Инвестиции особняком

В уральской столице в последние годы активно реконструируют и реставрируют объекты культурного наследия (ОКН). Одно из последних событий — открытие Дворца бракосочетания в старинной усадьбе. Девелоперы отмечают, что из-за жестких охранных регламентов, а также высоких инвестиционных вложений работать с памятниками архитектуры бывает непросто. О том, как восстанавливают ОКН в Екатеринбурге,— в материале Review.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

В начале сентября в Екатеринбурге открылся первый в городе Дворец бракосочетания в старинном здании — памятнике архитектуры XIX века. Усадьба ротмистра Переяславцева вернула свой исторический вид и обрела новую функцию. Как рассказали в компании «Деловой дом на Архиерейской», которая занималась ревитализацией объекта, на работы ушло около трех лет, общая стоимость работ составила около 160 млн руб. С одной стороны, во время реставрации сохранили исторические объемы, вернули декор на внешней части здания и внутреннее убранство. Но исторически деревянную часть здания пришлось воссоздать из кирпича, поскольку сохранять ее в первоначальном виде было небезопасно, все коммуникации заменили на современные.

Для размещения ЗАГСа особенно подошла центральная часть дома — там, в отличие от остального здания, хорошо сохранилась широкая лестница. Поскольку планировка помещений была сделана уже в советский период и имела мало общего с историческим зданием, ее изменили под нужды Дворца бракосочетаний, частично приблизив к исторической. Все объемы здания при этом сохранили, а его конструктивные особенности позволили сделать два входа — центральный со стороны ул. Карла Либкнехта и еще один во дворике.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Мэр Екатеринбурга Алексей Орлов на открытии Дворца бракосочетания рассказал, что ЗАГС в памятнике архитектуры открыли в рамках соглашения, подписанного администрацией города с «Деловым домом на Архиерейской». Помимо этого объекта компания отреставрирует восемь архитектурных памятников. Глава города отметил, что сейчас в работе находится около 30 объектов культурного наследия Екатеринбурга. Наиболее близок к завершению работ — дом главы Симанова на ул. Попова, 4, общая стоимость работ составляет около 80 млн руб. Из недавно реализованных проектов он отметил дом Флоринского на Сакко и Ванцетти, 69: «Хороший пример того, как необходимо сразу же прорабатывать вопрос наполнения смыслом. Просто восстановить дом, чтобы он стоял,— это не дело»,— заявил Алексей Орлов.

В «Деловом доме на Архиерейской» объяснили, что чем раньше появляется заказчик на конкретный объект, тем легче учесть его требования к конечному виду объекта, так как реконструкция памятников — процесс непростой. Например, в доме Флоринского сейчас находится ресторан Florinsky Bistrо. Девелопер на этапе проектирования ориентировался на конечное назначение помещения для ресторана или кафе — были разграничены зоны зала и кухни, центральный и служебный входы, установили необходимые системы вентилирования и кондиционирования. На каждом этапе работ решения согласовывались одновременно и с заказчиком, и с надзорными органами, что помогло воплотить изначальную идею.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

По словам представителей компании, проекты ревитализации пространств могут быть интересны бизнесу для создания ресторанов, представительских офисов компании, бутик-отелей, шоурумов или гибких пространств, которые сочетают в себе несколько функций. Готовые объекты соответствуют современным техническим требованиям, но в то же время являются уникальными и исторически важными для города.

История становится трендом

В девелоперской компании «Брусника» рассказали, что один из наиболее крупных проектов компании в области работы с ОКН на сегодняшний день — реставрация Золотосплавочной лаборатории (Горького, 15/ Первомайская, 1). Это не одно здание, а исторический квартал, на месте которого планируется создать пространство городской гостиной — точку притяжения жителей, представителей креативных индустрий. Там также появятся гранд-отель и жилые помещения. Чтобы реализовать проект, архитекторы сохранили исторические здания и дополнили контур квартала новыми.

«Безусловно, сохранять объекты наследия нужно, но не путем музеефикации. Архитектура — это не только эстетика, это еще и функция. Дать ей вторую жизнь, не проводя никаких изменений, нельзя. Следуя охранным регламентам, объект культурного наследия можно сохранить, но, если при этом не вписать здание в пространство улицы и квартала, не интегрировать во вновь создаваемую среду, реставрация становится насмешкой над зданием, превращает его в “подлинные руины”»,— прокомментировали в компании.

