Спрос переехал на курорты
Число сделок с новостройками в туристических регионах выросло
Пока в Краснодарском крае, традиционно пользовавшемся популярностью у инвесторов, число сделок с новостройками падает, девелоперы других курортных регионов, напротив, наращивают продажи. Особенно это заметно в Крыму, Калининградской области, городах Кавминвод и в Дагестане. Там цены все еще заметно ниже, чем на Кубани, местами уже догнавшей Москву.
Фото: Александр Патрин, Коммерсантъ
Фото: Александр Патрин, Коммерсантъ
Вопреки рынку
В январе—августе нынешнего года число заключенных договоров долевого участия (ДДУ) в жилищном строительстве по всей России сократилось на 2% год к году, до 387 тыс., подсчитали в «ЦИАН.Аналитике». Снижение спроса обусловлено завершением массовой программы льготной ипотеки с июля 2024 года, а также повышением ставок по рыночным программам из-за роста ключевой ставки Центробанка, которая уже достигла 19%. По подсчетам информсистемы «Наш.Дом.РФ», на неделе с 9 по 15 сентября текущего года средневзвешенная рыночная ставка на приобретение жилья на первичном рынке составила 20,89%. Годом ранее — с 11 по 17 сентября 2023-го — показатель составлял 13,83%.
Однако есть регионы, в которых застройщикам, напротив, удалось нарастить продажи жилья. В первую очередь это касается курортных регионов. По подсчетам «ЦИАН.Аналитики», в январе—августе число ДДУ в Крыму и Севастополе выросло в 3,2 раза год к году, до 5,1 тыс., в Калининградской области — на 17%, до 4,1 тыс., на курортах Кавказских Минеральных Вод (Минеральные Воды, Пятигорск, Ессентуки, Кисловодск и Железноводск) — на 46%, до 1,9 тыс. В Адыгее, по данным Dataflat.ru, число заключенных ДДУ выросло на 85%, до 2,1 тыс. В первом полугодии в Дагестане спрос на первичную недвижимость вырос более чем в два раза год к году, говорят в «Авито Недвижимости» и Effect Development.
Курортные регионы традиционно менее зависимы от ипотеки, где доля покупок с помощью заемных средств не превышает 20–25% от общего объема сделок, поясняет ведущий аналитики сети агентств недвижимости «Этажи» Александр Иванов. В этих локациях преобладают встречные сделки, когда продается жилье в одном регионе с целью переезда в южные города, а также инвестиционные сделки, бОльшая часть которых реализуется без привлечения заемных средств, добавляет он.
Часть покупателей, которые раньше могли рассматривать зарубежную недвижимость, сейчас переключились на курортные локации внутри страны, не исключает основатель BnMAP.pro Ирина Доброхотова. По подсчетам Tranio, число заявок на покупку зарубежной недвижимости в январе—июле текущего года снизилось на 3,4% год к году и на 23,8% относительно пикового 2022-го.
Свои причины
Все эти локации объединяет значимая роль рекреационной индустрии в их экономике, но продажи квартир в новостройках в каждом из них зависят от своего набора факторов, отмечает руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. К примеру, рост числа сделок в Крыму связан с оживлением ситуации с ипотечным кредитованием на полуострове. Этой весной банк ВТБ начал выдавать ипотеку на приобретение недвижимости в Крыму. Там уже работают Сбербанк, Промсвязьбанк, АБ «Россия», Генбанк и другие финансовые организации.
В Крыму активизировались инвесторы, готовые вкладываться в недвижимость с перспективой роста цен после урегулирования геополитической обстановки, считает Александр Иванов. На этом фоне и крупные московские застройщики заинтересовались строительством в Крыму. К примеру, там намерена реализовать проект ГК «Галс Девелопмент» (см. “Ъ” от 30 мая).
В Калининградской области спрос стимулировался ростом числа новых проектов. По данным информсистемы «Наш.Дом.РФ», в сентябре объем текущего строительства в регионе достиг 1,45 млн кв. м, что на 19% больше год к году. Объем экспонируемого жилья в новостройках по итогам августа вырос на 62% год к году, добавляет Ирина Доброхотова. По ее словам, девелоперы улавливают растущий спрос со стороны поклонников региона, которые выбирают его за мягкий морской климат в зимнее время. Люди покупают не столько курортное лето, а в основном более теплую зиму, соглашается Алексей Попов.
