тоже воспринималось как нечто необычное. Например, церковь в Кижах, собор Василия Блаженного, Эйфелева башня, Парфенон — сегодня все это уже в какой-то степени примелькалось и стало классикой, но, когда эти памятники создавались, они были современной архитектурой, яркой, новой и необычной.
Поэтому мы не говорим, что знаем, как правильно строить, и сейчас эти правила опишем, чтобы все им следовали. Нет, правильное для нас — это новое.
— Если все будут стараться создавать что-то новое, не приведет ли такое разнообразие к выраженному диссонансу стилей?
— Новое всегда привносит диссонанс. Но это же неплохо, это волшебство разнообразия. Можно взять любое московское достопримечательное сооружение, тот же собор Василия Блаженного, Дом Пашкова, особняк Шехтеля, Дом Наркомфина Моисея Гинзбурга — они ультраконтрастны к окружающей застройке, но стали шедеврами, попали во все справочники и путеводители, и люди именно на такие вещи и смотрят.
Поверьте, у нас много согласований и ограничений, коллективной ответственности, чтобы сгладить какие-то острые углы, отсечь лишнее. Но в то же время мы стараемся идти где-то, может быть, через резонанс, и этого не стесняемся. Пример — рыбы на станции «Нагатинский затон», дом Red7 на Академика Сахарова, парящий мост в Зарядье, «Бадаевский», полная реконструкция «Лужников» — про все эти проекты можно сказать, что поначалу они вызывали сомнения, как все рискованное и необычное. И в то же время они станут или уже стали новыми городскими достопримечательностями. «Зарядье» даже на деньгах печатают, так что, получается, мы не зря рисковали.
— С 2024 года для согласования архитектурно-градостроительного решения (АГР) в Москве девелоперам необходимо предоставить расширенный набор материалов, в том числе схемы благоустройства, фасадов, полигональные модели. В то же время отменили ограничения предельной высотности при получении градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ). С чем связаны такие изменения?
— Что касается ограничений высотности, то они никуда не делись: раньше этот показатель регулировался одним документом, сейчас другим. То есть мы не говорим, что теперь в Москве в любом месте можно построить дом любой высоты.
— Получается, что раньше застройщик понимал предельную высоту зданий на этапе получения ГПЗУ, сейчас же инвестор готовит проект, приносит вам пакет документов, и вы уже в зависимости от качества решений говорите, устраивает ли вас предложенная высотность в той или иной локации.
— Да, и когда проект принимается, он далее подгружается во все системы, в том числе в цифровой двойник города. И все его параметры, включая высоту, становятся частью утвержденной документации.
— Но почему в целом решили внедрить такую практику?
— Если говорить про высотность, то идея изменений очень проста: когда у людей на руках появляется ГПЗУ, там нет никакого архитектурного проекта, только некая калькуляция технико-экономических показателей. То есть, по сути, это производная от генплана и правил землепользования и застройки.
И мы посчитали, что раз там не содержится относящихся к архитектуре данных, то и параметры высоты указывать неправильно, потому что архитектор может по-разному сложить в композицию тот или иной объем квадратных метров, и конкретная отметка ему будет только мешать.
Люди же, когда видят здание, мыслят не категориями, какие параметры были в ГПЗУ, а просто смотрят, качественная ли архитектура или нет, портит дом среду или улучшает ее. То есть мы дали архитекторам больше свободы действия в поиске композиционных решений. И мы смотрим, конечно, на высоту здания, просто уже на других этапах, а не говорим сразу, какой она должна быть.
— Что касается материалов для получения АГР — их список был расширен, чтобы лучше контролировать результат?
— Конечно. Можно сказать, что уровень осмысленности и продуманности решений до начала строительства стал принципиально иным.
Раньше набор документов для получения АГР был достаточно скромным, и это порождало некий рынок согласованных решений. Мы же считаем, что вся та работа, которая ведется на этапе подготовки проекта, требуется, чтобы построить качественное здание, а не заработать деньги на перепродаже. Поэтому мы говорим инвесторам, что если вы и правда хотите строить, то мы готовы рассмотреть разные решения, но просим отнестись с пониманием к новым требованиям.
И эти требования, кстати, абсолютно ни у кого из добросовестных застройщиков не вызывают возражений, потому что логично, что для гарантированного создания качественного проекта важно, например, предусмотреть те же цифровые модели. Ведь мы должны оценить будущее здание со всех сторон, понять, как оно будет выглядеть. Более того, эти материалы смотрит лично мэр, и поэтому для одобрения проект должен быть детально проработан, с указанием отделочных материалов, конструктивных решений, элементов благоустройства, концепции парковочного пространства, ночного освещения.
