Застройщики не протянут на рассрочках долго
Несмотря на ужесточение условий, доля семейной ипотеки в структуре продаж девелоперов остается на уровне 65–70%
В сентябре 2024 года застройщики Петербурга сдали 181 тыс. кв. м жилья — более чем на 100 тыс. кв. м меньше, чем год назад. К 1 октября в городе введено в эксплуатацию 1,988 млн кв. м жилья, что уступает показателям за январь — август 2023 года почти на 300 тыс. кв. м. Участники первичного рынка недвижимости констатируют заметное снижение продаж по сравнению с сентябрем прошлого года, но выражают надежду, что к новому году рынок стабилизируется, хотя объемы строительства и продаж не вернутся к показателям прошлого года без существенной господдержки.
Фото: Майя Жинкина, Коммерсантъ
Фото: Майя Жинкина, Коммерсантъ
По данным комитета по строительству Санкт-Петербурга, в сентябре 2024 года жилье ввели в четырех районах города. Лидером по количеству сданных квартир в новостройках стал Василеостровский район, где девелоперы построили 55,3 тыс. кв. м в двух домах на 1487 квартир. На втором месте Выборгский район, в котором сдали два дома на 1122 квартиры общей площадью 51,1 тыс. кв. м. В Пушкинском районе ввели в эксплуатацию 30,8 тыс. кв. м в одном доме на 965 квартир. В Петродворцовом районе построили 28,3 тыс. кв. м в трех домах на 650 квартир. Еще 15,3 тыс. кв. м было сдано в сегменте ИЖС. В сентябре 2023 года застройщики ввели в эксплуатацию 292,03 тыс. кв. м. новых жилых помещений. К 1 октября в городе сдано почти 1,988 млн кв. м жилья. Год назад показатель достигал почти 2,3 млн кв. м.
Опрошенные застройщики ожидаемо констатируют заметное падение продаж относительно периодов, когда действовали льготные ипотечные программы.
Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург», рассказал «Ъ-СПб», что в сентябре 2023 года объем спроса в сегменте «масс-маркет» был выше примерно на 66%. Коммерческий директор ГК «А101» Мария Орлова также подтверждает, что результаты прошлого месяца нельзя сопоставить с «урожайными» августом и сентябрем 2023 года. «В сентябре 2023 года в Петербурге было заключено 6669 договоров долевого участия. В Ленинградской области этот показатель составил 2612 ДДУ»,— приводит цифры портала Dataflat.Ru госпожа Орлова и добавляет, что август этого года, когда продажи по сравнению с июлем упали на 39% в Петербурге и на 35% в Ленобласти, стал тем дном, от которого рынок оттолкнулся в сентябре.
Управляющий партнер ГК Fizika Development Александр Кравцов делится наблюдениями, что в прошедшие три квартала в разных сегментах недвижимости рынок показывал переменчивую динамику. Первичный рынок массового жилья продолжал расти вплоть до прекращения действия льготной ипотеки. После чего наступило ожидаемое затишье и даже стагнация.
«Безусловно, мы видим падение продаж в масс-маркете и сохранение достаточно серьезного уровня продаж в бизнес- и элит-классах — на них не сказалась отмена госипотеки,— говорит Евгений Бескровный, генеральный директор компании LAR Development (входит в ГК «Запстрой»).— Масс-маркет потерял даже не в спросе, а в покупательской способности: вне господдержки квартиру в ипотеку трудно приобрести из-за фактически заградительных ставок. Какое-то время рынок новостроек будет на перепутье: покупатель масс-маркета должен привыкнуть к новым условиям и такому инструменту, как рассрочка».
Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», согласен, что спрос в высоких сегментах перераспределяется между подкатегориями и такая плавающая динамика в целом характерна начиная со второй половины 2024 года: «В наших проектах более высокой ценовой категории продажи сократились почти вдвое, а в то же время в сегменте средней категории выросли также почти вдвое. Это связано как с выводом новых очередей в продажу, так и с запуском дополнительных специальных программ кредитования и рассрочек».
Но даже на фоне ужесточения условий по программам с господдержкой семейная ипотека составляет значительную долю в структуре продаж девелоперов. По словам вице-президента по продажам и сервису «Группы RBI» Дмитрия Фалкина, ее доля в комфорт-классе остается сравнительно высокой — 65–70% (для сравнения — во втором квартале 2024 она составляла 80%).
«Само число одобряемых кредитов, судя по всему, уменьшилось не так существенно. Просто многие клиенты, увидев, на каких условиях им сегодня одобряют кредиты, принимают решение не выходить на сделку»,— делится мнением господин Бескровный.
«Даже суммарная доля сделок, заключенных по программам рассрочки, трейд-ин, траншевой ипотеки и субсидированной ипотеки от застройщиков, не превышает долю "семейной ипотеки" в структуре продаж. Трейд-ин предполагает продажу жилья на вторичном рынке, активность на котором также снизилась из-за дорогих кредитов. В глазах покупателей рассрочки не могут конкурировать с ипотекой из-за ограниченных сроков предоставления и высоких платежей, тогда как девелоперу рассрочка, в отличие от ипотеки, не позволяет единовременно и в полном объеме пополнять эскроу-счета. А спрос на семейную ипотеку привел к тому, что лимиты в банках стали заканчиваться»,— обозначил ситуацию на рынке Дмитрий Кашинский, президент GloraX.
По мнению господина Софронова, дальнейшая динамика спроса будет напрямую зависеть от ситуации с оставшимися лимитами у банков. «И если, например, это относительно небольшой банк и лимит у него соответствующий, то исчерпается он по причине выросшего числа обращений быстрее»,— рассуждает коммерческий директор ГК «ПСК». Господин Ефремов обращает внимание еще на то, что, помимо исчерпания лимитов у банков, ужесточение условий выдачи ипотечного кредита, повышение первоначального взноса до 30–50%, обязательное субсидирование становятся заградительными факторами для многих покупателей.
Рассрочки в текущих реалиях точно станут драйвером продаж, прогнозирует господин Фалкин. «Однако очевидно, что только на рассрочках застройщик в текущих реалиях строить не сможет, так как это не позволит обеспечить наполнение эскроу-счетов в полной мере»,— поддерживает мнение коллег по рынку господин Фалкин.
Сложившаяся ситуация свидетельствует о том, что рынку нужен доступный механизм покупки жилья. Доступность рыночных ипотечных кредитов существенно снизилась, ключевая ставка ЦБ остается высокой на протяжении продолжительного времени, и аналитики прогнозируют ее дальнейший рост. «В таких условиях и покупатели жилья, и девелоперы надеются на меры поддержки со стороны государства. В противном случае строительную отрасль, являющуюся одной из ключевых для экономики страны, может ожидать стагнация»,— предупреждает господин Кашинский.
Господин Кравцов выражает умеренный оптимизм: «К новому году рынок должен стабилизироваться, хотя объемы строительства и продаж существенно снизятся и не вернутся на уровень 2023 года без существенной поддержки со стороны государства».