Бездоходный дом
Александра Мерцалова о неоправданных инвестициях
Коммерческая недвижимость — перспективное направление инвестиций. В этом держателей значимых капиталов стараются убедить участники рынка. Речь идет как о девелоперах, предлагающих специально для частных инвесторов, например, небольшие офисные блоки или помещения стрит-ритейла в спальных районах, так и об управляющих компаниях. Последние нередко заявляют о растущем интересе к ЗПИФам недвижимости (см. “Ъ” от 22 октября).
Александра Мерцалова
Фото: Дмитрий Лебедев, Коммерсантъ
Александра Мерцалова
Фото: Дмитрий Лебедев, Коммерсантъ
Другой вопрос — станут ли такие объекты доходными активами либо останутся вынужденным инструментом для российских инвесторов, отрезанных сейчас от зарубежных рынков. Пока, как следует из данных ЦБ за первую половину 2024 года, в массовых ЗПИФах на долю недвижимости в стоимостном выражении приходится 46%. Это значительная цифра.
Оценка перспектив недвижимости обычно отталкивается от ставок капитализации, показывающих соотношение стоимости актива к его прибыли за год. Согласно консалтинговой компании CORE.XP, в третьем квартале 2024 года этот показатель для торгцентров достиг 11,5–12,5%, востребованных складов — 11–12%. Прирост год к году всего около 1 п. п.
Картина была бы парадоксальной, если бы не объяснялась банальными ожиданиями продавцов. Генерирующие хорошую арендную доходность объекты на старте всегда дороже невостребованных. А высокие первоначальные вложения закрывают возможности к большим заработкам. Надежды потенциальных инвесторов на растущую со временем стоимость активов тоже не всегда сбываются. Здесь можно вспомнить опыт американских Hines и Morgan Stanley, купивших торгцентр «Метрополис» в 2012 году за $1,2 млрд. К моменту его продажи весной 2023 года стоимость оценивалась в 60–65 млрд руб., или $744–806 млн.
Даже без валютных рисков на стоимость недвижимости влияют амортизация и необходимые затраты на ремонт: выгодно сдать помещения в давно построенном торговом или офисном центре не так просто. Наглядным примером можно считать и рынок жилой недвижимости. В Москве, по данным «ЦИАН.Аналитики», средняя стоимость первичных, то есть строящихся, квартир сейчас на 12,2% превышает показатель готовых.
В то же время доходность десятилетних ОФЗ в третьем квартале 2024 года составила 15,5%, увеличившись с начала этого года на 3,5 п. п, следует из данных Центра ценовых индексов. Аналитики замечают, что этот показатель сейчас впервые существенно превышает ставку капитализации офисов — 11,8%.
Реальной возможностью получить значительную прибыль для инвесторов в недвижимость остается поиск полумифических стрессовых активов: объектов, продающихся со значительным дисконтом к рыночной цене.