Эстетика жилых кварталов
За что придется платить будущему покупателю квартиры
В аналитических исследованиях рынка недвижимости часто можно встретить фразу о его серьезной трансформации. Все то, что произошло с жилым девелопментом за последние пять лет и происходит прямо сейчас, действительно трудно с чем-то сравнить, считает глава архитектурного бюро HADAA Георгий Тюгаев. Причем самые громкие изменения видны в наиболее неприметном на первый взгляд сегменте жилья — масс-маркете, который почти мгновенно перепрыгнул сразу несколько ступеней развития.
Фото: Эмин Джафаров, Коммерсантъ
Фото: Эмин Джафаров, Коммерсантъ
Пересмотр условий ипотеки, удорожание земли под застройку, уход зарубежных игроков, экономическая и политическая встряска, переоценка потребительских ценностей — все заставляет застройщиков прыгать выше головы, чтобы их продукт оставался востребованным у покупателя. Например, в Москве стандарт-класс фактически исчез как вид из структуры нового предложения, подтянувшись к классическому пониманию «комфорта». А привычный «комфорт» уже не просто на бумаге, но и в реальности добавил знак «+», а в ряде случаев вплотную приблизился к проектам сегмента «бизнес».
Изменение подхода
Первое, что бросается в глаза,— решение отказаться от микроквартир и частой нарезки этажа. Увлечение студиями и десятью лотами на этаже скорее выглядит сбоем в философии проектирования, которая наконец возвращается к норме. По данным аналитиков, средняя площадь квартир в новостройках Москвы увеличилась впервые за несколько лет на 2,5%, достигнув 55 кв. м. Я уверен, что постепенно такую практику возьмут на вооружение и за пределами столичного региона. Это позволит снизить плотность населения на местах, увеличить доступность социальной инфраструктуры, повысить качество среды в целом.
Поскольку лотов и покупателей в каждом отдельном объекте станет меньше, то застройщик будет вынужден предлагать что-то более интересное, современное, чтобы оправдать повысившуюся среднюю стоимость квартиры. Без качественных изменений продукта не получится объяснить потребителю, за что он платит немалые деньги.
Дальше стоит обратить внимание на работу с благоустройством, ведь его недостаточное и некачественное исполнение стало фактически табу даже в самых демократичных по стоимости проектах. Если говорить о Москве, то город очень внимательно отслеживает эту тему, не позволяя относиться к ней халатно. Кроме того, сейчас перед покупкой потребитель может объездить с агентом десяток проектов, и первое, что бросается ему в глаза,— уровень и завершенность исполнения благоустройства. Если раньше после достройки дома дворы и инфраструктуру могли доделывать еще годами, то теперь такие работы завершаются чуть ли не в тот же день, когда тяжелая техника покидает площадку. Это сразу меняет облик района, его восприятие повышает шансы, что клиент заинтересуется продуктом, а не развернет автомобиль при виде перекопанных детских площадок.
Изменился и подход к эстетике, ведь даже самое доступное в каталогах девелоперов жилье больше не имеет права выглядеть как коробка, пусть даже и качественно сбитая. Москва уже несколько лет требует силуэтности новых ЖК, а теперь мало-помалу ожидать ее начинают и в других крупных городах страны. Не только каждый свежий проект должен отличаться от остальных, но даже разные объекты в рамках одной линейки. Причем с точки зрения затрат и себестоимости разнообразить силуэт не так дорого, а эффект в контексте привлечения внимания сложно переоценить.
В целом легкая броскость не то, чего стоит бояться в демократичных сегментах жилого рынка. Долгое время считалось, что стандарт-класс и базовый «комфорт» должны быть максимально нейтральными — на грани безликости. Но если в таких проектах появляются яркие и выразительные акценты, например фасадные элементы и цвета, то это может сыграть продукту в плюс. Разумеется, профессиональные критики из мира недвижимости могут довольно холодно высказаться о подобных решениях, но правда жизни состоит в том, что не им там жить. А вот простые люди достаточно лояльно воспринимают фасадное разнообразие и даже легкий гротеск в массинге или цветах, если он сделан с чувством меры, продуманно. Зачастую он нравится им куда больше, чем аккуратный, но абсолютно обезличенный дизайн.
