Рынок сыграл по ставкам

Летом рынок новостроек Екатеринбурга пережил ожидаемую отмену льготной ипотеки. Но сейчас девелоперы снова занимают выжидательную позицию после заявления крупнейшего банка — Сбера об исчерпании лимитов по программе «Семейная ипотека», на которую делали ставку игроки рынка и большая часть потенциальных покупателей. За этот год цены на квартиры в новостройках выросли на 18–22%, и эксперты не прогнозируют снижение цен, а региональные власти планируют улучшить прошлогодние показатели ввода кв. м жилья.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Объемы строительства и предложения

Екатеринбург стабильно держится на четвертом месте среди регионов РФ по объему строящегося жилья, уступая столицам и Краснодару. По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), по итогам августа в Екатеринбурге в стадии строительства находится 4,6 млн кв. м жилья, пятое место у соседки Тюмени — 3,5 млн кв. м, а обгоняют уральскую столицу Краснодар (6,1 млн кв. м), Санкт-Петербург (6,2 млн кв. м) и Москва (18,4 млн кв. м). В Казани, с которой периодически сравнивают Екатеринбург как с конкурентом по званию третьей столицы, строится 1,7 млн кв. м жилой недвижимости.

Как рассказал министр строительства и развития инфраструктуры региона Григорий Сурганов, в прошлом году в Свердловской области ввели более 3,2 млн кв. м жилья (часть из них — индивидуальное жилищное строительство) — регион занял шестое место по вводу жилья среди всех субъектов России. В этом году общий объем ввода вырастет.

Как отмечает руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов, объем предложения в новостройках в Екатеринбурге сейчас составляет 17,3 тыс. лотов от застройщиков, и это один из крупнейших показателей среди всех городов-миллионников. «По сравнению с прошлым годом показатель вырос на 38%. Девелоперы продолжают выводить новые проекты, тогда как спрос в этом году ниже прошлогоднего»,— отметил эксперт. При этом, по данным аналитической платформы bnMAP.pro, в сентябре в Екатеринбурге было зафиксировано около 52 тыс. непроданных квартир на первичном рынке, из них лишь менее 2 тыс. квартир были в сданных домах — остальные находились в стадии строительства.

Про спрос и цены В июле 2024 года в России завершилась запущенная в 2020 году одна из самых массовых государственных программ льготной ипотеки на жилье в новостройках под 8%, доступная широкой категории заемщиков. После ее закрытия на рынке ожидаемо произошло падение продаж. «Это вполне оправдано сложившейся ситуацией: во-первых, первые недели июля рынок находился на стопе из-за неопределенности в отношении судьбы семейной ипотеки, во-вторых, часть тех, кто планировал покупку недвижимости, поспешили сделать это до 1 июля, в итоге июльский спрос на первичном рынке оказался на 64% ниже, чем в июне, когда он был рекордным с начала года»,— рассказал директор федеральной компании «Этажи» в Екатеринбурге Александр Бабушкин. Он добавил, что относительно августа прошлого года спрос в этом году упал на 55,6%.

Согласно экспертному прогнозу сервиса мониторинга рынка недвижимости «Объектив. РФ», в августе 2024 года на рынке первичной недвижимости Екатеринбурга было продано около 1,5 тыс. квартир (точное количество на момент написания материала еще не сформировано.— “Ъ-Урал”), это на 42% превышает результат июля (1053 сделки).

«Среднемесячный объем реализации на первичном рынке Екатеринбурга за январь — август 2024 года достигает примерно 94 тыс. кв. м. Это ненамного меньше, чем в рекордном по продажам 2023 году: тогда за первые восемь месяцев средний объем поглощения достиг 109,5 тыс. кв. м, при этом рынок начал сильно расти только в июле — августе, а до этого продажи были сопоставимы с показателями первого полугодия 2024 года»,— прокомментировали представители «Объектив. РФ».