Когда люди собираются всерьез построить дом, а не просто получить документы, для них эти материалы — часть обычной работы, то есть мы не заставляем делать ничего нового. Получается, кстати, очень показательный мониторинг: если кто-то жалуется на новые правила, можно сразу понять, что эти люди в конечном счете строить не собирались. Для добросовестных же застройщиков ничего не изменилось.
То есть мы осознанно углубили работу с точки зрения объема подачи материалов и их детализированности именно потому, что хотим дать четкий сигнал рынку: если вы пришли инвестировать в строительство и реализовывать качественные объекты, то мы готовы с вами работать. Если же вы хотите заниматься на рынке спекуляцией документами, то это, простите, не к нам, мы такую деятельность не приветствуем и участвовать в ней не хотим. И мы этот сигнал не скрываем и говорим о нем совершенно открыто.
— Могут ли новые требования привести к увеличению сроков проектирования и, соответственно, к более редкому появлению новых проектов?
— Абсолютно нет, но они позволяют сделать работу более системной. Раньше происходило как: застройщик на этапе согласования предоставлял документацию, часто довольно сырую, потому что прежние регламенты не позволяли требовать большего. Потом инвестор начинал уточнять проект: часто девелоперы приходили по несколько раз в процессе стройки и рассказывали, как они хотят какие-то элементы улучшить, или даже просто ставили нас перед фактом изменений. И это создавало множество коллизий. Потому что можно было потребовать вовсе остановить проект либо пойти навстречу, но в любом случае решение было болезненным для всех сторон. Нам приходилось пересматривать документацию, а застройщик рисковал, что мы не согласуем изменения. И такие истории должны стать атавизмом — надо сразу внимательно, тщательно прорабатывать проект.
То есть я как раз считаю, что изменения упрощают всем работу, позволяют выстроить ее в логичной последовательности. Застройщики должны сами для себя уже на старте максимально точно понимать, каким будет проект.
Я считаю, что понятное и прозрачное регулирование процессов лежит в основе здоровой конкуренции и позволит создать еще больше хороших проектов, потому что теперь все находятся в равных условиях и все должны готовить качественный материал. Если же инвестор не в состоянии на этапе согласования детально проработать проект, то шансы, что он построит уместное в городе здание, близки к нулю. Это очень простой тест.
— Есть ли сейчас у города приоритетные районы для развития?
— С одной стороны, у нас есть некое очаговое развитие — те масштабные площадки, где город сейчас активно инвестирует в инфраструктуру и создает предпосылки для нового развития. Это, например, юго-восточный узел, в том числе Южный порт, территории бывших заводов ЗИЛ, «Москвич» и дальше вниз по реке — то есть весь гигантский конгломерат расположенных там ранее промзон. Также есть такие большие куски, как территория бывшего завода МиГ, Северный речной порт, Рублево-Архангельское, Сколково. Там город и инвесторы работают сообща, то есть город прокладывает коммуникации, транспортные сети, обеспечивает территорию всем необходимым, а инвесторы вкладываются в застройку.
Одновременно есть такая работа, как гигантский проект программы реновации, покрывающий весь город. Ситуативно появляются менее масштабные стройки, которые тоже способствуют развитию территорий.
В целом можно сказать, что весь город сегодня является большой строительной площадкой. Нет такого, что в одних районах мы строим, а в других нет,— работа ведется везде. Может быть, в пределах центрального округа ее масштабы меньше, но и там стройки есть. К тому же сейчас активно развивается «Москва-Сити», а это ведь тоже ЦАО.
— Вы упомянули проект реновации, который по большей части нацелен на обновление жилого фонда столицы. В то же время в части локаций, особенно вблизи центра города, можно увидеть все более яркую неоднородность застройки как с точки зрения качества проектов, так ее стоимости. Другими словами, современные жилые комплексы с интересной и качественной архитектурой часто соседствуют с устаревшим фондом. Как город решает эту проблему?
— Как раз проект программы реновации и призван решить проблему с панельными домами, и логично, что начали работу с наиболее ветхой части.
Даже экономически невозможно снести все старые дома и заменить их на новые. Так что сколько стоит город, столько и будут сноситься или ремонтироваться старые дома и строиться новые, это бесконечный процесс. Но постепенно обновление происходит, ведь город, как и человек, стремится свое тело держать в порядке, здоровым и чистым.