Строительная отрасль и фасадные технологии сегодня достигли такого уровня, что многие дорогостоящие и сложные решения стали куда доступнее и проще в применении. Работая с базовой линейкой современных материалов и технологий в комфорт-классе, мы вполне можем реализовать то, что 10–15 лет позиционировалось как уверенный «бизнес». Это можно сравнить с тем, как смартфон из статусной вещи превратился в предмет привычного обихода.
То, что, пожалуй, все еще проводит четкую грань в фасадном вопросе между классами,— объем остекления, выбранные оконные рамы и их размер, так как в бизнес-сегменте на это выделяется заметно больше ресурсов.
Новый толчок
С точки зрения рынка архитектурных услуг локдаун и последующие мировые события сыграли неожиданную, но крайне позитивную роль. Иностранные игроки от архитектуры и проектирования, к которым многие привыкли и на кого равнялись, практически одномоментно ушли из России. После небольшого смятения в нашей профессии настало понимание, что нужно двигаться дальше, самостоятельно находить новые решения, изобретать. Разрушение привычной иерархии привело к появлению множества новых имен, запуску молодых бюро, которым стало проще заявить о себе, обратить на себя внимание крупного заказчика.
Стало больше оригинальных идей, мотивации делать классную архитектуру, комфортное и качественное жилье вне зависимости от класса. Этот импульс очень быстро поднял планку проектирования жилья в целом. Примерно для 90% потенциальных покупателей сегодня куда важнее, как выглядит его дом внутри и снаружи, чем кем он был спроектирован.
Еще один интересный факт заключается в том, что крупнейшие девелоперы все чаще отказываются от увлечения типовыми решениями. Долгое время большие кварталы, а иногда и ЖК в разных районах от одной компании застраивались максимально похожими объектами, что могло поставить инвестора в сложную ситуацию. Если здание выходило не очень удачным и подвергалось критике, то она автоматически переносилась на другие проекты застройщика, даже если они этого абсолютно не заслуживают. С другой стороны, выразительная и неконсервативная архитектура помогает довольно легко уходить от спорных кейсов, отрабатывать негатив, перекрывать его за счет оригинальных решений.
Один из крупнейших застройщиков нашей страны в ходе реализации масштабного жилого кластера в Москве уже использует на практике принцип не класть все яйца в одну корзину. Для проектирования его новых очередей он пригласил сразу несколько молодых бюро, и каждое из них предложило свой взгляд на органичное, но не клишированное продолжение застройки территории. Мы также работаем в данном формате и сейчас проектируем дом, который станет завершением масштабной территории из довольно похожих объектов.
Конечно, за чистой эстетикой стоит самое важное свойство архитектурного продукта — потребительские качества. И здесь тоже виден мощный сдвиг в лучшую сторону. В новых проектах ведется тщательная работа над тем, какие виды открываются из окон, насколько хорошо здание закрывает жильцов от ветра и неэстетичных ракурсов. Иногда за счет одной лишь правильной посадки здания можно на порядок повысить качество проекта в целом.
Только ли в Москве наблюдается столь резкий скачок качества проектирования жилья класса масс-маркет? Сегодня регионы активно включаются в данный тренд и даже задают его новые аспекты. Девелоперы из Тюмени, Казани, Самары пришли к выводу, что емкость локаций для застройки в их родных городах достаточно ограниченна и если сейчас освоить их не так, как следует, то второго шанса уже не будет. Повышаются требования потребителя, игроки рынка активно обмениваются опытом и, если видят, что сосед сделал что-то прорывное, уже не могут позволить себе снижать планку.
Подытоживая, можно сделать вывод: со временем границы сегментов размоются еще заметнее, а полностью обособленными останутся только элитные проекты. В масс-маркете же разница будет ощущаться в выборе стилистических решений, качестве управляющих компаний, количестве и наборе сервисов на территории. Иными словами, мы подходим вплотную к черте, где качественное архитектурное и строительное исполнение становится безусловным фактором, без которого делать на рынке бизнесу просто нечего.