По предварительным данным bnMAP.pro, 64% договоров долевого участия (ДДУ), подписанных в августе, заключались с использованием ипотеки. Доля заемщиков, кто берет кредит на 30 лет на покупку жилья, растет. «В 2024 году таких покупателей уже 54%. Средний срок кредита — больше 25 лет»,— сообщили представители bnMAP.pro.

Как отмечают эксперты, цены на первичном рынке уральской столицы после отмены льготной ипотеки не пошли на снижение и продолжили расти. Так, в августе стоимость одного кв. м в новостройках достигла 157,7 тыс. руб. По данным «Объектив. РФ», это рекордный показатель за всю историю рынка. За последние 12 месяцев цена кв. м на первичном рынке жилья в Екатеринбурге выросла на 22,4%, с начала 2024 года — на 9,4%. В августе прошлого года кв. м на первичном рынке стоил в среднем 128,9 тыс. руб., а в январе 2024 года — 144,1 тыс. руб.

По данным руководителя Циан.Аналитики Алексея Попова, номинальная цена кв. м в предложении на первичном рынке в сентябре 2024 года в Екатеринбурге составила 156 тыс. руб., что на 18% больше, чем год назад. «Цены в Екатеринбурге индексируются чуть быстрее, чем в среднем по городам-миллионникам (по ним рост +14% за 12 месяцев). За последние три месяца цены незначительно снизились (со 159 тыс. руб. в начале июля)»,— прокомментировал он.

Господин Бабушкин объясняет рост цен в том числе высокими инфляционными рисками. Поскольку девелоперы строят сейчас по проектному финансированию, то денежные средства от продажи квартир они получат только после сдачи дома в эксплуатацию. Если это старт продаж нового жилого комплекса, то средства поступят на счет застройщика только через 2–3 года. «Плюс многие застройщики запустили собственные рассрочки и программы стимулирования спроса, естественно, эти дополнительные затраты отразились на конечной стоимости объектов. Но реальная цена квартир, когда они приобретаются без этих механизмов — стала ниже, застройщики готовы торговаться за покупателей с деньгами, когда им не требуется рассрочек или субсидирования ставок»,— считает Александр Бабушкин.

Про ставки и программы

С января по август 2024 года объем выданных ипотечных кредитов в Сбере на покупку квартир в новостройке в Екатеринбурге составил 3,5 млрд руб. Это в 2,8 раза меньше, чем было в прошлом году, рассказали в пресс-службе Сбербанка. По данным на середину сентября, больше всего заявок приходится на программу «Семейная ипотека». Далее по популярности шла программа «Новостройка», позволяющая приобрести новое жилье по рыночным ставкам.

После изменения условий льготных программ летом участники рынка делали ставку на «Семейную ипотеку» как на самую привлекательную из программ. Но 18 сентября Сбербанк заявил, что приостанавливает запись на сделки по льготной программе «Семейная ипотека» в связи с исчерпанием лимита денежных средств. Через несколько дней ВТБ увеличил первый взнос по данной программе до 50,1% для ряда клиентов. Таким образом, средневзвешенные ставки по рыночной ипотеке в крупнейших банках страны превысили 21% годовых, обновив многолетний максимум (ключевая ставка ЦБ — 19%).

По мнению главы аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаила Хорькова, сейчас сохраняется надежда на то, что лимиты все-таки перераспределят, но есть и опасения насчет устойчивого среднесрочного развития, базой для которого могла бы быть именно семейная ипотека. «Такие новости о лимитах будут подогревать спрос на оформление семейной ипотеки в ближайшее время — с точки зрения продаж это вроде бы плюс. Масштабного ажиотажа, конечно, не будет, но повышения спроса можно ждать. С точки зрения инвестиционной активности у девелоперов появился еще один повод, чтобы занять выжидательную позицию и не форсировать новые проекты, которые должны будут выходить на рынок в следующем году»,— считает господин Хорьков. По его мнению, итогом сворачивания семейной ипотеки в текущих условиях станет длительная ценовая стагнация с адресными скидками.

Мария Игнатова