В компании «УГМК-Застройщик» считают, что за проект ревитализации памятника архитектуры сегодня готов взяться не каждый заказчик, так как работа с ОКН обойдется примерно в два раза дороже, чем строительство нового здания с нуля. В то же время исторический бэкграунд локации гарантированно делает ее более привлекательной для жителей города. Сейчас компания занимается реконструкцией дома Башуровой (Хохрякова, 68). Он был построен в 1900 году в духе эклектики с элементами модерна, первый этаж постройки кирпичный, неоштукатуренный, второй — деревянный с обшивкой тесом. В 1990-е годы здание оказалось заброшенным и почти полностью превратилось в руины. Уже были проведены необходимые научные исследования, до конца 2025 года компания планирует восстановить объект и приспособить к современному использованию — по планам, там появится ресторан русской кухни.

«Сегодня к памятникам архитектуры относятся очень бережно. Никакой объект культурного наследия не разломают, не снесут, поэтому мне очень нравится отношение, которое сегодня девелоперы проявляют»,— рассказал заслуженный архитектор России, бывший главный архитектор города Михаил Вяткин. По его словам, девелоперы часто охотно берутся за проект реставрации ОКН, если объект попадает в зону, где компания хочет построить жилье. Тем не менее, такие объекты имеют свои особенности — из-за экономических затрат их сложно сделать экономически выгодными, именно поэтому нужен инвестор, который будет готов использовать здание по новому назначению. В качестве уже готовых успешных объектов, которые прошли стадию реставрации в Екатеринбурге, можно отметить здание духовного ведомства Екатеринбургской епархии на Чапаева, 14/5, построенное в первой половине XIX века. Оно осталось в историческом виде, но было преобразовано под офисный особняк. В 2020 году отреставрировали «Лавку И.Л. Бухонина» на ул. 8 Марта, 24, которую сейчас использует министерство культуры Свердловской области.

Как ранее отмечал начальник Главархитектуры Руслан Габдрахманов, исторический центр уральской столицы «живой» и постоянно меняется. «Изменения происходят за счет новой застройки и новой среды. Улучшается и городская среда. Безусловно, Екатеринбург будет развиваться, и для этого у нас есть все инструменты»,— отмечал господин Габдрахманов.

Исторические риски и культурные сложности

Помимо высоких материальных затрат и волокиты с документами, работа с ОКН сопровождается дополнительными рисками, и поэтому девелоперы настаивают на дополнительных льготах. «Чтобы сохранить не только ОКН, но и в целом историю города, можно предложить бизнесу экономические стимулы. В помощь девелоперам, которые работают с памятниками архитектуры, могут ввести налоговые льготы, сделать пониженные арендные ставки, привлекательную стоимость земли и применить другие меры, которые сделают работу с объектом экономически привлекательным»,— отметили представители компании «УГМК-Застройщик». Ранее девелоперы уже высказывались о необходимости ввода льгот — в их поддержку выступал экс-мэр Екатеринбурга, вице-президент Национального объединения строителей Аркадий Чернецкий.

Представители «Брусники» также заявили о слишком жестких охранных регламентах и множестве бюрократических шагов, связанных с объектами культурного наследия. По мнению девелопера, эти меры не решают проблему качества проектов, но могут затормозить развитие центра мегаполиса.

В «Деловом доме на Архиерейской» добавили, что бизнесу, который захочет разместить свой объект в памятнике архитектуры, лучше выбирать специализированного девелопера, который занимается нишевыми проектами с редевелопментом объектов и имеет достаточный опыт в прохождении всех этапов согласования и работ, что существенно снижает риски заказчика. Там объяснили, что первым этапом взаимодействия с ОКН является оформление документов и прохождение экспертиз, но по времени это может длиться примерно столько же, сколько и все строительные работы. Например, сейчас компания завершает бумажную работу с памятником архитектуры, конструктивистской гостиницей «Исеть» (находится в Городке чекистов). По планам, в конце этого или начале следующего года девелопер планирует получить все разрешения и тогда начать разработку проекта. Этот крупный проект реализуется «Деловым домом на Архиерейской» по соглашению с администрацией Екатеринбурга, ориентировочно закончить работы по реставрации хотят в 2028 году. Компания планирует инвестировать в восстановление и приспособление памятников архитектуры порядка 10 млрд руб.

В ближайших планах у компании завершить работу над усадьбой Е.С. Бородиной (Добролюбова, 9). В 2022 году компания выкупила ее за 146,6 млн руб., после восстановления ее собираются сдавать как коммерческую недвижимость. Продолжаются работы в Господском доме (Розы Люксембург, 62), усадьбе Блохиной (Розы Люксембург, 66), которая построена в середине XIX века. В ней с 1981 года расположены мастерские Союза художников, но объекту требуется дорогостоящая реставрация. Также в планах реставрация здания на Малышева, 41, где располагался магазин «Фарфор Сысерти», и трехэтажного особняка «Товарищества А. Печенкина и К» на Малышева, 39.

Анна Капустина