От городского — к частному

Вправе ли город по своей инициативе отказаться от прав на нежилое помещение в здании, если владельцы квартир не просили признать это имущество общедомовым,— такой вопрос рассмотрит Верховный суд РФ (ВС). Споры об этом возникают в разных регионах. Росреестр считает, что у города такого права нет, а для отнесения помещения к общей собственности жильцов нужно их волеизъявление или решение суда об этом. Дело в том, что нельзя возложить на собственников помещений в доме без их согласия расходы по содержанию спорного объекта, объясняют юристы. Если жильцы не заинтересованы в помещении, город может попытаться его продать.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

ВС разъяснит, может ли город в административном порядке перестать быть собственником нежилого помещения в многоквартирном доме (МКД). Решение будет вынесено по делу между администрацией города Балаково Саратовской области и региональным управлением Росреестра. Спор идет о подвальном помещении дома площадью 259,8 кв. м, которое имеет отдельный вход с улицы. В июле 2022 года сотрудники местного управления ЖКХ вместе с представителями управляющей компании обследовали объект, установив, что он «захламлен» и лишен освещения, но в нем находятся внутридомовые инженерные коммуникации — системы холодного водоснабжения, теплоснабжения и водоотведения.

В сентябре того же года муниципальная администрация постановила прекратить право собственности города на это помещение, отнеся его к общедомовому имуществу. Для регистрации этих изменений городские власти обратились в Росреестр, но он отказал со ссылкой на отсутствие «документов, являющихся основанием для прекращения права собственности».

Администрация Балаково обжаловала отказ в арбитражном суде. Первая инстанция встала на сторону Росреестра, решив, что муниципалитет выбрал неверный способ защиты права, так как нельзя определить законного правообладателя помещения в рамках спора с регистратором, и тут нужен другой иск. Апелляция и кассация, напротив, поддержали Балаково, обязав Росреестр погасить запись о праве города на подвал. Суды отметили, что право «на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации». К тому же сам город не может подать иск о признании права общей долевой собственности на объект и не может просить признать свое право отсутствующим, так как в этом случае станет ответчиком по собственному иску, решили инстанции.

Росреестр подал жалобу в ВС, указывая, что право собственности города ранее «никто не оспаривал» и не требовал признать помещение общедомовым. Сам же регистратор не имеет для этого полномочий и специальных познаний.

Кроме того, увеличение размера общего имущества в МКД возможно только с согласия всех собственников помещений, считает Росреестр, так как они будут нести бремя содержания этого объекта. Таким образом, для прекращения прав города на это имущество нужно волеизъявление собственников (решение общего собрания) либо судебное решение о признании объекта общедомовым. Но ни того ни другого нет, говорится в жалобе. Дело передали в экономколлегию ВС, слушание планируется 19 ноября.

Подвальное бремя

Руководитель направления по спорам в сфере ЖКХ юргруппы «Яковлев и партнеры» Сергей Сергеев отмечает тенденцию к увеличению числа судебных тяжб по поводу общедомового имущества, рассматриваемых на уровне ВС. Он полагает, что при отказе города от помещения фактически возникает спор о том, кто является законным правообладателем этого объекта, и установить это ни сам город, ни Росреестр не могут. Это и ведет к судебным тяжбам. Старший юрист практики коммерческих споров «МЭФ Legal» Марк Васьковский считает «более обоснованной и последовательной» позицию Росреестра. По его мнению, «односторонняя передача объекта может нарушать права собственников помещений в МКД», поскольку они «не только пользуются имуществом, но и несут бремя его содержания». Партнер компании «ЮрТехКонсалт» Михаил Ясенков добавляет, что местные власти последовательно, с 2010-х годов, «пытаются избавиться от общедомового имущества», чтобы не нести расходы на его содержание.

Если ВС поддержит Росреестр, это будет значить, что город не может в одностороннем порядке признать имущество общедомовым и наложить обязанности по его содержанию на третьих лиц, поэтому нужно согласие на это собственников или судебное решение об этом, поясняет господин Васьковский. Тогда муниципалитетам для прекращения прав на объекты нужно будет «инициировать собрания собственников МКД, что с учетом значительного количества этих лиц всегда проблематично», отмечает Михаил Ясенков. Если жильцов дома помещение не заинтересует, то власти могут выставить объект на торги для продажи или сдачи в аренду, говорит старший партнер компании «Ляпунов, Терехин и партнеры» Филипп Терехин. Впрочем, если объект не представляет коммерческого интереса, то реализовать его будет сложно, а если он все же имеет общедомовое назначение, то остаются риски признания сделки ничтожной, предупреждает он.

Анна Занина, Ян Назаренко