Более того, надо понимать, что мы не так давно пережили трансформацию города советского образца, с плановой экономикой, с абсолютно иными приоритетами, планировочной структурой, в город нового типа, мегаполис, который отличается даже по своей экономической природе. Его экономика больше не основана на промышленности и, соответственно, не требует такого огромного объема промзон и связанных с ними территорий, как это было ранее. Мы живем в постпромышленной экономике, где люди производят и потребляют принципиально иной продукт — теперь важны услуги, сервисы, впечатления, возможности для отдыха. Эта трансформация и так происходит настолько ультрабыстрыми темпами, что порой вызывает нарекания. Но, как говорится, чтобы только оставаться на месте, надо очень быстро бежать вперед.
Все, кто редко бывает в Москве, однозначно отмечают, как сильно меняется столица. И я помню времена, еще двадцать лет назад, когда европейские города вызывали подсознательную зависть — там было много классного, интересные машины, дома. И возвращение в Москву было из-за этого не всегда радостным. Сейчас уже обратный эффект: приезжая сюда практически из любого города мира, думаешь, что наконец-то вернулся в цивилизацию, где есть буквально все, в том числе много современной архитектуры.
Я считаю, что благодаря вниманию мэра Москвы Сергея Собянина к градостроительству и архитектуре, работе всей его команды, частью которой я являюсь, мы сделали гигантский скачок вперед, перепрыгнув сразу в высшую лигу. Но мы понимаем, что надо держать позиции и развиваться дальше.
— Каким вы видите развитие ТиНАО, или новых территорий Москвы?
— О ТиНАО можно говорить очень долго, потому что это гигантская территория, в полтора раза больше, чем «старая» Москва. Там появится огромное количество проектов, развлекательные парки, кинокластеры, когда-то рассматривалась возможность реализовать в ТиНАО и экспоцентр — может быть, к этому еще вернемся.
То есть у ТиНАО впереди очень длинная история, и пока мы находимся только в ее начале, хотя уже закладываем важную основу для дальнейшего освоения в виде транспортного каркаса, линий метро, инженерных сооружений. Думаю, что такая территория даст еще больше возможностей раскрыть потенциал Москвы, потому что здесь можно реализовать проекты принципиально иной природы, чем обычные мегаполисы могут себе позволить.
— Telegram-каналы писали, что на «АРХ Москве» вы высказались против проектов, которые объединяют в одном здании несколько функций, в том числе и офисы. Насколько часто такое совмещение функций встречается в новых проектах? И можно ли выделить функционал, которого не хватает в Москве?
— Я не помню этой цитаты и точно бы ее пояснил. Я однозначно не против совмещения и сейчас сам делаю проект на первом участке «Москва-Сити», где предусмотрена и торговля, и офисы, и жилье, и разные вспомогательные функции.
Но вопрос в том, что есть нормативная база, с которой достаточно непросто работать при объединении функций в одном объеме. Простой пример: каждая функция требует отдельного пути эвакуации. То есть если в одном здании предусмотрены и деловые площади, и квартиры, то нельзя жителей и сотрудников офисов эвакуировать по одним и тем же путям. Для них должны быть предусмотрены отдельные лестницы, отдельные лифты. И технологически, и финансово эта задача очень сложная.
С другой стороны, мы еще в 2015 году приняли постановление, согласно которому в каждом новом доме первые этажи должны быть отданы под общественное назначение. Это позволяет обеспечить проницаемость и доступ людей с улицы в любое здание. И это реализуемо с точки зрения нормативов, потому что из помещений первого этажа легко сделать эвакуационный выход.
Если же говорить про собственно деловой функционал, то у нас сейчас появляется действительно много новых офисных проектов, и архитектурно они становятся все интереснее. И слава богу, что такие проекты есть, потому что в какой-то момент офисов строилось мало — это неправильно, ведь в условиях дефицита недвижимость дорожает, что сдерживает развитие бизнеса. А когда деловых площадей в городе достаточно, люди могут начать развивать свое дело, создавать рабочие места. И бизнес не должен ютиться, как это часто бывало раньше, по подвалам пятиэтажек с железными дверями.
— Как вы относитесь к так называемому мастер-девелопменту, когда более опытные участники рынка разрабатывают концепции, а реализуют их уже небольшие компании, часто из регионов? Можно ли сказать, что это упростило выход на рынок для новых игроков?
— Здесь я в первую очередь против обобщений.
