Кольцевая оборона

Кольцевая оборона

        Московское правительство запустило программу застройки внутренней стороны кольцевой автодороги. В конце октября на аукционе за рекордную сумму был продан первый участок, еще 25 подготовлены к продаже. Таким образом Москва собралась конкурировать с гипермаркетами, складскими и офисными центрами, выстроившимися на подмосковной стороне МКАД.

Две стороны МКАД

       Сравнение внутренней и внешней сторон кольцевой автодороги сейчас явно не в пользу Москвы. "Там" кипит жизнь: гипермаркеты, торгово-развлекательные комплексы, гостиницы и даже офисы. "Здесь" — свалки, промзоны, полудикие гаражи, в лучшем случае автосервисы. Причины вполне понятны: для Подмосковья это — "сладкие" территории, едва ли не самые востребованные коммерческими застройщиками, а для Москвы, по крайней мере до недавнего времени,— глухая окраина.
       В последнее время ситуация изменилась. Повышательный тренд на рынке недвижимости привел к тому, что на территории города вообще не осталось неинтересных территорий. А МКАД — она по обе стороны МКАД, то есть самая большая и оживленная городская трасса.
       В начале этого года московское правительство выдало распоряжение, в соответствии с которым ГУП "Управление экспериментальной застройки" должно было подготовить предпроектную документацию по 26 участкам с внутренней стороны МКАД для выставления их на торги.
       

Москва продавалась в Мюнхене

       Первый аукцион прошел 24 октября. Очевидно, для того, чтобы привлечь внимание к проекту, аукцион провели с помпой: он проходил в режиме телемоста одновременно в Москве и в Мюнхене (там в это время как раз случились Дни Москвы). Торговался участок площадью 2 гектара в медвежьем углу, между МКАД и улицей Сталеваров (напротив Реутова).
       Начальную цену по предложению Москомзема выставили в размере 20 млн руб. (или €650 тыс., аукцион проходил одновременно в двух валютах). То есть город оценил свою землю минимум в €3,25 тыс. за сотку — как в садовом товариществе на малопрестижном направлении. В ходе аукциона цена поднялась до 111,45 млн руб. (€3,22 млн). В расчете на сотку — €16 100, как в коттеджном поселке на престижном Новорижском направлении. Организаторы аукциона признавались, что не ожидали такого повышения цены. При этом надо учесть, что предметом торга была не сама земля, а право аренды на 49 лет с утвержденным профилем территории и ограниченной площадью застройки. Ничего, кроме торгового центра площадью 16 500 кв. м и гаражей, инвестор построить на этом месте не имеет права.
       "Власти города изначально решили, что все участки будут продаваться с двумя ограничениями — функциональное назначение территории и общая площадь,— говорит руководитель ГУП 'Управление перспективной застройки' Владимир Хайкин.— Также было решено, что эти земли не будут предназначены для жилого строительства, хотя желающие инвесторы наверняка бы нашлись. Но жилье прямо рядом с такой трассой не проходит ни по каким санитарным нормам. В результате Москомархитектура и мы, как разработчики лотовой документации, определяем функциональное назначение территории, пятно застройки и площадь, которую нельзя превышать. Будет там здание в стиле хай-тек или башенки — это зависит от проекта, который закажет уже сам инвестор".
       

Оценка цены

       Много это или мало — €1,5 млн за гектар московской окраинной земли?
       "Цена, по которой были проданы права аренды первого земельного участка, нетипична для периферийных районов города,— отмечает Роман Чепцов, директор по развитию компании Prime City Properties.— Однако следует учесть такие преимущества, как близость двух крупных магистралей (МКАД и шоссе Энтузиастов), нехватку торговых центров на востоке города, расположение участка в районе плотной жилой застройки, вблизи от целевой аудитории. Судя по общей площади, торговый центр будет окружного масштаба. В качестве якорного арендатора уместно было бы разместить в нем продуктовый супермаркет и мультиплекс на два-три зала, а ценовую политику торгового центра ориентировать на средний ценовой сегмент".
       "Реальность цены участка на улице Сталеваров на данный момент не может быть оценена по той причине, что продан не участок земли — продан сертификат на право заключения с городом инвестиционного контракта на строительство,— утверждает ведущий аналитик консалтинговой компании Russian Research Group (RRG) Дмитрий Иванченко.— Вот на момент подписания контракта, когда будут понятны все возможные обременения и условия, можно будет произвести оценку адекватности цены. С другой стороны, раз аукцион состоялся и прошел успешно — цена для инвестора интересна. К тому же следует учитывать, что в условиях современного бизнеса любой инвестиционный проект тщательным образом просчитывается потенциальным инвестором на предмет прибыли и возможных рисков. Так что уже само вхождение инвестора в проект является показателем его коммерческой состоятельности".
       "Если говорить просто о цене земли — это очень дорого,— говорит руководитель отдела консалтинга агентства Praedium Светлана Баталова.— Но надо учитывать, что вместе с арендой участка инвестор получил уже согласованную документацию на строительство. Тот факт, что участок находится на территории Москвы, на цену повлиять не мог. Местоположение объекта — понятие географическое, а не административное".
       Надо, однако, сделать несколько оговорок. По всей вероятности, для первого аукциона был выбран один из самых привлекательных участков, с минимумом обременений и торговым профилем. Большинство остальных участков определены под гаражные комплексы. Они менее доходны, но городу нужно выполнять гаражную программу. "Не все участки, планируемые для реализации, являются одинаково привлекательными для инвесторов,— говорит Роман Чепцов.— В ряде случаев обременения могут существенно снизить рыночную стоимость участков и не оправдать ожидания властей. Самая сильная борьба между инвесторами развернется за крупные участки под торговые центры с минимумом обременений".
       Таким образом, первый опыт, конечно, удачен, но рассчитывать, что город выручит за определенные к застройке вдоль МКАДа 70 гектаров €100 млн (из расчета €1,5 млн за гектар), было бы опрометчиво.
       "Такая цель и не ставится,— говорит Владимир Хайкин.— Освоение земли рядом с МКАД — это не только живые деньги в городской бюджет, но и развитие территории, создание новой инфраструктуры, рабочих мест. Я думаю, до конца года будут проведены еще пять-шесть конкурсов. Из 25 участков по 12 уже получены все согласования" (см. таблицу).
       

