Предполетная подготовка
Строительство терминала Шереметьево-3 увеличит площади, занимаемые магазинами, кафе и ресторанами в международном аэропорту Шереметьево. Однако ни строительства гостиницы, ни возведения офисного центра проект не предполагает. Таким образом, даже по завершении стройки Шереметьево не приблизится по стандартам ведения бизнеса к современным аэропортам крупных городов мира. Хотя и станет крупнейшим аэропортом столицы.
Магазин на взлете
В ноябре 2007 года планируется завершить строительство третьего пассажирского терминала аэропорта Шереметьево (хотя уже сейчас понятно, что срок этот будет сдвинут.— BG). Его возведение предполагает расширение имеющихся концессионных площадей аэропорта, появление новых магазинов, баров, кафе и ресторанов, которые будут находиться как в зоне, расположенной после паспортного контроля пассажиров, так и на территории свободного доступа. В зонах прилета и вылета нового терминала будут располагаться магазины, которым отводится 15 тыс. кв. м, в том числе магазин беспошлинной торговли на 3 тыс. кв. м. Около терминала планируется построить закрытую парковку на 2,8 тыс. машиномест и открытую на 700 мест.
Как рассказали BG в компании "Терминал", занимающейся строительством Шереметьево-3, сейчас проводится выбор оператора аэропорта, а после его завершения будет объявлен тендер на управление магазинами, барами и ресторанами. До выбора оператора аэропорта обсуждать возможную прибыль компании от сдачи помещений в аренду в "Терминале" отказались.
По мнению Андрея Жамкина, старшего консультанта департамента коммерческой недвижимости Blackwood, арендная ставка на торговое помещение в Шереметьево-3 может составить порядка $1-1,2 тыс. за кв. м. Понятно, что территория беспошлинной торговли стоит гораздо дороже: в одном из московских аэропортов стоимость кв. м арендуемой площади в зоне duty free составляет около $10 тыс. в год.
Сейчас выручка от неавиационной деятельности (доход от сдачи помещений в аренду, концессионных платежей) составляет до 30% всех доходов Шереметьево. Для России это очень хороший показатель: в среднем по стране он равен 10%. Для мировой аэропортовой практики — провальный: в столичных аэропортах развитых стран он достигает 50-60%.
Аэропорты постоянно стремятся увеличить прибыль от неавиационных доходов: чем эффективнее используются коммерческие площади, тем ниже можно устанавливать тарифы на обслуживание авиакомпаний. Больше компаний — больше рейсов, пассажиров. И, как следствие, рост арендных ставок.
Введение в строй новых торговых площадей Шереметьево позволит увеличить доходы от аренды. После завершения строительства нового терминала торговые площади Шереметьево-3 будут превосходить имеющиеся у непосредственных конкурентов площади. Андрей Жамкин отмечает, что примерная площадь торговых помещений в аэропорте Домодедово составляет 12 тыс. кв. м, в аэропорте Внуково торговые помещения составляют лишь порядка 6 тыс. кв. м. Таким образом, у Шереметьево планируемая площадь под торговлю и услуги будет наибольшей среди столичных аэропортов (хотя в отличие от них эти территории разделены, и пассажир любого рейса не сможет посетить все магазины, формально расположенные в одном аэропорту).
В аэропорт — как на работу
Впрочем, повышение доходности только за счет аренды торговых территорий — прошлый век аэропортового бизнеса. Сейчас терминалы развивают сегмент офисной недвижимости и гостиниц. Учитывая растущее количество бизнес-пассажиров, многие аэропорты развивают такие услуги, как аренда конференц-залов, переговорных, выставочных помещений. Всего этого, как следует из предоставленной "Терминалом" информации, в Шереметьево-3 не предполагается.
Проблема заключается в том, что у Шереметьево не хватает помещений для развития торговой зоны, размещения отелей, офисных центров, выставочных и конгресс-центров. После окончания строительства третьего терминала возможностей для развития данного направления станет намного больше. Но, по словам риэлтеров, несмотря на интерес к подобным услугам (так, крупная автомобильная компания рассматривала возможность размещения в третьем терминале своего фирменного делового центра, но так и не смогла договориться с "Терминалом"), скорее всего, дело ограничится традиционной концепцией. Упущенными возможностями Шереметьево-3 уже торопятся воспользоваться другие компании. Как отмечают в компании Knight Frank, бизнес-парки, расположенные рядом с аэропортами, могут предлагать своим арендаторам помимо офисов еще и складские помещения ("Гринвуд", "IKEA-Химки"). В таких помещениях могут быть заинтересованы транснациональные компании, имеющие представительства в том числе и в России.