Если инвесторы просто получают документы, чтобы продать площадку, и дальше их не волнует, что происходит с проектом, это плохо. Потому что покупатели вместе с проектом приобретают и обязательства перед городом — и некоторые об этом узнают с удивлением, когда мы к ним приходим и требуем исполнения. Такой ситуации быть не должно.
Если же мастер-девелопер продолжает вести проект, контролировать ситуацию, поддерживать те обязательства, которые он обещал исполнить, и транслирует их покупателю, то это нормальная ситуация. То есть я против именно безответственно подхода. А в целом такая практика даже положительно влияет на развитие рынка, потому что, когда на разных площадках начинают строить разные компании, то появляется конкуренция, в том числе за качество архитектурных решений.
— Какие точки роста для девелоперов вы видите с точки зрения архитектуры?
— Сегодня девелоперы в целом тянутся за теми требованиями, которые им ставит город. Мы видим много энтузиазма, и вообще, я верю, что многолетнее понуждение к высокому уровню архитектуры уже дает результаты: инвесторы понимают, что конкурировать надо именно качеством проектов.
Когда я сам работал архитектором в бюро, большинство заказчиков считало, что значение имеет только локация. На самом деле это не так. Именно качественная архитектура формирует среду, помогает районам становиться модными. Тем более что сейчас фактор расположения все меньше влияет на выбор жилья — когда настолько развита транспортная сеть, появилась возможность удаленной работы, человек может спокойно себе позволить жить далеко от центра. Так что мы, и я лично с первых лет своей работы, энергично боремся с предубеждением, что не важно, каким будет проект, важно только, где именно он строится. С такой позицией категорически нельзя соглашаться: если проект плохой, то и место действительно станет таким, и наоборот.
И те девелоперы, которые поняли, что не надо с нами препираться, что мы осмысленно реализуем всеобъемлющую стратегию развития города,— они сейчас в лидерах. Так что чем раньше компании решают следовать правилам, а не пытаться схитрить, тем больше они строят и зарабатывают.
— Последний вопрос, отчасти не по теме разговора, отчасти возвращающий нас к началу. Многоэтажное деревянное домостроение — есть ли у него шансы в Москве?
— На мой взгляд, дерево — это один из лучших материалов, который есть в строительстве. Конечно, сейчас ведутся изыскания по сложным и высокотехнологичным решениям, таким как графен, но они пока безумно дороги. Возможно, когда-то придет и их время, но сегодня объективно по своим качествам древесину превзойти сложно. Она легкая в обработке, легкая по весу, гибкая по возможностям. И не зря люди исторически столь активно использовали дерево в стройке — причем не потому, что у них не хватало камня, хотя в каких-то локациях это тоже, конечно, влияло на выбор. Но главный аргумент был в том, что дерево идеально подходит для жизни, с ним очень приятно взаимодействовать.
Так что, с одной стороны, я стою за то, чтобы существующую нормативную базу максимально двигать к тому, чтобы мы могли себе позволить многоэтажное и большепролетное деревянное строительство. Но есть и обратная сторона, ресурсы не бесконечны. Да, все слышали, что дерево — это возобновляемый природный ресурс, но в то же время там, где древесина активно вырубается для нужд стройки, например в джунглях Амазонки или в Африке, там лесной массив заметно сокращается. Человечество, к сожалению, надо это констатировать, не умеет полноценно возобновлять свои ресурсы, хотя это и можно организовать. Так что говорить, давайте сейчас перейдем на деревянное строительство, я не могу — ведь если мы начнем применять дерево в таких же количествах, как бетон, то мы просто останемся за несколько десятилетий без тайги.
Но это все равно очень перспективное направление, и отдельные знаковые проекты вполне могли бы быть полностью деревянными. Ведь, собственно, еще наши предки поняли все преимущества дерева — взять те же Кижи, где стоят церкви XVII–XVIII веков, некоторые даже без ремонта. Это вечный памятник, шедевр, который удалось построить еще при тех старых технологиях и методах. Я бы сказал, что сегодня мы тоже достойны такого шедевра.
Так что я считаю, что для отдельных сооружений, условно уровня городских достопримечательностей, нужно предусмотреть возможность использовать дерево — в том числе и для многоэтажных проектов. Но массовое такое строительство хотя технологически и абсолютно возможно, но вызывает опасения.
Этот текст — часть нового проекта ИД «Коммерсантъ», посвященного трендам бизнеса и финансового рынка. Еще больше лонгридов с анализом ключевых отраслей российской экономики, экспертных интервью и авторских колонок — на странице Review.