Куда ведет кольцевая дорога

       Территории на внешней стороне МКАД начали активно развиваться пять лет назад. Тогда появились первые гипермаркеты, за ними настала очередь офисных центров. Их владельцы рассчитывали в первую очередь на транспортную доступность своих объектов и встречные автомобильные потоки. Предполагалось, что в часы пик к ним можно будет добраться из центра города практически без пробок. Увы, МКАД оказалась самой загруженной столичной магистралью, и как на въездах, так и на выездах пробки образуются в течение всего дня. С появлением новых торговых центров движение затруднено даже в выходные дни. И тем не менее МКАД приобрела в последнее время статус престижной магистрали.
       "Буквально за последние два года привлекательность пояса МКАД для коммерческой застройки ощутимо возросла,— говорит Роман Чепцов.— Вокруг Москвы, в различных районах, примыкающих к МКАД, уже заявлен целый ряд многофункциональных проектов, поэтому можно говорить о начале новой тенденции. Буквально четыре-пять лет назад словосочетание 'местоположение на МКАД' для всех участников рынка означало, что проект расположен неудачно. Однако сегодня девелоперы как офисной, так и торговой недвижимости проявляют серьезный интерес к району МКАД. Власти Москвы правильно уловили эту волну интереса, стремясь использовать потенциал прилегающих к МКАД участков. Действительно, значительные территории по внутренней стороне МКАД сегодня остаются необлагороженными и пустуют, в то время как большие транспортные потоки обусловливают их высокий коммерческий потенциал".
       "По своей сути МКАД является типичной зоной стрит-ритейла, причем одной из самых мощных,— считает Дмитрий Иванченко.— К тому же следует учитывать достаточно большой объем транзитного транспорта по МКАД, что создает дополнительный поток потенциальных потребителей".
       Освоение московской стороны МКАД увеличит инвестиционную привлекательность этой территории. При этом, конечно, надо иметь в виду, что загруженность кольца и примыкающих радиусов значительно возрастет. Впрочем, это проблема любого нового строительства.
АНДРЕЙ ВОСКРЕСЕНСКИЙ
       

Участки на городской стороне МКАД, подготовленные к аукционам

Адрес	Проектируемый объект	Площадь объекта (кв. м)
Восточный административный округ
106-й км МКАД, вл. 10	Гараж	22800
МКАД, вдоль Коссинской улицы	Склад с административным зданием	14500
	(А)
	Склад с административным зданием	11300
	(Б)
	Гараж (В)	69000
	Гараж (Г)	36000
Юго-Восточный административный округ
8-й км МКАД	Многофункциональный комплекс	103500
	Гараж	23600
Южный административный округ
29-й км МКАД, пересечение с	Торгово-дистрибуторский центр	35000
Булатниковским проездом	мебели
	Гаражный комплекс	95000
31-й км МКАД	Терминал большегрузного транспорта	8200
	с объектами торговли
32-й км МКАД	Гаражный комплекс	65800
Юго-Западный административный округ
Северное Бутово, между МКАД и ул.	Многоэтажный гараж (А)	15053
Старобитцевская
	Многоэтажный гараж (Б)	8603
39-й км МКАД, район Ясенево, ул.	Гараж-стоянка на 1000 м/мест	23000
Голубинская
	Автостоянка для хранения	1600
	эвакуированного автотранспорта 110
	м/мест
43-й км МКАД, между ул. Академика	Многоэтажный гараж (А)	10300
Варги и МКАД
	Многоэтажный гараж (Б)	19880
	Многофункциональный	35040
	торгово-гаражный комплекс (В)
	Многоэтажный наземный гараж	10400
Западный административный округ
51-й км МКАД, напротив Рябиновой	Торговый центр	8300
ул., вл. 1
	Распределительный центр по	46 600
	торговле товарами радиоэлектроники
Северо-Западный административный округ
МКАД, территория между ул.	Гараж	52000
Таллинская и Неманским проездом
77-й км МКАД, развязка	Автосервис с торговыми помещениями	4700