В Адыгее спрос также рос параллельно объемам новых проектов. По данным «Наш.Дом.РФ», объем текущего строительства жилья вырос на 47% год к году, до 469 тыс. кв. м. Застройщики видят большой инвестиционный потенциал в строительстве жилья в республике, из-за чего и интерес банков к таким проектам вырос. Только в 2023 году Сбербанк принял десять решений о финансировании недвижимости в республике на сумму 9,3 млрд руб. Девелоперы, в частности, готовятся к росту турпотока и интереса инвесторов к региону после завершения строительства горнолыжного курорта «Лагонаки».
Инвестиционно привлекательными становятся и курорты Кавминвод одновременно с ростом турпотока. В первые пять месяцев 2024 года спрос на отдых в этом направлении вырос на 25%, говорили в Ассоциации туроператоров. В Дагестане возросший спрос обусловлен перетоком покупателей курортной недвижимости из других регионов, где жилье значительно подорожало, считает гендиректор Effect Development Магомед Магомедбеков. По его словам, средняя стоимость новостроек в регионе составляет 120 тыс. руб. за 1 кв. м.
Но пока назвать рынок безопасным для дольщиков сложно. Активное жилищное строительство в Дагестане по-прежнему идет не только по схемам 214-ФЗ, уточняет Алексей Попов. На этом фоне число таких сделок по ДДУ снижается: в январе—августе 2024 года показатель в регионе снизился на четверть, до 300, подсчитали в «ЦИАН.Аналитике». Нельзя вносить деньги, если застройщик — гражданин или ИП — предлагает вместо договора долевого участия подписать иную форму договора: договор займа, предварительный договор купли-продажи квартиры или договор купли-продажи векселя, предупреждали ранее в минстрое республики.
Кубань уперлась в потолок
В то же время самый популярный российский туристический регион Краснодарский край, напротив, столкнулся со снижением спроса на новостройки. По подсчетам Dataflat.ru, в январе—августе число заключенных ДДУ в регионе сократилось на 15% год к году, до 23,3 тыс. Особенно заметно снижение в городах края на черноморском побережье: там показатель снизился на 37% год к году, до 2,1 тыс., уточнили в «ЦИАН.Аналитике».
Снижение числа проданных квартир на побережье Краснодарского края связано с высокими ценами, которые сделали невозможным использование льготных ипотечных программ, считает Алексей Попов. По данным bnMAP.pro, в августе цены на новостройки на черноморском побережье достигли 467,9 тыс. руб. за 1 кв. м, что на 13,2% больше год к году. Это сопоставимо с Москвой, которая считалась самым дорогим городом на российском рынке недвижимости. В столице, уточняют в Dataflat.ru, сейчас жилье на первичном рынке стоит 466,5 тыс. руб. за 1 кв. м. Такой уровень цен в Кубани сделал проблемными возможные инвестиционные стратегии, ведь неочевидно, что цены смогут расти и дальше, отмечает господин Попов.
Цены в других курортных регионах на фоне Краснодарского края выглядят более доступными. На Крымском побережье средняя стоимость новостроек достигла 251,1 тыс. руб. за 1 кв. м, в Калининградской области — 205,6 тыс. руб., подсчитали в bnMAP.pro. За год рост составил 11% и 23% соответственно.
Темпы удорожания новостроек в среднесрочной перспективе в курортных регионах ниже, чем по стране в целом, считает управляющий партнер «Метриума» Руслан Сырцов. Неравномерное развитие этих субъектов, в которых, помимо рекреационных локаций, есть обширные дотационные территории с неэффективной экономической моделью, отражается на динамике цен на жилую недвижимость, поясняет он.
Девелоперская активность на Кубани сокращается и по другим причинам. К примеру, в Сочи наблюдается дефицит площадок. Это связано с тем, что по новому закону все объекты теперь должны возводиться только в соответствии с механизмами комплексного развития территорий, но не каждый девелопер готов реализовать такие масштабные проекты, из-за чего активность многих застройщиков снизилась, поясняет руководитель отдела продаж ЖК «Светский лес» ГК «Точно» Алена Склярова. Это привело к сокращению числа предложений на рынке, говорит она. В краснодарских городах на побережье с начала года объем экспонируемых лотов в новостройках снизился на 4,8%, до 18 тыс.