Жилье цепляется за спрос

Застройщикам пока удается удерживать темпы запуска новых жилых проектов на довольно высоком уровне: в третьем квартале, по данным ДОМ.РФ, на рынок выведено 12 млн кв. м, что на 4% выше прошлогоднего значения. Сейчас застройщикам выгоднее запускать продажи по новым проектам — для того чтобы снизить ставку по проектному финансированию, среднее значение которой растет на фоне сокращения спроса на первичном рынке после сворачивания массовой льготной ипотеки. Впрочем, на фоне высоких ставок уже просматривается замедление темпов запуска новых проектов — по сравнению со вторым кварталом этого года в третьем динамика выглядит скромнее.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Объем запуска новых проектов в жилищном строительстве в целом остается на довольно высоком уровне. По данным ДОМ.РФ, в третьем квартале он оценивается в 12 млн кв. м — это на 4% ниже уровня второго квартала (12,5 млн кв. м), но на те же 4% выше показателя аналогичного периода 2023 года (11,5 млн кв. м). В июле было запущено строительство 3,7 млн кв. м жилья (это стало худшим показателем с января этого года, но превысило результат июля 2023-го).

В августе и сентябре на рынок выведено 4,4 млн и 4,3 млн кв. м соответственно (третий и четвертый результат с начала года после показателей марта и апреля).

В целом за январь—сентябрь застройщики вывели на рынок 35,2 млн кв. м жилья — на 10% больше, чем за аналогичный период рекордного 2023 года. В результате портфель строящегося жилья с начала года вырос на 11% и достиг 117,8 млн кв. м, что на 13% превышает результат такого же периода прошлого года.

Отметим, ранее ДОМ.РФ прогнозировал замедление темпа запуска новых проектов до конца года на фоне высоких рыночных ставок (см. “Ъ” от 20 августа). По словам гендиректора ДОМ.РФ Виталия Мутко, в 2020–2022 годах на фоне высокого спроса застройщики активно занимались подготовкой новых проектов, в том числе за счет кредитов на финансирование предпроектной стадии, которые обычно выдаются по плавающей ставке. «Поэтому в сегодняшних макроэкономических условиях застройщикам экономически выгоднее запустить продажи по таким объектам — чтобы снизить ставку по проектному финансированию»,— поясняет господин Мутко.

Средневзвешенная ставка проектного финансирования для застройщиков к сентябрю выросла до 7,4%, прибавив за август 0,2 процентных пункта на фоне небольшого снижения покрытия задолженности застройщиков средствами граждан на счетах эскроу (до 87% с 90%).

Связано это с продолжающимся снижением поступлений средств на такие счета на фоне спада спроса на первичном рынке после сворачивания с 1 июля льготной ипотеки под 8% (в августе показатель снизился до 319 млрд руб., что стало наименьшим значением с февраля). Сокращается и объем «раскрытий» счетов эскроу (256 млрд руб. против 353 млрд руб. в июле). Последнее отчасти связано с сокращением темпов ввода новостроек — по данным Росстата, за январь—август сдано в эксплуатацию 21,6 млн кв. м многоквартирных домов, что на 23% отстает от значений прошлого года.

Как отмечают в ДОМ.РФ, недостаточное предложение жилья высокой степени готовности ограничивает продажи: в проектах с плановым вводом в 2024 году распродано 66% площадей, в 2025-м — 42%. В целом падение спроса продолжилось и в сентябре — по оценкам ДОМ.РФ, за этот месяц выдано 99 тыс. ипотечных кредитов (на 59% меньше, чем годом ранее) на сумму 369 млрд руб. (минус 61%). Выдача рыночной ипотеки, отмечают аналитики, сократилась в годовом выражении на 46% по количеству и на 53% по сумме, при этом фиксируется и снижение льготного кредитования: в сентябре выдача ипотеки с господдержкой оценивается в 37 тыс. кредитов на сумму 218 млрд руб. (минус 66% год к году), хотя в месячном выражении рост остается (с августовских 214 млрд руб.). Ранее аналитики прогнозировали, что всего за 2024 год банки предоставят 1,4 млн ипотечных кредитов на 5 трлн руб., что будет на 30–40% ниже, чем в рекордном 2023 году.

Евгения Крючкова