Но если офисные центры при аэропортах — востребованный товар, то относительно гостиниц мнения девелоперов разделились. Существующих в Шереметьево гостиниц хватает для размещения сотрудников авиакомпаний ("Новотель" заполняется в среднем на 80%, что выше среднерыночного уровня), а других постояльцев в них почти нет, ведь крупным транзитным авиаузлом Москва так и не стала. Кроме того, гостиница при аэропорте — это совсем не то, что гостиница непосредственно в аэропорту. Например, в аэропорту Дубай отель расположен непосредственно на транзитной территории — до линии паспортного контроля. Номера в нем сдаются с почасовой оплатой, чтобы пассажир мог принять душ и поспать несколько часов до следующего рейса. Если гостиницу расположить за паспортным контролем, эта концепция работать не будет.
Марина Смирнова, заместитель директора департамента оценки и консалтинга компании Colliers International, говорит, что гостиницы при аэропортах привлекательны для международных гостиничных операторов, потому что аэропорт — мощный генератор спроса на услуги временного проживания за счет транзитного потока, экипажей самолетов и в последнее время сегмента конференций. По ее мнению, в аэропортах перспективно строить трех-четырехзвездные гостиницы, ориентированные на бизнес-сегмент.
В целом отказ от возведения дополнительной гостиницы в рамках проекта Шереметьево-3 или, по крайней мере, реконструкции и увеличения вместительности существующего "Новотеля" вызывает у экспертов удивление. Тем более что крупные гостиничные управляющие компании высказали заинтересованность в проектах подобного рода. Евгений Базель, директор по развитию российского представительства Kempinski, заявил BG, что гипотетически — при создании инвесторами и девелоперами соответствующей инфраструктуры — компания готова была бы взяться за управление новой гостиницей в Шереметьево, тем более что у Kempinski уже есть опыт управления Kempinski Hotel Airport в мюнхенском аэропорту.
Точка отрыва
В отличие от государственного Шереметьево частная компания "Ист Лайн", управляющая Домодедово, все же старается выжать максимум доходов из каждого квадратного метра своего аэропорта. Причем самого терминала компании явно не хватает. Одним из стратегических направлений развития объявлена интеграция в бизнес группы объектов коммерческой недвижимости, расположенных в радиусе до 35 км от аэропорта. Данная концепция выражена в крупномасштабных проектах "Аэропорт-Сити" и "Аэротрополис". "Аэропорт-Сити" — это перестройка системы управления предприятиями на территории аэропорта и примыкающей к аэропорту, а также строительство непосредственно около терминала офисного комплекса площадью 20 тыс. кв. м. Проект "Аэротрополис" пока что лишь концепция развития территорий. Она предусматривает строительство логистических центров и ряда инфраструктурных объектов для них.
Кроме того, компания уже несколько лет участок за участком перестраивает само Домодедово. Сейчас в аэропорту строится торгово-развлекательный комплекс "Домодедово Плаза" общей площадью 15,5 тыс. кв. м, в котором будет открыто 50 новых торговых точек (рестораны, магазины, кинотеатр и кафе на крыше со смотровыми площадками для наблюдения за взлетом и посадкой самолетов). Достраиваются дополнительные этажи над галереями внутренних и международных линий, а в трансферной зоне терминала разместится мини-отель на 40 номеров. В ближайшее время планируется строительство четырехзвездной гостиницы на 400 номеров, непосредственно примыкающей к терминалу, многоярусной парковки на 3,6 тыс. машиномест с размещением над ней офисных и конференц-площадей. Судя по заявленным планам, идея превращения аэропорта в деловой центр не кажется "Ист Лайну" бесперспективной.
Аэропорт городского значения
Реконструкцией и увеличением торговых площадей занимается и конкурент аэропорта Шереметьево — Внуково. Реализация масштабной программы реконструкции и стратегического развития аэропортового комплекса Внуково началась в 2003 году после передачи правительству Москвы из федеральной собственности контрольного пакета акций ОАО "Аэропорт Внуково".
Программа, рассчитанная на период до 2015 года, нацелена на превращение аэропортового комплекса Внуково в конкурентоспособный авиатранспортный центр международного значения. В соответствии с программой в развитие инфраструктуры аэропорта Внуково планируется инвестировать около $1,3 млрд. Программа предусматривает возведение современного гостиничного комплекса.
Кроме того, модернизация аэропорта Внуково предполагает расширение торговых площадей, прежде всего за счет строительства нового пассажирского терминала, общая площадь которого составит 201 тыс. кв. м. Правда, точных данных о метраже торговых площадей еще нет, так что говорить о том, что Внуково составит достойную конкуренцию другим международным аэропортам Москвы, пока нельзя.