Частные инвесторы вошли в офис
Они стали чаще покупать помещения в строящихся бизнес-центрах Москвы
Объем сделок с офисными площадями до 1 тыс. кв. м по итогам января—сентября 2024 года вырос на 45% год к году. Вложения в такие помещения составляют треть от общего объема инвестиций в бизнес-центры Москвы. Активы небольших размеров приобретают в основном частные лица, ищущие альтернативные инструменты инвестирования. Девелоперы, пытаясь быстрее реализовать такую недвижимость, обещают высокую доходность, но в реальности сдать ее в аренду непрофессиональным собственникам непросто.
Фото: Евгений Разумный, Коммерсантъ
Фото: Евгений Разумный, Коммерсантъ
По итогам трех кварталов 2024 года объем сделок с офисами средней площадью до 1 тыс. кв. м в Москве вырос на 45% год к году, сообщили “Ъ” в консалтинговой компании CORE.XP. Общая сумма продаж таких лотов частным инвесторам за рассматриваемый период достигла 32,5 млрд руб., или 30% от общего объема инвестиций в офисный сегмент российской столицы.
Рост спроса на офисы небольших площадей связан с увеличением активности частных инвесторов, констатирует директор по аренде Millhouse (владелец ряда крупных бизнес-центров в Москве) Елена Малиновская. Доля таких покупателей сейчас достигает 40–50%, уточняет директор по продажам девелоперской компании Dominanta Антон Конобеевский. По его словам, до отмены массовой льготной ипотеки частные инвесторы предпочитали вкладываться в жилые новостройки.
Теперь для частных инвесторов офисные помещения небольшой нарезки, по словам директора по коммерческой недвижимости Level Group Александры Захаровой, «являются защитным инструментом от инфляции».
Такие компактные пространства, как правило, арендуют компании для размещения своих представительств и филиалов, поясняет директор по продажам консалтинговой компании Praedium Нелля Имаметдинова.
В девелоперской Tekta Group отмечают, что сейчас со стороны частных инвесторов большой спрос на офисы площадью от 50 до 200 кв. м, что по цене сопоставимо с квартирами среднего ценового сегмента. При покупке помещений в бизнес-центре на этапе его строительства прирост его стоимости к моменту ввода в эксплуатацию может достигать 30–40%, отмечает Антон Конобеевский. В Tekta Group добавляют, что доходность квартир составляет 5–6% годовых, офисов — 10–12%.
Кроме того, небольшие площади приобретают для собственных целей компании, которые столкнулись с дефицитом свободных площадей для аренды, отмечает руководитель департамента офисной недвижимости CORE.XP Ирина Хорошилова.
Спрос формируют представители малого и среднего бизнеса, добавляет директор коммерческого управления девелоперской компании Stone Кристина Недря. Однако, по ее словам, наибольшее количество сделок среди конечных пользователей помещений в бизнес-центрах Москвы приходится на покупку площадей от 5 тыс. кв. м.
Впрочем, в последнее время многие такие сделки были отложены, что связано с повышением ключевой ставки, отмечает гендиректор консалтинговой компании Remain Дмитрий Клапша. Эксперт добавляет, что крупные компании сейчас чаще выбирают аренду офисов вместо покупки.
В то же время у непрофессиональных частных инвесторов, приобретающих компактные офисные пространства, могут возникнуть трудности со сдачей такой недвижимости в аренду, предупреждает директор по аналитике и маркетинговым концепциям девелоперской группы Pioneer Екатерина Петрова. У таких инвесторов возникают проблемы в том числе из-за того, что площади приобретаются в невостребованной локации с плохой транспортной доступностью, поясняет руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова. Тем не менее, прогнозирует она, в ближайший год спрос на такой формат вложений со стороны частных инвесторов сохранится. Вместе с этим, как отмечает Александра Захарова, дефицит площадей в качественных бизнес-центрах Москвы будет только усиливаться.