Преодоление комплексов

В России все большую популярность набирает механизм комплексного развития территории (КРТ), при котором в основном за счет девелопера предлагается снос ветхого и аварийного жилья и строительство на его месте нового, с куда большей вместимостью, а также обязательное возведение социальной или общественной инфраструктуры. В основном механизм реализуется в кооперации властей и бизнеса — первые готовят всю разрешительную документацию на участки, вторые иногда разрабатывают мастер-планы территорий и могут получить землю по цене значительно ниже рыночной. В Черноземье по КРТ может быть освоено более 1,1 тыс. га, из которых застройщики уже начали работать на 367 га.

По данным консалтинговой компании Ricci, в январе–июне 2024 года объем заключенных договоров по проектам КРТ в России по сравнению с тем же периодом прошлого года вырос в 12 раз, до 51,3 млрд руб. При этом доля в общем объеме инвестиций в площадки под строительство увеличилась до 19,5%, тогда как ранее составляла 2,6%. Такой рост связан в том числе и с упрощением для застройщиков подготовки площадок: в основном всю необходимую документацию готовят органы власти. Бизнесу остается оценить вложения и поучаствовать в торгах на право КРТ, причем зачастую это право обходится по цене ниже рыночной за тот же участок.

По данным Минстроя РФ на конец апреля, в 76 регионах в активной стадии реализации 617 территорий площадью более 15 тыс. га с градостроительным потенциалом 103,5 млн кв. м, в том числе 75 млн кв. жилья.

В Черноземье власти оценивают общую площадь территорий под комплексное развитие более чем в 1,1 тыс. га, на них может быть построено около 10 млн кв. м, большая часть которых приходится именно на жилье. В основном проекты касаются областных центров, но есть проекты и за их пределами.

По такому механизму застройщики приступили к освоению 367 га, градостроительный потенциал которых составляет 2,4 млн кв. м. При этом регионы по-разному подходят к организации торгов на КРТ, что может влиять и на успешность их проведения.

Наиболее активно инструментом пользуется мэрия Липецка. По данным ГИС «Торги», в городе прошло семь аукционов. Один из них был повторный, еще на один никто не заявился. По итогам пяти торгов началось освоение почти 29 га с потенциалом в 450 тыс. кв. м. При этом благодаря КРТ на местный рынок вышли иногородние застройщики — воронежские «ЖБИ 2» и «Еврострой», ульяновская ГК Dars. Еще два аукциона выиграли местные «Спецфундаментстрой» и «Строймастер». На два лота также претендовали воронежские застройщики, причем по условиям в обоих проектах предполагалось благоустройство набережных: на доставшийся Dars участок претендовала ГК «Развитие», а у «Строймастера» была конкурентом ГК «Крайс».

Стоимость права на КРТ власти Липецка оценивали в 4,4–9,9 млн руб. Большинство договоров были заключены по начальной цене, лишь право на освоение 0,6 га с благоустройством набережной в ходе торгов выросло с 7,9 млн до 61,3 млн. Общие вложения в три из пяти проектов застройщики оценили в 16 млрд руб. Такой интерес к КРТ, в том числе и со стороны иногородних компаний, связан с активной работой властей по привлечению застройщиков — с потенциальными инвесторами встречается и городское, и областное руководство. «Власти сами вышли с предложением о КРТ. Мы осмотрели несколько площадок, одна из них заинтересовала, мы даже разработали мастер-план территории»,— рассказывал коммерческий директор «Евростроя» Михаил Комаров.

В липецких райцентрах местные власти также пытаются отдать участки под КРТ, однако не так успешно. Всего прошло семь торгов, в том числе повторные. В результате местные небольшие компании со второго раза зашли на проекты в Тербунах и Хлевном, право на КРТ в которых оценивалось в 353 тыс. и 150 тыс. руб. Самый дорогой проект по освоению микрорайона в Ельце за 8,3 млн руб. никого не заинтересовал.

Среди столиц регионов Черноземья право на КРТ дороже всего продают в Воронеже. Здесь пока прошли три аукциона, включая один повторный. Цена составила 57,9 млн и 50,3 млн руб. По итогам местные «Развитие» и «КИТ» приступили к освоению 12,5 га, на которых может быть построено около 145 тыс. кв. м. Вложения могут составить 15 млрд руб. Мастер-план под доставшийся «Развитию» участок разрабатывал Домостроительный комбинат, не заявившийся на торги: в компании поясняли, что финансовая модель проекта оказалась неустойчивой. А на заинтересовавшем «КИТ» участке мэрия увеличила планируемую площадь жилья и отказалась от требований по строительству школы. Министр архитектуры и градостроительства Воронежской области Андрей Еренков отметил, что экономика КРТ во многом определяется сроком реализации проекта.

Иным путем пошли власти Орла. Поначалу право на КРТ они также оценивали в миллионы рублей, однако первый проект никого не заинтересовал. На третьем аукционе по одному и тому же участку мэрия снизила цену права с 6,8 млн до 16,5 тыс. руб., и на территорию зашла курская компания СМУ-2. В дальнейшем мэрия также предлагала небольшие суммы за участие в проекте (от 3,9 тыс. до 73,1 тыс. руб.), однако ставила минимальные требования по инвестициям и количеству «квадратов». В итоге сейчас в Орле осваивается 31,1 га, на которых может появиться около 200 тыс. кв. м. Совокупные вложения в эти проекты могут превысить 12,5 млрд. На трех из четырех территорий работают местные компании.

Еще два аукциона на одни и те же 0,6 га прошли в Мценске. Ко второму власти снизили цену права на КРТ с 10 млн до 43 тыс. руб. Одни торги с начальной ценой в 132,4 млн прошли в Ливнах. Эти лоты пока никого не заинтересовали.

В Курске прошел один аукцион на освоение 14,3 га со строительством 45,4 тыс. кв. м. Здесь власти вообще не назначали цену на право КРТ, но выставили обязательный минимум инвестиций 3 млрд руб. С предложением 4 млрд победил местный «Инженер», об интересе которого к этому проекту было известно за год до торгов. Другая местная компания в одном из сел занялась КРТ четырех участков общей площадью 3,5 тыс. кв. м.

В Тамбове дважды прошли торги на 2,2 га с понижением цены с 1,3 млн до 1,1 млн руб. Эти аукционы никого не заинтересовали, других в регионе не проводилось.

В Белгороде власти предлагали за 39,3 млн руб. освоить 5,6 га, однако на эти торги никто не заявился. В то же время регион стал одним из лидеров КРТ, благодаря тому что заключил договоры по инициативе правообладателей-застройщиков, то есть без обязательств сносить старое жилье и расселять собственников, но со строительством соцобъектов. В их рамках компании осваивают 206,2 га в Белгороде, Белгородском районе и Старооскольском городском округе с планами на возведение 1,3 млн кв. м.

Александр Прытков