Кредит на ухудшение жилищных условий


Кредит на ухудшение жилищных условий

        Рост стоимости квадратных метров в Москве привел к тому, что недвижимость начали продавать по частям за огромные деньги. Квартиры превращаются в коммуналки, где стоимость комнаты вполне сопоставима с ценой квартиры в Подмосковье. Более того, продают за большие деньги даже десятые и сотые доли квартиры без права проживания, пригодные только для получения прописки. Банки уже начали предлагать новые кредитные продукты, но пока только на покупку комнат в коммуналках.

        Все чаще встречаются на первый взгляд абсурдные предложения — купить долю в квартире без права проживания. Например, рядом с метро "Щелковская" в квартире 45 кв. м на восьмом этаже девятиэтажного панельного дома продается комната площадью 10 кв. м всего за $25 тыс. Столь низкая цена объясняется существенным ограничением: треть доли в этой квартире продается "без просмотра и проживания". При этом же условии, правда, 1/12 двухкомнатной квартиры в районе станции метро "Теплый стан" можно приобрести за $24 тыс. А за $20 тыс. продается 1/6 доли квартиры 38 кв. м на "Каховской".
       Такие собственники, продавая небольшую долю своей недвижимости, предлагают не столько квадратные метры для проживания, сколько отдельный лицевой счет в квартире. Это позволяет приезжим из других городов сделать себе официальную регистрацию в Москве, избежав проблем с милицией и получив таким образом возможность устроиться на престижную работу.
       Зачастую именно московская прописка дает возможность получить в банке так называемый экспресс-кредит — за 20 минут без справки о доходах и прочей волокиты. Естественно, для покупки регистрации ни один банк кредит не выдаст. Однако спрашивать специальные кредиты на покупку доли в квартире необязательно: при такой стоимости намного проще взять обычный потребительский кредит.
       Те, кому крыша над головой важнее прописки и кто еще в прошлом году хотел стать москвичом, постепенно начали уходить с рынка столичного жилья в область. Некоторые даже смогли себя убедить в том, что переезд из Москвы — положительное изменение в жизни, продиктованное ухудшением экологии в столице. Однако самым важным здесь все же остается тот факт, что квадратный метр нового дома на свежем воздухе в Московской области стоит намного меньше, чем метр в панельном пятнадцатилетнем доме в пределах МКАД. Например, однокомнатную квартиру площадью 36 кв. м в девятиэтажном старом доме рядом с метро "Текстильщики" риэлтеры предлагают купить за $145 тыс. В то же время однокомнатную квартиру площадью около 45 кв. м современной планировки в новом доме можно приобрести за $90 тыс., например, в городе Королеве.
       Однако для тех, кто хочет получить все вместе — и крышу над головой, и прописку, на рынке московской недвижимости возродились понятия "разделение лицевого счета" и "коммунальная квартира". Но если еще 15 лет назад среди атрибутов коммуналки были высокие потолки, большая кухня и коридор, а располагалась она в центре города, то сегодня в объявлениях можно встретить коммунальные квартиры в панельных домах на окраине столицы.
       Рынок исторических коммунальных квартир истощается с каждым годом — пик расселения питерских и московских коммуналок пришелся на 90-е годы. Тогда новостроек было мало и по окраинам, а средства разбогатевшие граждане желали вкладывать в приобретение квартир в центре. Одновременно у тысяч жителей центральных округов исполнялась давняя мечта — жить в отдельной квартире, пусть и в спальном районе. Теперь же понятие престижа несколько изменилось: когда-то расселенная квартира сегодня заметно проигрывает в цене такой же, но в новом доме с соответствующим окружением, соседями и паркингом на нижних этажах. Поменялся и способ создания коммуналок. Если раньше квартиры уплотнялись принудительно, то теперь многие жители Москвы и Питера превращают свои одно- или двухкомнатные квартиры в панельном доме на окраине города в коммуналки абсолютно добровольно.
       Этому способствует то обстоятельство, что стоимость квадратного метра в такой коммуналке равна или даже чуть выше стоимости квадратного метра в полноценной квартире. Так, 10-метровая комната в двухкомнатной квартире (43 кв. м) кирпичного пятиэтажного дома в 10 минутах ходьбы от метро "Дмитровская" продается сегодня за $67 тыс. В квартире нет балкона, санузел совмещен, кухня 6 кв. м. То есть квадратный метр предлагаемой комнаты на "Дмитровской" оценивается в $6700. Комната чуть большей площади (13 м) рядом с метро "Новогиреево" на шестом этаже девятиэтажного панельного дома стоит $75 тыс. Чуть ближе к центру города стоимость квадратного метра в коммунальной квартире, как ни странно, снижается. Например, комната площадью 24 кв. м в "трешке" на улице 1905 года в кирпичном доме на третьем этаже пятиэтажки продается за $105 тыс. В этом же районе продается комната площадью 19 кв. м в трехкомнатной квартире за $90 тыс. То есть квадратный метр комнаты в этом районе оценивается чуть выше $4 тыс.
       "Заявки на покупку комнаты приходят нечасто. Но все познается в сравнении. В прошлом году таких обращений почти не было, а сегодня их уже 3-5% от общего количества. Думаю, это напрямую связано с ростом цен на недвижимость",— говорит аналитик "Независимого бюро ипотечного кредитования" Павел Комолов. По его мнению, те, кто еще в прошлом году был нацелен на приобретение однокомнатной квартиры в Москве, в начале 2006 года обнаружил, что на квартиру денег уже не хватает. "Разумеется, кто-то не отказался от мечты иметь квартиру в Москве и решил, что если уж сразу не получится, то сделать это хотя бы в течение некоторого срока. Имеющиеся средства, если таковые имелись, были вложены в покупку комнаты с надеждой в будущем купить вторую и третью, если речь идет, к примеру, о трехкомнатной квартире",— говорит Павел Комолов.
       Такой подход идеологически и финансово близок к ипотеке. Дело в том, что выкупать квартиру комната за комнатой получится заметно дороже, чем купить ее сразу. Но на покупку сразу всей квартиры у большинства потенциальных покупателей нет денег. То же и в случае с ипотечным кредитом: после его выплаты сумма покупки окажется заметно выше первоначальной, а сам процесс оплаты квартиры растягивается во времени. Если же покупать комнаты в кредит, то окончательный выкуп квартиры становится еще более дорогим.
       Тем не менее спрос на покупку комнат в квартирах подтолкнул банки к тому, чтобы предложить специальные кредиты на их приобретение. "Желание купить комнату в кредит проявляют около 3% людей, обращающихся в нашу компанию. В основном их интересуют комнаты в пределах Третьего транспортного кольца площадью от 10 до 30 кв. м, стоимость которых составляет от $40 тыс. до $200 тыс. (в зависимости от района Москвы). Между тем на столичном рынке на продажу выставляются комнаты в хороших домах в престижных районах и по более высокой цене, к тому же если эта комната в квартире последняя",— говорит директор департамента ипотечных сделок компании "Фосборн Хоум" Наталья Россошанская. Такие комнаты могут заинтересовать тех, кто надеется в итоге расселить старую коммуналку в центре Москвы или же переоборудовать выкупленную комнату под офис, если квартира находится в центре города и на первом этаже.
       Банков, выдающих такие кредиты, немного: Собинбанк, банк "Уралсиб", Сбербанк и банк "Зенит". Их условия по большому счету не отличаются от программ на покупку целой квартиры. Кредит выдается как в рублях, так и в долларах США и в евро, первоначальный взнос минимален — обычно от 10% стоимости комнаты. Кредит можно оформить на срок от одного года до 25-30 лет в зависимости от банка. Процентные ставки также не отличаются от ставок по стандартным программам и зависят от срока кредита и формы подтверждения дохода. Единственное отличие — в документах на квартиру, которые нужно собрать.
       "При подготовке к проведению сделок по купле-продаже комнат с использованием кредитных средств очень часто возникают сложности в получении необходимых документов, например отказа соседей (собственников других комнат в квартире коммунального заселения) от права преимущественного приобретения комнаты. В большинстве случаев на сделку предоставляется справка от нотариуса о том, что соседям направлено предложение о покупке комнаты, но в течение одного месяца ответа на предложение не поступило. Данный документ принимается органом, осуществляющим государственную регистрацию договора купли-продажи комнаты, но может быть оспорен заинтересованными сторонами. Такие сделки требуют более тщательной проверки со стороны банка",— рассказывает сотрудник банка "Зенит" Дмитрий Дьяков.
       "Когда приобретается и закладывается одна из комнат квартиры, залог получается низколиквидным, то есть маловостребованным на рынке",— говорит ведущий проекта ипотечного кредитования Газэнергопромбанка Ольга Токаренко. "Согласно Жилищному кодексу РФ, владельцы соседних комнат в квартире обладают преимущественным правом выкупа комнаты в случае неплатежеспособности заемщика. Таким образом, у залогодержателя при возникновении дефолта по закладной и, соответственно, необходимости продажи недвижимости могут возникнуть серьезные сложности",— говорит Наталья Россошанская. Действительно, чтобы оформить предмет залога, которым в данном случае является отдельная комната, необходимо согласие всех жильцов, проживающих в коммунальной квартире, поскольку все помещение является совместной собственностью. Это довольно сложно, поскольку жильцы относятся к любому новому жильцу настороженно.
       По мнению директора управления ипотеки компании "Миэль-недвижимость" Юлии Вербицкой, банки скептически относятся к кредитованию покупки комнаты в коммуналке, но есть несколько исключений: "Если происходит расселение и продаются все комнаты одновременно, в залог уже пойдет квартира с одним хозяином. Такие сделки у нас были, и практически все банки не имеют ничего против кредитования таких сделок. Еще когда комната является последней в данной квартире, когда один человек является владельцем двух комнат и уговорил владельца третьей продать ему ее".
       Неудивительно, что в первую очередь на рынок коммунальных ипотечных сделок вышли банки с предложением именно о выкупе оставшейся комнаты при наличии в собственности других в этой же квартире. Такой продукт есть у Национальной ипотечной компании (НИКОМ), "Внешторгбанка Розничные услуги", Райффайзенбанка (Австрия), банка "Уралсиб" и Номос-банка. "Другим моментом является относительно узкий рынок спроса на отдельные комнаты и относительная нецелесообразность создания специальной банковской программы для ипотечного кредитования их покупки. Наибольшей перспективой такие программы обладают в Санкт-Петербурге, где и расположено больше всего коммунальных квартир",— говорит начальник отдела кредитования физических лиц Первого республиканского банка Елена Балашова.
ЕВГЕНИЯ ДМИТРИЕВА
       
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...